Apelação Cível Nº 5074801-90.2023.4.04.7000/PR
RELATOR: Desembargador Federal LUIZ ANTONIO BONAT
RELATÓRIO
Trata-se de apelação da parte autora de sentença na qual o juízo a quo assim dispôs:
(...)
Ante o exposto, julgo extinto o processo sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil.
Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais. Todavia, sendo o autor beneficiário da justiça gratuita (), a execução das referidas verbas fica suspensa no prazo e condições do art. 98, § 3º, do CPC.
Sem honorários.
(...)
Pretende a parte autora a reforma da sentença nos seguintes pontos: conforme entendimento do STJ, representado na Súmula n° 84, os contratos de gaveta são dotados de valor jurídico e conferem ao adquirente direitos de proprietário de imóvel contra terceiros, mesmo sem anuência do agente financeiro; a Medida Provisória n° 1.981-52, de 27 de setembro de 2.000 trata da validade das transferências de direitos ajustadas em contratos de gaveta; os contratos de gaveta são aptos à transferência de posse e de titularidade, e a sub-rogação do cessionário nos direitos do mutuário encontra suporte nos arts. 346, II, e 349 do CC; segundo precedente do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, o mutuário que adquire o imóvel através de contato de gaveta detém a legitimidade, não importando a data em que foi celebrada, tampouco se houve a anuência do agente financeiro. Requer seja determinado o retorno dos autos à Origem para nova conciliação e instauração da fase instrutória ().
Com contrarrazões, vieram os autos a este Tribunal para julgamento.
É o relatório.
VOTO
A r. sentença (), proferida pelo Exmº. Juiz Federal Rony Ferreira, bem analisou a questão controvertida, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos, os quais adoto como razões de decidir, in verbis:
II. FUNDAMENTAÇÃO.
Examinando detidamente os autos verifico que o imóvel objeto da ação (apartamento localizado na Rua Maria Joaquina Vaz, n. 305, bloco 26, Jardim Itaqui, Residencial Califórnia - matrícula n° 36.270, do Registro de Imóveis de Campo Largo/PR) foi adquirido por meio de contrato de gaveta (), em 18/12/2020 (), de Eleandro Batista
Conforme entabulado com o vendedor/mutuário, o adquirente deveria efetuar o pagamento das parcelas em conta bancária do vendedor/mutuário:
De acordo com dados constantes na matrícula do imóvel (), em 27/12/2021 foi averbada alienação fiduciária pela CEF sobre o imóvel de propriedade de Eleandro Batista, adquirido por meio Programa Minha Casa Minha Vida.
Diante desse contexto fático, conclui-se que o autor não tem legitimidade para discutir a consolidação da propriedade e o leilão do imóvel, conforme já decidiu o TRF da 4ª Região:
CIVIL. PROCESSUAL. ADMINISTRATIVO. IMÓVEIS FINANCIADOS COM RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO. 1. O cessionário/adquirente, que firmou contrato após 25/10/1996 e sem anuência da instituição financeira mutuante, não tem legitimidade ativa para requerer a declaração de nulidade de leilão extrajudicial e da consolidação da propriedade levada a efeito pelo agente financeiro. (TRF4, AC 5007256-63.2024.4.04.7001, DÉCIMA SEGUNDA TURMA, Relatora ANA BEATRIZ VIEIRA DA LUZ PALUMBO, juntado aos autos em 03/10/2024).
Registro, por oportuno, que conforme apontado pela CEF no , a preferência de compra do imóvel é exclusiva do ex-devedor, consoante estabelece a Lei n° 9.514/97, em seu artigo 27.
Logo, à vista dos fundamentos apontados, ausente uma das condições da ação, qual seja, a legitimidade ad causam, impõe-se a extinção do processo sem exame do mérito.
III. DISPOSITIVO.
Ante o exposto, julgo extinto o processo sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil.
Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais. Todavia, sendo o autor beneficiário da justiça gratuita (), a execução das referidas verbas fica suspensa no prazo e condições do art. 98, § 3º, do CPC.
Sem honorários.
Acresço as seguintes considerações:
Sendo o caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a referida cobertura.
Essa é a conclusão que se extrai do julgamento do REsp n° 1.150.429/CE, pelo STJ, representativo da controvérsia de que trata o Tema n° 520, em que firmada a seguinte tese:
Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.
O acórdão do julgamento do REsp n° 1.150.429/CE foi ementado nos seguintes termos:
RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº 10.150/2000. REQUISITOS.
1.Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.
1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato.
1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura.
2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte provido.
Acórdão sujeito ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8/2008.
(REsp n. 1.150.429/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 25/4/2013, DJe de 10/5/2013.)
Assim sendo, tendo em vista a aquisição do imóvel, sem anuência da Instituição financeira, após 25/10/1996, carece a parte autora de legitimidade ativa, a ensejar a extinção do feito sem exame do mérito, como fez a sentença.
A respeito, de minha relatoria, colaciono o seguinte precedente:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SFH. SEGURO. CAIXA SEGURADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. APÓLICE REFERENTE A CONTRATO ORIGINAL DO RAMO 66. CONTRATO DE GAVETA. TEMA STJ N° 520. ILEGITIMIDADE ATIVA. 1. Conforme orientação jurisprudencial do STF, nos contratos de seguro habitacional regidos pelas regras do SFH, a seguradora possui legitimidade passiva. No julgamento do RE nº 827.996, que deu origem ao Tema 1011, o Relator Ministro Gilmar Mendes afirmou que "Em outras palavras: a seguradora demandada judicialmente paga o mutuário e, posteriormente, busca o ressarcimento junto ao FCVS nas apólices do ramo 66 (gerido por fundo com recursos públicos), não sendo o caso, portanto, de exclusão da seguradora". 2. Não obstante o fato de o contrato originário ter sido contratado com cobertura do FCVS, a acarretar o interesse da CEF na lide, apesar de sua inicial manifestação em contrário, fato é que a autora não tem legitimidade para postular em nome próprio direito alheio, pois em caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura. 3. Providos parcialmente os declaratórios, com efeitos infringentes, para reconhecer que à autora MARIA APARECIDA falta legitimidade ativa, mantendo-se o desprovimento do apelo sob diverso fundamento. (TRF4, AC 5013882-45.2017.4.04.7001, DÉCIMA SEGUNDA TURMA, Relator LUIZ ANTONIO BONAT, juntado aos autos em 11/10/2023)
Na cessão de direitos sobre imóvel financiado pela CEF, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário possa adquirir legitimidade ativa, conforme previsto no art. 29 da Lei n° 9.514/97:
Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
No caso em exame, a CEF não anuiu à cessão de direitos representada no chamado contrato de gaveta, o que contraria as disposições do art. 29 da Lei n° 9.514/97 – que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.
Ou seja, as cláusulas contidas no contrato de gaveta não podem ser aplicadas à CEF, por não ter ela participado do negócio jurídico.
Nesse sentido, os seguintes precedentes das 3ª e 4ª Turmas deste Tribunal:
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. PEDIDO DE ANULAÇÃO. GAVETEIRO. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. EXTINÇÃO DO FEITO. IMPROVIMENTO. 1. A parte autora não mantém relação jurídica com a CEF, porquanto a transferência dos direitos relativos ao imóvel deve ser acompanhada da anuência expressa do agente fiduciário, nos termos do art. 29 da Lei 9.514/97, o que não ocorreu no caso em exame (contrato de gaveta). Reconhecida, portanto, sua ilegitimidade ativa. 2. Agravo de instrumento improvido. (TRF4, AG 5031992-36.2023.4.04.0000, 3ª Turma, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, julgado em 28/11/2023)
SFH. PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. PEDIDO DE ANULAÇÃO. GAVETEIRO. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. EXTINÇÃO DO FEITO. A parte autora não mantém relação jurídica com a CEF, porquanto a transferência dos direitos relativos ao imóvel deve ser acompanhada da anuência expressa do agente fiduciário, nos termos do art. 29 da Lei 9.514/97, o que não ocorreu no caso em exame (contrato de gaveta). Reconhecida, portanto, sua ilegitimidade ativa. Precedentes. (TRF4, AC 5014927-86.2019.4.04.7204, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 05/06/2020)
Assim, a parte autora não possui relação jurídica com a CAIXA, cujos atos relativos às obrigações contratuais e legais de notificação e intimação de atos expropriatórios deverão ser dirigidos aos mutuários originários, contratantes do financiamento.
