Apelação Cível Nº 5018580-35.2024.4.04.7200/SC

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por EMBRACON CONTABILIDADE EMPRESARIAL S/S LTDA contra sentença proferida nos autos do Procedimento Comum nº 50185803520244047200, a qual julgou improcedente o pedido do autor de anulação da consolidação da propriedade da sala nº 106 do Edifício Dom Alexandre, situado na Avenida Lédio João Martins, 554, Kobrasol, matriculado sob o nº 26.065 do Ofício do Registro de Imóveis de São José/SC.

Em suas razões, a parte apelante argumenta, em síntese, que o procedimento de consolidação da propriedade promovido pela CEF seria nulo, pois a representante da empresa não teria sido notificada para purgar a mora. Aduz que as pessoas que receberam as notificações realizadas pelo oficial do registro de imóveis não representam a empresa. Acresce que, anulado o procedimento, deve ser oportunizada a regular purga da mora pelo devedor. 

Afirma, ainda, que o seguro prestamista cobrado é indevido, devendo-se condenar a CEF à restituição em dobro dos valores pagos. Por fim, defende a realização de avaliação do imóvel, para evitar que a sua venda se dê por valor inferior ao de mercado (evento 69, APELAÇÃO1).

A parte apelada apresentou contrarrazões (evento 78, PET1), tendo sido os autos, na sequência, remetidos a este Tribunal.

É o relatório.

VOTO

A sentença ora recorrida foi redigida nas seguintes linhas (evento 62, SENT1):

Trata-se de ação de procedimento comum por meio da qual a parte autora, mutuária devedora no âmbito da Cédula de Crédito Bancário n. 734-1348.003.00002984-0, no qual estipulada como garantia a alienação fiduciária do imóvel correspondente à sala n. 106 do Edifício Dom Alexandre, situado na Avenida Lédio João Martins, 554, Kobrasol, matriculado sob o n. 26.065 do Ofício do Registro de Imóveis de São José (SC), bem como tendo sofrido consolidação da propriedade fiduciária em favor da ré CEF em decorrência de situação de inadimplência, postula provimento revisional e declaratório de nulidade em detrimento de tal consolidação de propriedade fiduciária e subsequente realização de leilão público pela ré, precedido de tutela de urgência para suspender o procedimento e qualquer medida expropriatória. Ainda, sob a menção de que teria passado a ter recursos para tanto, pretende ver reconhecido seu direito em purgar a mora no cumprimento dos encargos de sua responsabilidade, de modo que se retome o normal cumprimento contratual.

Aduz, em suma:

- a incidência do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova, bem como aplicação do princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato;

- a nulidade do leilão, não precedido de sua essencial notificação pessoal que oportunize a purgação da mora e a respeito da realização de tal preceamento, bem como em decorrência de seu edital veicular valor de avaliação sem plena atualização;

- inconstitucionalidade da execução extrajudicial regulada pela Lei nº 9.517/1997;

- desrespeito ao princípio da menor onerosidade à pessoa do devedor;

- necessidade de prestação de contas pela instituição financeira;

- ilegalidade da capitalização de juros, dada periodicidade inferior à anual;

- abusividade das taxas de juros remuneratórios contratadas, haja vista superação da taxa anual de 10%;

- abusividade da obrigação de contratação de seguro e outros produtos, configurando ilegal venda casada;

- imperiosidade de recálculo do saldo devedor com aplicação da amortização antes do reajuste do saldo devedor em aberto;

- cobrança abusiva de tarifas sem respaldo legal, a exemplo da taxa de administração;

- ilegalidade da cláusula que prevê o vencimento antecipado da dívida;

- necessidade de avaliação atualizada do imóvel, com consideração das benfeitorias.

Requereu ainda a gratuidade da justiça.

Juntou procuração e outros documentos.

Acolhida emenda à inicial com complementação de documentos essenciais, bem como não conhecido o requerimento de gratuidade da justiça, foi a ré instada a apresentar em dois dias a comprovação da promoção de (a) intimação para os fins do artigo 26, §§1º, 3º, 3º-A e 7º, da Lei nº 9.514/97 e (b) intimação para os fins do § 2º- A do art. 27 da Lei nº 9.514 /1997, tendo-o cumprido tão só em relação ao item "b", silenciando quanto ao restante.

A parte autora recolheu custas.

Foi proferida decisão deferindo a tutela de urgência ara suspender o procedimento de execução extrajudicial e a consolidação de propriedade fiduciária, inclusive o leilão aprazado, e quaisquer atos ulteriores.

A ré comprovou o cumprimento da tutela provisória e, acostando documentação a incluir certidão de intimação da autora para purgar a mora, formulou pedido de reconsideração.

Citada, a ré aduziu em contestação a improcedência da demanda.

O juízo manteve por seus próprios fundamentos a decisão deferitória da tutela de urgência e remeteu eventual reconsideração à ocasião da prolação da sentença de mérito.

Com réplica pela parte autora, bem como frustrada tentativa de conciliação e não manifestado interesse na produção probatória adicional pelas partes, vieram os autos conclusos.

É o relatório. 

Decido.

II -FUNDAMENTAÇÃO

Da incidência do CDC

É possível, em regra, a aplicação do CDC às relações contratuais de fornecimento de serviços bancários ou financeiros (STJ, Súm. 297).

Porém, conforme reiteradas decisões, tanto do TRF4 Região como STJ, essa aplicação reside apenas no contexto da defesa dos direitos do consumidor, ficando subordinada ao exame judicial da verossimilhança da alegação ou à hipossuficiência da parte autora, segundo as regras ordinárias de experiência (CDC, art. 6º, VIII).

Portanto, a inversão do ônus da prova não é automática, dependente que é da circunstância concreta que será apurada pelo magistrado (STJ, REsp 122505/SP, DJ 24/08/1998, p. 71).

Além disso, a submissão dos contratos bancários à disciplina do CDC não implica nulidade automática das cláusulas contratuais; apenas põe o consumidor numa posição mais favorável para requerer a revisão nos limites da lei e do próprio contrato.

Não há o comprometimento da liberdade de contratar, a obscuridade das cláusulas, a desvantagem presumida e o prejuízo do aderente, tão-somente, por se tratar de contrato de adesão.

Neste sentido, já se posicionou a Corte Regional:

ADMINISTRATIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. ART. 192, § 3º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. MULTA CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. [...]) 5. O STF já decidiu que o § 3º do art. 192 da Constituição Federal não é auto-aplicável. 6. Impossível a cumulação da comissão de permanência com a taxa de rentabilidade, sob pena de burla à vedação contida na Súmula nº 30 do STJ. Pelo mesmo motivo, também é impossível a cumulação da taxa de rentabilidade com o pagamento de juros. 7. A multa contratual de 10% convencionada pelas partes não é ilegal. 8. O fato de o contrato ser de adesão não compromete a liberdade do aderente em contratar, apenas impede a estipulação de cláusulas por parte do mesmo. 9. Tendo havido a confissão e renegociação da dívida os contratos originais não mais subsistem, pois o que pode ser objeto de revisão é o contrato de confissão, isto é, os acréscimos e juros que incidem sobre a dívida no momento da confissão e renegociação. (TRF4, Processo: 199804010546320/RS, DJU DATA:02/08/2000).

Outrossim, a mera argumentação de que devem ser anuladas as cláusulas que estabeleçam onerosidade excessiva ou abusividade não merecem guarida. Tais alegações, dissociadas de divergências específicas, não podem ser conhecidas, por serem genéricas e desacompanhadas de prova.

Certo que é vedado ao julgador conhecer de ofício da abusividade das cláusulas contratuais (STJ, súmula 381), afasto, desde já, os pedidos genéricos de exclusão das cláusulas especiais e gerais do contrato.

Com efeito, com sua invocação genérica, deixou o demandante de apontar objetivamente qual a repercussão da aplicabilidade de tal estatuto na relação contratual presentemente discutida, pelo que, verificando nesse particular ausente o liame lógico exigido pelo art. 295, parágrafo único, III, do CPC, a princípio não conheço de tal fundamento como base para os pedidos formulados.

No caso concreto, o contrato ora sub judice é bem conhecido pela Justiça Federal, que sabe reconhecer, em seu padrão básico, onde há ou não ilegalidades. Decerto, as particularidades de cada caso são buscadas com atenção, mas não verifico, nestes autos, a verossimilhança que possa inverter o ônus da prova.

Higidez do procedimento de execução extrajudicial nos termos da Lei n. 9.514/97 e oportunidade para purgação da mora

Tendo em vista a existência de inadimplência, situação que autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/97, não há como vedar o aparelhamento de execução extrajudicial ou manter a requerente na posse do imóvel tão somente pela mera propositura da presente ação:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. 

A leitura do texto legal, em especial o caput do art. 26, permite averiguar que os fatos constitutivos da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário são, em si e unicamente, [1] o inadimplemento de dívida contratual por período que extrapole a carência contratualmente estipulada e [2] a ausência da purgação da mora ao cabo do prazo de quinze dias para fazê-lo, a partir da intimação por oficial cartorário.

Não se desconhece que o Superior Tribunal de Justiça já sinalizou a possibilidade de o devedor purgar a mora a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, mediante a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/1966 (art. 34) às operações de financeiamento imobiliário a que se refere à Lei nº 9.514/66 (a exemplo, o julgado extraído do AgInt no REsp 1567195/SP, em voto de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, publicado em 30/06/2017).

Todavia, a teor do disposto no artigo 39, II, da Lei nº 9.514/97, na redação dada pela Lei nº 13.465/2017, às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere o referido diploma legal, aplicavam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, exclusivamente aos procedimentos de créditos garantidos por hipoteca:

Art. 39.  Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:  (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)[...]

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) - Grifei e sublinhei.

Tal redação chegou mesmo a ser revogada pela Lei nº 14.711/ 2023, quando se explicitou que a possibilidade de purgação da mora se encerra com a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos termos da redação por ela inserida no § 2º do art. 27-A da Lei n. 9.514/97, já abordado.

Não há de se falar, no caso concreto, de indevida retroação da Lei nº 13.465/2017, visto que o STJ já fixou o entendimento de que a aplicabilidade de tal norma rege-se não pela data de celebração do contrato, mas sim pela data da consolidação da propriedade fiduciária em caso de inadimplemento: se ocorrida a consolidação antes do advento da lei, observa-se a disciplina anterior, em que purgável a mora até a arrematação; se ocorrida a consolidação depois do advento da lei - casos dos autos, em que concretizada em 19/04/2023 (evento 120 ANEXO6, AV-6):

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ). 2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia.
3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento. 5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020.)

Em soma, já foi reconhecida a constitucionalidade da Lei n. 9.514/97, a exemplo da do Decreto-lei n. 70/66 (STF: AI 678256 AgR, Relator(a): Min. Cezar Peluso, Segunda Turma, julgado em 02/03/2010; AI 663578 AgR, Relator(a): Min. Ellen Gracie, Segunda Turma, julgado em 04/08/2009).

Importa salientar, ainda, que a consolidação da propriedade do imóvel fiduciariamente alienado em vinculação ao SFH, bem como sua alienação extrajudicial, obrigatoriamente, devem ser precedidas da notificação do devedor para purgação da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade, a teor do que dispõe o aludido artigo 26, §§ 1º, 3º e 4º, Lei n. 9.514/97, tal qual, a partir da inclusão pela Lei n. 13.465/2017 do § 2º-A ao art. 27 da mesma norma, de comunicação postal ao endereço contratual das datas, horários e locais dos leilões.

Na espécie, além de inexistir comprovação de purgação integral da mora, senão restar incontroversa a inadimplência, tampouco o há de qualquer inobservância da instituição financeira aos preceitos legais, notadamente dos §§ 1º, 3º e 7º do art. 26, que asseguram à autora plena observância das garantias constitucionais invocadas.

Há, senão, comprovação de regular intimação por hora certa da devedora fiduciária por diligência pessoal do oficial cartorário, em atendimento ao art. 26, §§ 1º c/c 3º, da Lei n. 9.514/97, para purgação da mora em alusão (evento 29, COMP2), sintetizada em certidão do Ofício do Registro de Imóveis a respeito: 

CERTIDÃO 

Certifico que em razão do requerimento da credora fiduciária do imóvel de matrícula 26.065, Caixa Econômica Federal, solicitando intimação da devedora EMBRACON CONTABILIDADE EMPRESARIAL EIRELI - EPP CNPJ n° 85.135.283/0001-31, e também da emitente EMBRACON ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS LTDA CNPJ nº 22.564.737/0001-70 representada por sua representante legal Cristiani Maria Correa da Silva inscrita no CPF nº 727.812.209-06, para purga de débito referente ao Contrato de Financiamento imobiliário n° 734134800300002984-0,nos termos do artigo 26 da Lei 9.514/1997, foi realizada a diligência pelo Ofício de Registros Civis das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas, das Pessoas Jurídicas e de Títulos e Documentos da comarca de São José/SC, na Av. Lédio João Martins, nº 554, Sala 106 B, Edifício Dom Alexandre, São José/SC, tendo o seguinte resultado: “Certifico que compareci no endereço indicado na presente carta, no dia de hoje e não notifiquei os destinatários por terem se mudado para lugar incerto e não sabido, conforme informou o síndico Sr. Rogério. Dou fé, São José - 07 de novembro de 2023”. E ainda, foi realizado as diligências na rua Osni João Vieira, 383, Campinas, São José -SC, tendo o seguinte resultado: "Certifico de conformidade com as anotações arquivadas neste Serviço de Registro de Títulos e Documentos e de acordo com o art. 160 da Lei dos Registros Públicos, que a Sra. Cristiani Maria Correa da Silva e a empresa EMBRACON CONTABILIDADE EMPRESARIAL EIRELI EPP e emitente EMBRACON ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS LTDA - foram procuradas a requerimento do 1ª OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO JOSÉ-SC, para fins de serem notificadas do inteiro teor do documento protocolado sob o nº 251577 - tendo a diligência o seguinte resultado: Certifico que compareci no endereço indicado na presente carta no dia 10/11/2023, as 15h25min, e não notifiquei os destinatários. Certifico ainda, que retornei ao mesmo endereço no dia 13/11/2023 as 13h22, onde mais uma vez não localizei a Sra. Cristiani Maria Correa da Silva, no momento da diligência, e em face da sistemática ausência da notificada no endereço citado em carta, marquei hora certa com o Sr. João, esposo, para o dia 14/11/2023 as 10h. Certifico também, que retornei ao endereço indicado na presente carta, no dia 14/11/2023 as 10h, mais uma vez não localizei a destinatária. Assim, na hora certa marcada de hoje, notifiquei a empresa destinatária na pessoa do Sr. João representante legal, entreguei-lhe uma via desta e passou recibo e realizei a NOTIFICAÇÃO por hora certa da destinatária da presente carta, cuja contrafé ficou na posse do informante Sr. João, que se comprometeu a entregar a destinatária. Do que dou fé. São José, 14/11/2023. Certifico ainda, que foi enviado para o endereço da notificada, pelos correios (AR), a cópia da presente certidão e notificação. Certifico finalmente, que o teor desta certidão faz parte integrante do protocolo acima identificado. O referido é verdade e dou fé. São José, 14 de novembro de 2023. Notificador: Kildery Lorens de Lima". Até a presente data os mutuários não compareceram para realizar o pagamento do débito neste Ofício de Registro de Imóveis. [...]

O referido é verdade e dou fé.

São José/SC, 20 de dezembro de 2023

Juliana Carla Becker

A certificação de tal diligência, revestida de fé pública, é hábil à satisfação da previsão legal, bem como a autorizar as subseqüentes consolidação da propriedade fudiciária em favor da instituição financeira e condução a público leilão para arrematação, em consonância com os arts. 26, § 7º, 27 e 32 da norma, conforme ratifica a jurisprudência:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL NÃO ADMITIDO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. COBRANÇA. 1. O entendimento da Corte firmou-se no sentido de que não é necessária a notificação pessoal do devedor para os avisos de cobrança previstos no artigo 2º, IV, da Lei nº 5.741/71. 2. Agravo regimental desprovido. (STJ - AGA 519367 - Relator(a) CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO - DJ DATA:17/05/2004 PÁGINA:216)

EXECUÇÃO ESPECIAL. LEI N. 5.741, DE 01.12.71. AVISOS DIRIGIDOS AOS DEVEDORES SEM A ASSINATURA DOS DESTINATÁRIOS. IRRELEVÂNCIA. CITAÇÃO-EDITAL. DILIGÊNCIA PERTINENTE. - Os avisos previstos no art. 2º, inc. IV, da Lei nº 5.741, de 1.971, produzem todos os seus efeitos, se remetidos ao endereço do imóvel hipotecado, no qual, por força da lei e do contrato, o mutuário está obrigado a residir. Falta de assinatura dos devedores irrelevante. - A citação editalícia só se procede depois de exauridas todas as medidas necessárias à localização do réu. Providência ordenada pelo MM. Juiz de Direito que, além de prudente e acautelatória, se encontra em harmonia com o disposto no art. 3º, § 2º, da mesma Lei nº 5.741/71. Recurso especial conhecido, em parte, e provido para afastar a nulidade "ab-initio" da execução. (STJ - RESP 308678 - Relator(a) BARROS MONTEIRO - DJ DATA:04/02/2002 PG:00383)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TENTATIVA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. "Nos termos estabelecidos pelo parágrafo primeiro do art. 31 do DL 70/66, a notificação pessoal do devedor, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos, é a forma normal de cientificação do devedor na execução extrajudicial do imóvel hipotecado. Todavia, frustrada essa forma de notificação, é cabível a notificação por edital, nos termos parágrafo segundo do mesmo artigo, inclusive para a realização do leilão." ((EAg 1140124/SP, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, CORTE ESPECIAL, julgado em 02/06/2010, DJe 21/06/2010) 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AGARESP 244467 - Relator(a) LUIS FELIPE SALOMÃO - DJ 20/05/2013)

O instrumento supra aludido, dispensando assinatura do intimando, é certidão revestida por fé pública (STJ, REsp 261795, Rel. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJ 03/09/2001), de modo a assegurar presunção jurídica de veracidade só desconstituível mediante contundente prova em contrário, ausente na espécie, porquanto insuficientes a tal propósito frágeis alegações unilaterais da própria autora.