A respeito, os seguintes precedentes das 3ª e 4ª Turmas deste Tribunal:
ADMINISTRATIVO. PROCESSO CIVIL. IMÓVEL. FINANCIAMENTO. ATOS EXPROPRIATÓRIOS. 1. A mera alegação de ausência de notificação pessoal não invalida a certidão lavrada nos termos do art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, subscrita por escrevente de serventia judicial, que inclusive goza de fé pública (e, por isso, de presunção de veracidade), constituindo-se em documento hábil para comprovar a mora do devedor. 2. No caso, há obrigatoriedade da CEF informar das práticas dos atos expropriatórios somente aos reais contratantes do financiamento, não havendo falar em necessidade de dar ciência a eventuais adquirentes via contrato de gaveta, quando sequer foi comunicado à CEF da intenção de venda do imóvel. (TRF4, AC 5000933-30.2024.4.04.7102, 3ª Turma, Relator para Acórdão ROGERIO FAVRETO, julgado em 11/03/2025)
ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. GAVETEIRO. ILEGITIMIDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAR A MORA. LEI 9.514/97. 1. Trata-se de ação ordinária ajuizada contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, visando a nulidade de procedimento de execução extrajudicial de bem imóvel que é objeto de contrato de compra e venda, mútuo e pacto adjeto de hipoteca. 2. Tratando-se de contrato sem cobertura do FCVS, a transferência de direito e obrigações referentes ao imóvel financiado pelo SFH não é automática, dependendo da anuência e critério da instituição financeira, conforme previsto no art. 3º da Lei nº 8.004/90, com redação dada pela Lei nº 10.150/00, e no art. 23 da Lei 10.150/00, de modo que o terceiro adquirente só terá legitimidade ativa para ajuizar ação relacionada ao contrato de cessão se o agente financeiro tiver concordado com a transação. 3. No caso dos autos, o contrato de mútuo com garantia hipotecária foi assinado em 21/09/1989, sem cobertura do FCVS. O contrato de gaveta, por sua vez, foi firmado em 1995, sem interferência do agente financeiro. 4. Ressalto que não há obrigatoriedade da CEF notificar pessoalmente o gaveteiro ou mesmo assegurar o seu direito de preferência na aquisição do bem. A obrigação de cumprir as exigência da Lei 9.514/97 é perante o mutuário original e, somente ele, detém legitimidade para questionar a regularidade da execução extrajudicial. 5. Apelação provida. (TRF4, AC 5002198-71.2023.4.04.7112, 4ª Turma, Relator para Acórdão MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS, julgado em 19/02/2025)
Neste contexto, cabe seja mantido o reconhecimento da ilegitimidade ativa da parte apelante, resultando prejudicadas as demais questões.
Conclusão
Apelação improvida.
Sem condenação anterior ao pagamento de honorários advocatícios, não incide a majoração de que trata o art. 85, § 11, do CPC.
Dispositivo
Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação da parte autora.
Documento eletrônico assinado por LUIZ ANTONIO BONAT, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40005152163v8 e do código CRC 19879f5c.
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Signatário (a): LUIZ ANTONIO BONAT
Data e Hora: 11/06/2025, às 19:01:35