Já no tocante à comunicação a respeito das datas, horários e locais dos leilões, exigível a partir da inclusão pela Lei n. 13.465/2017 do § 2º-A ao art. 27 da Lei n. 9.514/97, verifico que a ré o efetivou, a par de por editais e e-mail, mesmo mediante correspondência dirigida aos endereços da parte autora constantes do contrato (evento 15, EDITAL2 a COMP15).

Observo que o envio postal do aviso ao endereço contratual, onde o mutuário é legal e contratualmente obrigado a residir, é diligência hábil à satisfação da previsão legal referida, dispensado seu recebimento pessoal, conforme ratifica a jurisprudência:

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. DIREITO À MORADIA. LEILÃO. INTIMAÇÃO. ENDEREÇO CONSTANTE DO CONTRATO. COMUNICAÇÃO DO LEILÃO. ART. 27, § 2º-A DA LEI Nº 9.514/97. [...] A Lei nº 9.514/97, com as alterações previstas pela Lei 13.465/2017, não apontou como requisito de validade para realização do leilão a notificação pessoal do mutuário, bastando que este seja comunicado através de correspondência dirigida aos endereços constantes no contrato. (TRF4, AC 5003705-14.2016.4.04.7015, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 22/05/2020)

PROCESSUAL CIVIL E BANCÁRIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE DISPENSADA.  [...] Observa-se que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017, expressamente determinada que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal. (TRF4, AG 5049348-83.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 06/05/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. NOTIFICAÇÃO. PROVA. 1. De acordo com a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997, bem como do entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, o devedor deverá ser intimado/notificado acerca da data de realização dos leilões a fim de que possa exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida. 2. Por outro lado, observa-se que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017, expressamente determinada que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal. 3. Em sede de contrarrazões ao presente agravo de instrumento, a CEF, detentora da documentação relativa ao procedimento de expropriação extrajudicial, comprovou o envio da notificação do Leilão para o endereço do agravante (Evento 17 NOT4) bem como a publicação de Editais. 4. Agravo de instrumento improvido. (TRF4, AG 5044297-91.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relator SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, juntado aos autos em 29/01/2020)

Assim, não restou demonstrada irregularidade na oportunização da purgação da mora, seguindo-se automática consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário por não-superveniência desta no prazo legal e posterior possibilidade de alienação do mesmo em público leilão, do qual igualmente houve regular comunicação.

Dessa forma, é hígida a retomada da propriedade pela Caixa Econômica Federal ou, após venda por esta a terceiros, por estes, tendo por consequência assistir-lhes, em desfavor do mutuário inadimplente, o direito de que trata o art. 30:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Destrate, já não conta o mutuário, após o sexagésimo dia, com posse defensável por interdito proibitório contra suposta turbação ou esbulho iminente do fiduciário ou arrematante nos termos do art. 932 do CPC.

Nesse contexto, impende apreciar o pleito antecipatório de manutenção da posse embasado no Código Civil:

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

Nesse sentido, contando a instituição financeira e seus sucessores com proteção possessória em seu favor, o caráter dúplice da ação possessória (art. 556 do CPC/2015) impõe a denegação de pedido da mesma natureza do mutuário. 

Acolho, nesse sentido, as razões expendidas pela ementa e voto condutor de acórdão prolatado pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região (5025052-36.2015.404.0000, Terceira Turma, Relatora p/ Acórdão Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 10/08/2015):

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CONDIÇÕES PESSOAIS DO BENEFICIÁRIO. CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. POSSE CLANDESTINA.

1. O Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida tem por escopo permitir o acesso da população de baixa renda à moradia, de forma a efetivar os princípios constitucionais relativos à posse e propriedade, sem, contudo, descuidar da necessária observância das cláusulas contratuais e do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, de forma a permitir a continuidade do próprio programa. [...]

[Voto condutor ... :]

A decisão impugnada foi redigida nos seguintes termos:

O Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida tem por escopo permitir o acesso da população de baixa renda à moradia, de forma a efetivar os princípios constitucionais relativos à posse e propriedade, sem, contudo, descuidar da necessária observância das cláusulas contratuais e do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, de forma a permitir a continuidade do próprio programa.

A manutenção de quem não cumpre o contrato, no programa de arrendamento (FAR) com recursos do Programa Minha Casa, Minha Vida, fatalmente, levaria à inviabilidade do programa, o qual foi instituído especialmente para que a população de baixa renda realize o sonho da casa própria. A situação do arrendatário, isoladamente considerada, não pode ser reputada legítima quanto ao inadimplemento injustificado, quando há várias outras pessoas na espera para poderem celebrar seus respectivos contratos de arrendamento residencial. Não prevalece, então, em caso de inadimplência, alegação de eventual violação ao princípio da função social da posse ou ao princípio de solidariedade social. [...]

A decisão agravada está devidamente fundamentada e encontra-se na esteira do entendimento desta Corte. Ante a ausência de elementos que possam modificá-la, mantenho a decisão pelos seus próprios fundamentos, in verbis:

As ações de manutenção de posse são regidas pelos artigos 920 a 931 do Código de Processo Civil. Preconiza o artigo 928 que a expedição de mandado liminar depende da suficiente instrução da petição inicial. Além disso, a matéria é regida por procedimento específico apenas se a ação é intentada dentro de ano e dia da turbação ou esbulho. De acordo com a argumentação de César Fiúza (Direito civil, 9 ed., 2006, p. 867): "[...] passados um ano e um dia sem que o legítimo possuidor tome providências no sentido de recuperar a posse perdida, a tença clandestina se convalesce de seu vício, tornando-se posse ad interdicta e merecendo, consequentemente, proteção possessória."

A esse respeito, o autor apresentou cópia da notificação extrajudicial emitida pela CEF em fevereiro de 2015, evidenciando-se o decurso de menos de ano e dia desde a suposta turbação. Assim sendo, conclui-se que o autor tem ação de força nova, porquanto a alegada turbação operou-se em fevereiro deste ano, logo é possível a análise da demanda possessória pelo rito próprio.

Quanto aos requisitos estabelecidos pelo artigo 927 do CPC, carreadas provas quanto à turbação e sua respectiva data, bem como quanto à continuação da posse, há que se avaliar a configuração, ainda que sob cognição precária, do principal elemento autorizador da tutela jurisdicional aqui buscada: a natureza da posse reclamada. E essa questão é complexa na espécie, seja do ponto de vista fático, axiológico ou técnico, razão pela qual convém estabelecer alguns fundamentos específicos.

De início, penso que a CEF tem a posse indireta do imóvel por força de expressa previsão do parágrafo único do artigo 23 da Lei 9.514/97, que dispõe: com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. E, como se sabe, é plenamente possível a discussão da posse entre possuidores direto e indireto (art. 1.197 do CC).

Vejam-se, ainda, as seguintes disposições dos artigos 26, 27, 29 e 30 da Lei 9.514/97 (grifei):

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. [...]

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. [...]

Além disso, nos termos do art. 1.200 do Código Civil, é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária. É dizer, quando a posse for exercida com base num desses três vícios, ela se torna injusta sob a perspectiva jurídica (não filosófica). Outrossim, preconiza o art. 1.208 do CC que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Diante desse quadro normativo, [...] a interpretação sistemática dessas leis conduz à conclusão de que a posse do autor é injusta, eis que clandestina em relação à CEF (credora fiduciária). Bem por isso e tendo em linha de conta o caráter dúplice da ação possessória (art. 922 do CPC), não seria possível rejeitar um pedido de proteção possessória em favor da CEF.

Com efeito, os documentos apresentados pelo autor são prova cabal de que ele firmou um contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel em testilha, ciente de que o financiamento não havia sido quitado [...].

Por fim, a despeito das condições pessoais do autor, tais como narradas na inicial, a solução da questão por ele apresentada não prescinde da ponderação de que se está no âmbito de um programa governamental destinado justamente a pessoas de baixa renda, nos termos do artigo 1º da Lei 11.977/2009: O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais) e compreende os seguintes subprogramas.

Para tanto, concede a União subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação desse financiamento habitacional, cuja celebração depende do cumprimento de requisitos como: faixa de renda, priorização do atendimento a famílias que habitem áreas de risco, que tenham mulheres como responsáveis pela unidade familiar ou de que façam parte pessoas com deficiência. Há, portanto, critérios orientadores da execução dessa política habitacional pelo Governo Federal, com escopo de propiciar efetividade ao direito à moradia a partir de critérios pré-estabelecidos por lei.

Não por outra razão, o contrato de compra e venda de imóvel residencial celebrado através do programa em questão contém cláusula (décima segunda) que estabelece o vencimento antecipado da dívida e a sua execução [...].

3. Dispositivo

Ante o exposto, indefiro o pedido liminar de manutenção do autor na posse do imóvel. Intimem-se.

Ante o exposto, a teor do art. 557 do CPC, nego seguimento ao agravo de instrumento.

Não vejo razão para alterar o posicionamento adotado.

Ante o exposto, voto por negar provimento ao agravo.

É o voto.

Diante desse contexto, considerando que é incontroversa a inadimplência e ausente concreta evidência de qualquer irregularidade no procedimento que precedeu o leilão, não vislumbro ensejo para invalidar o leilão ou manter a autora na posse do imóvel.

Menor onerosidade ao devedor, boa-fé objetiva e direito à moradia

Conquanto assegurado constitucionalmente o direito à moradia, seu exercício não é ilimitado ou absoluto, na medida em que, de natureza particular, cede diante do direito da coletividade. Assim, não caracteriza sua vulneração ou da dignidade da pessoa humana o reconhecimento do esbulho causado por inadimplemento voluntário do mutuário.

O não cumprimento de sua contrapartida, a par de frustrar compromisso contratualmente assumido, afronta a função social da propriedade e o direito à moradia quando tomado em sua dimensão coletiva, pois contribui para inviabilizar financeiramente programa governamental de moradia destinada à população de baixa renda, penalizando reflexamente os demais arrendatários que, em análoga situação de carência, cumprem com sua obrigação.

Nesse sentido:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. 1. Não merece guarida a simples alegação de violação do direito à moradia, desprovida de suporte fático ou jurídico, certo que sua efetivação não prescinde do pagamento das taxas de arrendamento junto ao agente financeiro, que (vale lembrar) se constitui em verbas públicas. 2. Restando comprovado nos autos que o demandado inadimpliu com as obrigações contratadas e foi devidamente constituído em mora, há fundamentos suficientes para a rescisão contratual, eis que há expressa previsão legal e contratual a respeito. Bem por isso, conclui-se ser injusta a posse exercida pelo réu, restando caracterizado o esbulho e justificando-se a medida de reintegração de posse pleiteada pela autora.

[Voto condutor: ...]

Não merece guarida a simples alegação de violação do direito à moradia, desprovida de suporte fático ou jurídico, certo que sua efetivação não prescinde do pagamento das taxas de arrendamento junto ao agente financeiro, que (vale lembrar) se constitui em verbas públicas. Nesse sentido:

ADMINISTRATIVO. SFH. CDC. REVOGAÇÃO DA PENA DE MULTA. PROVA PERICIAL. INOVAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 264, 515 E 460 DO CPC. SISTEMA SACRE. CAPITALIZAÇÃO. INCONSTITUCIONALIDADE DL 70/66. AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. PES. TAXAS DE RISCO DE CRÉDITO E DE ADMINISTRAÇÃO. MORADIA. DIREITO CONSTITUCIONAL.

(...) 10. O fato de a moradia ser considerada direito constitucional não implica possa haver descumprimento contratual, mormente se considerado que, sendo os recursos oriundos do FGTS ou da poupança, que fomentam a habitação, a ausência de retorno dos valores emprestados pode inviabilizar a própria intenção do legislador, não a de fornecer moradia gratuita, mas a de implementar política pública tendente a facilitar sua aquisição.

- AC 2004.70.00.040229-8, Terceira Turma, Relator Gilson Luiz Inácio, D.E. 17/12/2010

Da mesma forma, ao contrário do que quer fazer crer a apelante, a sua manutenção na posse do imóvel - a despeito da manifesta inadimplência, tendo pago apenas a primeira parcela do contrato - é uma afronta à função social da propriedade, uma vez que inviabilizaria o programa governamental de moradia destinada à população de baixa renda. No mesmo sentido é o entendimento desta Turma: [...]

O Programa de Arrendamento Residencial, instituído pela Lei n.º 10.188/01, visa a atender a necessidade de moradia da população de baixa renda, sendo que a sustentabilidade do referido programa depende do pagamento, pelos arrendatários.

A função social da propriedade é desviada quando se mantém no Programa arrendatário inadimplente, em detrimento de outros cidadãos que almejam participar do Programa deArrendamento Residencial. A inadimplência do arrendatário é causa suficiente a rescindir o contrato, nos termos da previsão legal e contratual. Precedentes. (TRF4, AC 2006.71.00.026311-0, Terceira Turma, Relatora Maria Lúcia Luz Leiria, D.E. 12/05/2010) Decisão mantida.

- AG 5012622-97.2012.404.7100, Terceira Turma, Relator Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, D.E. 24/01/2013) [...]

(TRF4, AC 5016107-76.2010.404.7100, Terceira Turma, Relator p/ Acórdão Fernando Quadros da Silva, juntado aos autos em 25/04/2013)

Com efeito, inadimplida a dívida, inexistindo outro bem exequível, não há de se cogitar de excesso de garantia ou desproporcionalidade na excussão desta, bem tampouco vulneração do princípio da menor onerosidade ao devedor. Nesse sentido, mutatis mutandis, mesmo que na espécie se trate de alienação fiduciária em garantia:

EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. PARCELAMENTO DA DÍVIDA NA FORMA DO ARTIGO 745-A DO CPC. ESCOPO DA AÇÃO INCIDENTAL. PENHORA. DESPROPORCIONALIDADE. [...] Não há falar em excesso ou desproporcionalidade da penhora quando o devedor não possuir outros bens, além daquele constrito, suficientes para satisfação do crédito executado. (TRF4, AC 5013943-05.2014.4.04.7002, SEGUNDA TURMA, Relator LUIZ CARLOS CERVI, juntado aos autos em 04/02/2016)

ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL. PENHORABILIDADE. PREJUÍZO. NÃO DEMONSTRAÇÃO. [...] Ainda que o valor da avaliação do imóvel seja desproporcional em relação à dívida nestes autos, a execução desenvolve-se no interesse do credor, observados os direitos do devedor. Isto é: sem que sejam oferecidos outros bens à penhora, não é o possível a simples desconsideração daquele único bem penhorado. No caso de venda deste, o saldo será revertido em favor do devedor, não havendo que se falar em prejuízo direito. 3. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF4, AG 5031061-72.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relator ROGERIO FAVRETO, juntado aos autos em 08/07/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. JUNTADA DE EXTRATO DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. EXCESSO DE PENHORA. INOCORRÊNCIA. CDA. AUSÊNCIA DE NULIDADE. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. INTERESSE DO CREDOR. [...] 2. Afastada a alegação de excesso de penhora. [...] 5. Malgrado deve ser observado o princípio da menor onerosidade ao devedor, a execução é movida no interesse do credor, a teor do disposto no artigo 797 do Código de Processo Civil, motivo pelo qual o prosseguimento da execução não é irrazoável, nem tampouco desproporcional. (TRF4, AG 5043624-06.2016.4.04.0000, PRIMEIRA TURMA, Relator JOÃO BATISTA LAZZARI, juntado aos autos em 03/02/2017)

A princípio, é descabido impor à instituição financeira a alteração das cláusulas contratuais livremente pactuadas, na medida em que dispõe sobre a constituição de garantia sobre imóvel integral ofertado por livre iniciativa do mutuário, que não traduz cobrança de encargos descomedidos e ilegais ou ofensa à boa-fé objetiva. Na ausência de disposição contratual ou legal vinculando os encargos mensais do contrato à renda auferida pelo mutuário, as dificuldades financeiras enfrentadas por este em virtude de seu alegado decréscimo poderiam em tese justificar a intenção de revisar o contrato, mas não dispensam o consenso.

Em caso análogo já se decidiu:

[...] Dificuldades financeiras individuais do arrendatário não permitem a aplicação da teoria da imprevisão de molde a afastar a inadimplência, porquanto não oriundas de eventos imprevisíveis de caráter geral. [...] (Processo AC 200450010117892 AC - APELAÇÃO CIVEL - 397582. Relator(a) Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO Sigla do órgão TRF2. Órgão julgador. SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA. Fonte DJU - Data::08/10/2008 - Página::137)

[...] A simples alteração da base objetiva do negócio, consubstanciada em dificuldades financeiras da parte agravante, não importa por si só em motivo suficiente a ensejar a revisão do contrato de arrendamento residencial objeto da lide. 2. Não incide no caso vertente a invocada cláusula "rebus sic stantibus", pois o fato imprevisível que justifica a sua incidência deve ser geral. [...] (AI 200803000273335 AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 341934. Relator(a) DESEMBARGADOR FEDERAL JOHONSOM DI SALVO Sigla do órgão TRF3 Órgão julgador PRIMEIRA TURMA Fonte DJF3 DATA:10/11/2008)

Nesse passo, insta registrar que pela alienação fiduciária de imóvel o devedor, a título de garantia, constitui voluntariamente a propriedade resolúvel do bem em favor do credor, ficando apenas com sua posse direta (art. 22, caput, e 23, parágrafo único, da Lei n. 9.514/97).

Ocorrido o vencimento antecipado do contrato por motivo de inadimplência do devedor fiduciário, bem como tomada pela Caixa Econômica Federal a legítima adoção do procedimento de consolidação da propriedade, sua ultimação tem o condão de converter a posse direta em esbulho possessório, aparelhando-se o credor fiduciário pelo direito de retomada do bem (reintegração na posse de imóvel).

Pretensão de avaliação atualizada do imóvel, com consideração das benfeitorias

Aduz a autora que a alienação em leilão por preço equivalente ao valor da dívida ou da avaliação ocorrida na contratação - que, ademais, não teria sido corretamente reajustado - corresponderia a sua venda por por preço vil, uma vez que em verdade o imóvel teria valor de mercado superior.

O regramento da arrematação extrajudicial é traçado pelo art. 27 da Lei n. 9.514/97, do que se destaca:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. [...]

Primeiramente, sublinho que o valor pelo qual avaliado o bem e a representatividade que a dívida inadimplida tenha perante ele não exercer qualquer papel em inibir a parte credora de lançar mão da consolidação da propriedade fiduciária lhe transferida em garantia, desde que, qualquer que seja sua monta, se encontre "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante". Porventura mínima que seja a dívida ou máxima que seja a garantia, é pleno o direito do credor de acionar esta frente ao voluntário inadimplemento pelo devedor daquela. Donde não haver de se falar em ferimento da razoabilidade ou proporcionalidade, ou mesmo de relevância em, para o limitado préstimo ambicionado pela presente ação (nulidade da consolidação) se aferir o montante correto.

Apenas para o fim de ulterior arrematação no leilão extrajudicial de que trata o art. 27 é que tal avaliação poderá ter eventual relevância. Isso porque, malgrado o limite mínimo do seu § 2º não aluda à vedação do preço vil, a jurisprudência é firme em entendê-lo configurado, e nesse passo apto a macular inclusive de alienações por leilões extrajudiciais (TRF4, AC 200671000408330, Rel. Sérgio Renato Tejada Garcia, Quarta Turma, D.E. 23/11/2009), quando - e apenas quando -inferior a 50% do valor atualizado da avaliação do bem (STJ, AgREsp 974329, Rel. Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJ 24/06/2011; REsp n. 480.475, Quanrta Turma, Rel. Barros Monteiro, DJ 03/05/2005).

Não obstante, avanço em grifar que a estimativa valorativa sobre a qual se deve basear a identificação do atendimento de tal fração, na sistemática da Lei n. 9.514/97, não depende de posterior diligência, senão se dá por avaliação contemporânea ao contrato e que é necessariamente corporificada por disposição do mesmo:

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: [...]

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; [...]

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) [...].

Seguindo tal fórmula legal, observa-se na espécie ter havido prévia estipulação referendada por ambas as partes a respeito do quantum a ser considerado, na precisa forma do Termo de Constituição de Garantia do evento 29, COMP7, conforme suas claúsulas 1ª, especialmente seu parágrafo quarto, e 2ª, parágrafos terceiro e quarto (evento 1, COMP7).

Observa-se que a previsão obriga o mutuário a notificar a realização de benfeitorias no imóvel, bem como remeter sua indenização, sem que lhe caiba até então a retenção do bem sob tal fundamento, ao momento da venda do imóvel, quando a valorização por sua decorrência, se havida, será considerada sob perspectiva de mercado pelos lances dos arrematantes interessados. Dessa forma, prevalece necessariamente para todos os efeitos a estimativa formalizada com respaldo do contrato e da lei.

Sob a mesma premissa, aponto que, ante a alegada existência de benfeitorias agregadas ao imóvel dado em garantia, a circunstância de eventualmente faltar menção à mesma no contrato ou edital decorre não de qualquer comportamento creditável à ré, mas tão somente da própria mutuária autora em, se previamente presente, ter deixado ilegalmente de obter prévio consentimento da ré e clandestinamente a erigido em descumprimento da aludida cláusula da avença.

Dessa forma, quando mais na presente hipótese de não haver notícia de subseqüente termo aditivo a rever o valor atribuído ao imóvel ou nova avaliação cuja realização é liberalidade unilateral de prerrogativa esclusivemente da Caixa, prevalece necessariamente para todos os efeitos a estimativa formalizada com respaldo do contrato e da lei. Qualquer ulterior valorização, se havida, será apenas considerado sob perspectiva de mercado pelos lances dos arrematantes interessados.

Com efeito, enuncia o art. 27, § 4º, da norma em enfoque:

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Nesse contexto, não há tampouco de se falar em incompletude da descrição do imóvel em relação às benfeitorias agregadas, cuja ausência mesma não tem qualquer relevância para a higidez do praceamento, encerrada pelo disposto no respectivo edital, pois que, ademais, em caso de imóveis, se esgota em elementos objetivos como o tipo de edificação, metragem, número de peças e alusão à matrícula e inscrição imobiliária, a permitir ao interessado visitá-lo para visualizar sua conformação.

Tendo tudo isso em conta, constata-se que não há cabimento na atribuição agora pelo devedor de valoração maior ao bem, nem sequer se junge a Caixa à necessidade de renovar sua avaliação, visto que prevalente o valor pré-fixado no contrato para o bem conforme entregue, apenas submetido a atualização na restrita forma acordada na avença.

De resto, alega a autora:

[...] o valor de avaliação fixado por força do contrato havido entre a parte autora e ré era, à época (07.10.2010), de R$ 400.000,00. Realizada a atualização de citado valor – documento anexo – chegou-se ao importe de R$ 598.339,76. O Edital de Público Leilão Extrajudicial, contudo, informa que o valor de venda em sede de 1º Leilão é de R$ 429.663,94 – é dizer, R$ 168.675,82 inferior ao valor de avaliação contratual.

Tal alegação de falta de atualização do valor da garantia, não é calcada pela autora em nenhum cálculo efetivamente anexo - embora assim mencionado - e os valores por si aludidos não guardam mínima consonância com os verificados na termo de constituição de garantia ou no edital.

Com efeito, o edital (evento 1, EXTEDITAL9, item 480) faz alusão ao valor de venda em primeiro leilão como sendo R$ 219.263,21 (avaliação corrigida) e R$ 272.851,14 em segundo leilão (dívida naquela quadra), sem que haja qualquer demonstração que aquela não derive da simples aplicação sobre a avaliação de R$ 160.000,00 em 05/10/2017 do índice de correção aplicável - IGPM/FGV, como firmado na Cláusula 2ª, parágrafo terceiro, do termo de constituição da garantia (evento 1, CONTR5) -, donde a arguição vai rejeitada.

Dessa forma, não identifico sub-avaliação atentatória à lei ou ao contrato pela Caixa, tampouco perspectiva de arrematação por preço vil, reputado este apenas quando admitido lance vencedor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de dita estimativa.

Prestação de contas

A perfectibilização da intimação da autora nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997, atestada realizada por oficial cartorário dotado de fé pública, pressupõe a plena cientificação da devedora a respeito da íntegra do cálculo do débito, incluindo não só o saldo devedor, senão demonstrativo de sua composição contendo aplicação de correção e juros, em conformidade com o previsto na norma em questão:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) [...]

Art. 27. [...]

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Na espécie, inexiste por parte da autora mínima demonstração da inobservância da instituição financeira a tais preceitos legais, que asseguram à parte autora plena informação a respeito da composição do débito.

Com efeito, observo que, a rigor, a par tão só de sua alegação unilateral, não há a prova da ausência da cientificação de tal cálculo, que, apesar de negativa, é prova facilmente produzido, através de pedido exibitório da íntegra do procedimento intimatório perante o oficial de registro.

Destarte, concluo não ter a autora se desincumbindo de qualquer prova em contrário à luz do ônus que lhe impõe o art. 373 do CPC, donde há de ser sua arguição neste particular rechaçada.

Aplicação da amortização antes do reajuste do saldo devedor

Em relação ao momento de correção do saldo devedor, a orientação do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido da legalidade do critério que prevê a incidência da correção monetária e juros sobre o saldo devedor antes da amortização decorrente do pagamento da prestação mensal do contrato.

Com efeito, o STJ entende que o critério de prévia atualização do saldo devedor e posterior amortização não fere a comutatividade das obrigações pactuadas no ajuste, uma vez que a primeira prestação é paga um mês após o empréstimo do capital, o qual corresponde ao saldo devedor.  Do contrário, desconsiderar-se-ia a correção monetária necessária à recomposição do valor da moeda.

Nesse sentido: REsp n. 409.131-SC, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ de 1º.8.2006; REsp n. 556.197-DF, Rel. Min. Castro Filho, DJ de 10.4.2006; REsp n. 624.654-PR, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 7.11.2005; REsp n. 427.329-SC, Relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ 9.6.2003; AgRg no REsp n. 963.675-DF, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ 17.12.2007; REsp n. 707.029-MG, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 3.9.2007.

Tal entendimento se encontra inclusive sumulado pelo STJ no âmbito dos contratos do SFH:

Súmula 450 - Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação.

Portanto, também sem razão a autora no ponto.

Da capitalização de juros em contratos bancários.

A capitalização de juros é, em regra, vedada nos contratos particulares (art. 4º, Decreto 22626/1933). Porém, ela é autorizada por lei para os contratos bancários, tanto para as cédulas de crédito rural, comercial e industrial (STJ, Súm. 93) quanto para as de crédito bancário (MPV 2170-36/2001 c/c EC 32, art. 2º). Nesse sentido é o entendimento pacificado no STF: “As disposições do Decreto nº 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional" (STF, Súm. 596). No mesmo sentido STJ (Tema Repetitivo 24, j. 22/10/2008).

Tocante à capitalização mensal e seus limites, o STF já consolidou a constitucionalidade da MP 2170/2001 que autorizou essa modalidade para contratos bancários em geral (STF, RE 592377, j. 04/12/2015) e o STJ já consolidou os parâmetros para sua interpretação e aplicação:

É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. (STJ, Súm. 539)

A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal já seria suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada (STJ, Súm. 541).

No caso concreto, sendo as contratações todas posteriores a 31/3/2000, com expressa previsão contratual (CONTR8, Cláusulas 5ª, caput  e parágrafo único, e 11ª, parágrafos sétimo e oitavo), é válida a capitalização tal como realizada.

Logo, não procede esta causa de pedir.

Não é possível, portanto, acolher a pretensão quanto ao ponto.

Da suposta abusividade dos juros por superar teto ou taxa média do mercado para os juros bancários.

Sobre o tema, o STF decidiu pacificando a questão ao editar a Súmula Vinculante 7 (= “A norma do § 3º do artigo 192 da Constituição, revogada pela Emenda Constitucional nº 40/2003, que limitava a taxa de juros reais a 12% ao ano, tinha sua aplicação condicionada à edição de lei complementar”). Aliás, já decidiu também o TRF4 que “É livre a pactuação dos juros remuneratórios, salvo nas hipóteses legais específicas dos créditos rurais, comerciais e industriais, cabendo ao Conselho Monetário Nacional limitá-los apenas quando constatada abusividade” (TRF4, AC 5067880-33.2014.404.7000, j.19/12/2016). Por fim, o STJ já definiu também que “A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade” (STJ, Súm. 382; Tema Repetitivo 25). Logo, improcedente essa causa de pedir.

Aliás, sequer existe limite para as taxas de juros pela média do mercado, já que, por definição lógica, a média está entre o mínimo e o máximo, cabendo ao cliente escolher a instituição medindo a relação custo e benefício a partir das outras características, tais como credibilidade do banco, disponibilidade do crédito, serviços extras oferecidos, etc. O cliente não foi obrigado a contratar a ré, pois é fato notório (CPC, art. 374, I) e das regras de experiência (CPC, art. 375) que existem várias instituições financeiras no livre mercado; logo, a escolha foi feita de livre e espontânea vontade pelo cliente, que, pesando a relação custo-benefício e diversos outros fatores, escolheu esta específica modalidade de empréstimo neste banco. Não cabe ao judiciário limitar apenas um ponto de toda operação em ofensa ao que foi contratado livremente pela parte.

Colho de julgado do TRF4 que “os bancos não estão obrigados a aplicar a taxa média de mercado, que apenas representa a média dos índices utilizados no país. O fato de a CEF aplicar taxa superior à média não representa necessariamente juros abusivos. Essa abusividade deve ser analisada frente aos demais índices divulgados pelo Banco Central e não apenas à média; [...] deve ser respeitada a pactuação das partes quando se apresenta razoável em relação às taxas aplicáveis para as mesmas espécies de contrato. Não deve ocorrer modificação da taxa para menos simplesmente porque há outras instituições que cobram menos. Essa avaliação (da melhor taxa de juros) cabe à pessoa interessada em realizar transação bancária quando da escolha da instituição financeira” (TRF4, AC 5067880-33.2014.404.7000, j.19/12/2016).

Da cláusula de vencimento antecipado da dívida

Não há ilegalidade e nem nulidade na fixação da referida cláusula.

Nesse sentido:

EMBARGOS À EXECUÇÃO. CDC. JUROS CAPITALIZADOS. VENCIMENTO ANTECIPADO. [...]. Não há qualquer mácula na cláusula que prevê o vencimento antecipado da dívida, eis que firmadas livremente entre as partes e não vedada pela legislação. (TRF4, AC 5000908-20.2015.404.7106, TERCEIRA TURMA, Relator RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, juntado aos autos em 29/07/2016).

Por isso, válido o cômputo do termo inicial para os juros tal como realizado pela exequente.

Também é a jurisprudência:

AÇÃO MONITÓRIA. CONSTRUCARD. INÉPCIA DA INICIAL. LIMITAÇÃO DOS JUROS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. 1. Não há falar em inépcia da inicial por ausência de demonstração clara acerca dos encargos contratuais incidentes sobre o valor exigido, na medida em que os documentos anexados aos autos são suficientes para demonstrar a evolução do débito e os encargos exigidos. 2. As limitações fixadas pelo Dec. nº 22.626/33, relativas à taxa de juros remuneratórios de 12% ao ano, não são aplicadas aos contratos firmados com instituições financeiras. Ademais, é entendimento do Superior Tribunal de Justiça que somente é possível a limitação da taxa de juros remuneratórios quando comprovado que discrepante em relação à taxa média de mercado para a operação contratada, o que não é o caso dos autos. 3. É permitida a capitalização mensal de juros nos contratos bancários firmados após a edição da MP nº 2.170/2001, desde que clara e expressamente pactuada. No caso, o contrato de abertura de crédito à pessoa física para financiamento de matéria de construção e outros pactos (CONSTRUCARD) prevê clara e expressa de capitalização mensal de juros para o caso de impontualidade no pagamento (parcelas em atraso). 4. Prevista contratualmente a possibilidade de vencimento antecipado da dívida independentemente de notificação e identificado o inadimplemento das parcelas, resta configurada a mora do devedor, não havendo falar em mora a partir da citação. (TRF4, AC 5005428-34.2012.4.04.7104, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 28/11/2013)

Sendo as partes livres para convencionar obrigações recíprocas, em termos que não encontrem vedação na legislação, é lídima a cláusula que veicula tel idônea e corriqueira previsão. Observo que o instrumento contratual que embasa as obrigações exigidas, objeto de livre pactuação, prevê as hipóteses de compulsório vencimento antecipado da dívida, dentre as quais o inadimplemento verificado.

Por conseguinte, configurado seu vencimento antecipado em observância a tal cláusula, a totalidade da dívida deverá servir de base de cálculo à multa de mora, não havendo de se cogitar de sua limitação apenas às parcelas inadimplidas vencidas pelo alcance de seu termo temporal original. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO BANCÁRIO - INADIMPLEMENTO - VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA - RESCISÃO CONTRATUAL - MULTA - INCIDÊNCIA - DIVÍDA LÍQUIDA, POSITIVA E COM TERMO CERTO [...] 1. Aplica-se a multa de 2% sobre o total do débito se, ante o inadimplemento da compradora, ocorreu o vencimento antecipado da dívida e a rescisão do contrato. [...] (TJDFT, 20120111976622APC , Rel. Sérgio Rocha, 4ª TURMA CÍVEL, DJ 15/06/2016)

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ENCARGOS MORATÓRIOS. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. PENA CONVENCIONAL. [...] 4. A multa moratória, ou pena convencional, pode incidir sobre o total do débito vencido, inclusive sobre juros de mora, se assim for convencionado, inexistindo bis in idem porque têm finalidades diversas. 5. Apelação parcialmente provida. (TRF4, AC 2001.04.01.001597-1, TERCEIRA TURMA, Relator SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, DJ 02/07/2003)

Destarte, fica afastada tal arguição da parte demandada.

Da venda casada de seguros.

Sustenta a parte autora, mutuária, que na ocasião da celebração do mútuo teve imposta a contratação de seguros prestamistas e abertura de conta corrente pela instituição ré.

Primeiramente, não identifico qualquer contratação de seguro dentre as disposições contratuais colacionadas pela autora (evento 1, CONTR5) ou ré (evento 29, CONTR3, 4 e 5), donde a princípio sequer existe interesse de agir da autora no presente questionamento.

Outrossim, mesmo que houvesse previsão de cobertura securitária em instrumento à parte, melhor sorte não lhe assistiria.

A "venda casada" é caracterizada quando um consumidor, ao adquirir um produto, leva conjuntamente outro, da mesma espécie ou não, de modo condicionado, ou seja, o consumidor só pode adquirir o primeiro se adquirir o segundo. Assim dispõe o Código de Defesa do Consumidor - Lei nº 8.078-1990:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos; (...)

No caso em apreço, as condições para obtenção de mútuo pautam-se por critérios objetivos, estabelecidos em normativos próprios, não havendo, de regra, a negativa à concessão do crédito pretendido pelo mutuário pela recusa em adquirir produtos da instituição bancária.

O que, via de regra, observa-se, é o oferecimento de alguma vantagem ao contratante pela aquisição de um ou mais produtos ou pela existência de relacionamento prévio com o banco, assim ocorrendo quando é aplicado determinado desconto na parcela do financiamento pela contratação adicional, o que não é o caso dos autos, haja vista a inexistência de previsão contratual expressa.

Cite-se, ainda, a conclusão da sentença proferida pelo Juiz Federal Vilian Bollmann nos autos da Ação Civil Pública 5000724-39.2016.4.04.7200, ajuizada pelo Ministério Público Federal, em que se discute a venda casada em programa de financiamento habitacional:

De início, como questão prejudicial, é necessário esclarecer que há, em regra, aplicação do CDC às relações contratuais de fornecimento de serviços bancários ou financeiros (STJ, súm. 297).

Porém, conforme reiteradas decisões, tanto do TRF4 Região como STJ, essa aplicação reside apenas no contexto da defesa dos direitos do consumidor, ficando subordinada ao exame judicial da verossimilhança da alegação ou à hipossuficiência da parte autora, segundo as regras ordinárias de experiência (CDC, art. 6º, VIII).

De início, como questão prejudicial, é necessário esclarecer que há, em regra, aplicação do CDC às relações contratuais de fornecimento de serviços bancários ou financeiros (STJ, súm. 297).

Porém, conforme reiteradas decisões, tanto do TRF4 Região como STJ, essa aplicação reside apenas no contexto da defesa dos direitos do consumidor, ficando subordinada ao exame judicial da verossimilhança da alegação ou à hipossuficiência da parte autora, segundo as regras ordinárias de experiência (CDC, art. 6º, VIII).

Portanto, a inversão do ônus da prova não é automática, dependente que é da circunstância concreta que será apurada pelo magistrado (STJ, REsp 122505/SP, DJ 24 AGO 1998, pág. 00071).

No caso concreto, aplicam-se as normas gerais do CDC, tais como as normas de direitos dos consumidores e a regulamentação das práticas comerciais. Não se aplica, contudo, a regra da inversão do ônus da prova, seja porque não presentes as hipóteses de verossimilhança segundo as regras ordinárias e nem a hipossuficiência do autor.

Disso resulta que “É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: [...] condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos” (CDC, art. 39, I).

Portanto, está claro que é vedada pelo Direito a chamada “venda casada”.

Aliás, há inclusive entendimento jurisprudencial do STJ em sede de recurso repetitivo sobre o tema específico da imposição de contratação de seguro pelo agente financeiro mutuante:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TAXA REFERENCIAL (TR). LEGALIDADE. SEGURO HABITACIONAL. CONTRATAÇÃO OBRIGATÓRIA COM O AGENTE FINANCEIRO OU POR SEGURADORA POR ELE INDICADA. VENDA CASADA CONFIGURADA. 1. Para os efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1. No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei 8.177/91, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor. Ainda que o contrato tenha sido firmado antes da Lei n.º 8.177/91, também é cabível a aplicação da TR, desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico. 1.2. É necessária a contratação do seguro habitacional, no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configura "venda casada", vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC. 2. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido. (STJ, REsp 969.129/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/12/2009, DJe 15/12/2009)

Porém, nem todo serviço oferecido é condição abusiva.

Isso por duas razões.

Primeiro porque o próprio art. 39, I, do CDC, excepciona o caso de limites quantitativos justificados.

Segundo porque são reconhecidas as práticas comerciais lícitas que visam não só resguardar o fornecedor como também propiciar vantagens adicionais ao consumidor, tais como nos casos de “fidelização” mediante contrapartidas. Igualmente lícita a contratação conjunta de serviços quando ela decorre de normas legais (leis, decretos ou resoluções administrativas) incidentes sobre o negócio, pela lógica razão que, se é determinada a venda em conjunto, ela não pode ser lícita e ilícita ao mesmo tempo.

Sobre esta última hipótese – observância de norma legal ou administrativa – decidiu o STJ que não constitui “venda casada” o condicionamento de mútuo à plano de pecúlio para empresas de previdência fechada:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PREVIDÊNCIA PRIVADA ABERTA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. AÇÃO REVISIONAL DE MÚTUO CUMULADA COM CANCELAMENTO DE PLANO DE PECÚLIO E DE SEGURO DE PESSOAS. VENDA CASADA. NÃO CONFIGURAÇÃO. AUXÍLIO FINANCEIRO. CONTRATAÇÃO. VINCULAÇÃO A PLANO PREVIDENCIÁRIO E A SEGURO DO RAMO VIDA. NECESSIDADE. IMPOSIÇÃO LEGAL. RESTRIÇÃO DO EMPRÉSTIMO. QUALIDADE DE PARTICIPANTE OU DE SEGURADO. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se caracteriza venda casada a exigência da entidade aberta de previdência complementar e da sociedade seguradora de condicionar ao interessado a concessão de assistência financeira (mútuo) à adesão a um plano de benefícios (pecúlio por morte) ou a um seguro de pessoas. 2. Para o interessado adquirir assistência financeira de um ente de previdência privada aberta ou de uma seguradora, é condição essencial ser titular de um plano de benefícios ou de um seguro do ramo vida (art. 71, caput e parágrafo único, da Lei Complementar nº 109/2001 e Circular/Susep nº 206/2002 - hoje Circular/Susep nº 320/2006). 3. Há venda casada quando o fornecedor condiciona a aquisição de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, sendo prática abusiva e vedada no mercado de consumo (art. 39, I, do CDC). 4. Por determinação legal, as entidades abertas de previdência complementar e as sociedades seguradoras somente podem realizar operações financeiras com seus participantes ou segurados. Assim, não há venda casada quando é imposto ao contratante a condição de participação no plano de benefícios (pecúlio) ou no seguro de pessoas com o objetivo de ter acesso ao mútuo, sendo ausente qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de eventual superioridade econômica ou técnica para estipular condições negociais desfavoráveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha. Precedente da Quarta Turma. 5. Resulta da ordem jurídica que o plano de previdência complementar ou o seguro de pessoas não pode ser cancelado enquanto não forem quitadas todas as contraprestações relativas às assistências financeiras concedidas ao titular. 6. O auxílio financeiro é um benefício atípico dos entes de previdência privada aberta e das companhias seguradoras, constituindo atividade excepcional e acessória e não atividade fim. 7. A pretensão de rescindir o plano previdenciário ou o seguro após a obtenção do mútuo a juros mais baixos que os de mercado beira às raias da má-fé, pois implica a consecução de condições vantajosas pelo interessado sem a necessária contrapartida e em detrimento dos demais segurados ou participantes do fundo mútuo. Ora, a tão só contratação do mútuo está disponível e pode ser feita em qualquer instituição financeira típica. 8. O descumprimento das normas expedidas pelos órgãos governamentais, a exemplo da concessão de empréstimos irregulares a quem não ostenta a condição de participante ou de segurado, sujeitará a entidade aberta de previdência complementar ou a sociedade seguradora bem como seus administradores a sanções legais (art. 4º da Circular/Susep nº 206/2002, hoje art. 16 da Circular/Susep nº 320/2006).9. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1385375/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/05/2016, DJe 23/05/2016)

Veja-se, por exemplo, julgado do STJ que admite a fidelização de clientes de operadoras de telefonia em algumas hipóteses:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA MÓVEL E DE COMODATO DE APARELHOS CELULARES - EXCLUSÃO DE MULTA POR INOBSERVÂNCIA DO PRAZO DE CARÊNCIA - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - ACOLHIMENTO DO PLEITO RECURSAL DA AUTORA PELA CORTE A QUO - RECONHECIMENTO, NO ARESTO ESTADUAL, DE NULIDADE DA CLÁUSULA DE "FIDELIZAÇÃO", POR CONFIGURAR "VENDA CASADA". INSURGÊNCIA DA CONCESSIONÁRIA DE TELEFONIA. 1. Contratação simultânea de prestação de serviços de telefonia móvel e de "comodato" de aparelhos celulares, com cláusula de "fidelização". Previsão de permanência mínima que, em si, não encerra "venda casada". 2. Não caracteriza a prática vedada pelo art. 39, inc. I, do CDC, a previsão de prazo de permanência mínima ("fidelização") em contrato de telefonia móvel e de "comodato", contanto que, em contrapartida, haja a concessão de efetivos benefícios ao consumidor (v.g. custo reduzido para realização de chamadas, abono em ligações de longa distância, baixo custo de envio de "short message service - SMS", dentre outras), bem como a opção de aquisição de aparelhos celulares da própria concessionária, sem vinculação a qualquer prazo de carência, ou de outra operadora, ou mesmo de empresa especializada na venda de eletroportáteis. [...] 4. Em que pese ser possível a fixação de prazo mínimo de permanência, na hipótese dos autos, o contrato de "comodato" de estações móveis entabulado entre as partes estabeleceu a vigência por 24 (vinte e quatro) meses, distanciando-se das determinações regulamentares da ANATEL (Norma Geral de Telecomunicações n. 23/96 e Resolução 477/2007), de ordem a tornar tal estipulação, inequivocamente, abusiva, haja vista atentar contra a liberdade de escolha do consumidor, direito básico deste. 5. Recurso especial desprovido. (STJ, REsp 1097582/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/03/2013, DJe 08/04/2013)(GRIFEI)

Ainda no que se refere às obrigações legais advindas com o Código de Defesa do Consumidor, deve-se atentar aos direitos básicos do cidadão, tais como “a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem” (CDC, art. 6º, III) e “a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços” (CDC, art. 6º, IV). Não é por outro motivo que “a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores” (CDC, art. 31) (SUBLINHEI).

[...] Logo, está claro, a partir da prova testemunhal (especialmente da instrutora da CEF) e documental (Apresentação do curso de Autorregulação Bancária / Contas Correntes, Evento 6, OUT4), que não há uma política deliberada de prática de “venda casada” pela CEF, o que afasta o dolo da entidade. [...]

Ocorre que no presente caso a parte autora afirma na petição inicial a ocorrência de venda casada mediante a aquisição de seguros, sequer demonstrada por si na desincumbência do onus probandi que titulariza.

Mesmo acaso baseada em eventual veiculação contratual formal, verifico a ausência do interesse processual no questionamento de suposta venda casada de seguros e pacote de produtos e serviços, visto que não se identifica dentre as cláusulas contratuais pactuadas no financiamento qualquer que contenha previsão, quando mais condicionante do negócio principal, nesse sentido.

Com efeito, verifica-se da redação dos instrumentos contratuais inexistir qualquer subordinação da sua celebração, como negócio principal, à contratação acessória de seguro ou abertura de conta corrente pelos autores, quando mais especificamente perante a instituição mutuante, revelando a inexistência da prática da venda casada, senão facultatividade à época de sua realização inclusive por outra companhia de sua livre escolha.

Não há venda casada. O que há é a alegação genérica de que houve por deficiência de informação. Tais fatos, porém, estão longe de configurar venda casada, porquanto não restou comprovada a impossibilidade de contratação do financiamento por imposição da Caixa Econômica Federal em serem adquiridos outros produtos ou serviços, devendo ser respeitada a autonomia da vontade das partes.

Nesse sentido:

RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CEF. ABERTURA DE CONTA CORRENTE PARA DÉBITO DAS PRESTAÇÕES. CONTRATAÇÃO DE SEGURO HABITACIONAL. ALEGAÇÃO DE VENDA CASADA AFASTADA. 1. Para a caracterização da venda casada é necessária a comprovação de que houve, de fato, imposição de contratação de outros serviços pela instituição financeira. 2. No caso dos autos, configurada a livre opção pela abertura de conta corrente para débito dos encargos mensais decorrentes do contrato de financiamento. 3. A autonomia da vontade dos contratantes deve ser levada em conta, cabendo seu afastamento apenas nos casos de comprovação de vícios de consentimento na sua formação, o que não restou demonstrado. 4. O seguro habitacional é legitimamente exigido como condição essencial para contratos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. 5. Recurso desprovido. ( 5017861-68.2015.4.04.7200, Terceira Turma Recursal de SC, Relator João Batista Lazzari, julgado em 23-02-2017)

CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VENDA CASADA. VÍCIO DE VONTADE. INOCORRÊNCIA. DÉBITOS REGULARES. INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1. Os contratos bancários submetem-se à disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Súmula 297/STJ. 2. É válida e não caracteriza venda casada a contratação de cesta de serviços acessoriamente ao mútuo, por meio de contratos independentes, caso não exista cláusula condicionante de concessão do crédito ou demonstração de vício de vontade. 3. A inclusão do nome de devedores em cadastros de restrição ao crédito em decorrência do inadimplemento de parcelas devidas e regularmente contratadas não constitui ato ilícito indenizável. 4. Pedidos de declaração de inexistência do débito e da condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais julgados improcedentes. ( 5032696-21.2011.4.04.7000, Primeira Turma Recursal do PR, Relator Nicolau Konkel Júnior, julgado em 01-10-2014)

Além disso, ainda que incômodo, também é lícito que um dos contratantes ofereça seus produtos ou serviços no momento da contratação de um mútuo. O impedimento está em impossibilitar a venda de um produto/serviço caso o consumidor não adira a outro.

Nesse sentido:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. cerceamento de defesa. ANATOCISMO. SAC. JUROS MORATÓRIOS. MULTA. VENDA CASADA. MORA.1. Não resta configurado cerceamento de defesa se as provas pleiteadas pela parte são desnecessárias à solução da lide.2. O Sistema de Amortização Constante se caracteriza por abranger prestações consecutivas, decrescentes e com amortizações constantes, e não pressupõe capitalização de juros: tendo em vista que a prestação é recalculada e não reajustada, o valor da prestação será sempre suficiente para o pagamento da totalidade dos juros e, por isso não haverá incorporação de juros ao capital.3. A orientação do Superior Tribunal de Justiça, firmada no âmbito da 2ª Seção daquele Sodalício em sede de recurso repetitivo (REsp 969129/MG), aponta no sentido da proibição de "venda casada" do seguro habitacional, vedada pelo art. 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor. No caso dos autos, no entanto, não restou configurada a venda casada, tendo em conta as disposições contratuais a respeito.4. O mutuário não só tinha ciência inequívoca do que estava contratando, como também buscava obter vantagens de tal contratação através da redução substancial da taxa de juros contratada inicialmente. Ou seja, o autor realizou a abertura de conta corrente de livre e espontânea vontade, por seu próprio juízo de conveniência e oportunidade, acreditando que lhe seria vantajosa. Nessa equação, ausente qualquer vício ou erro escusável, não há motivos a ensejar a nulidade contratual. (TRF4, AC 5010153-10.2014.404.7100, Terceira Turma, Relator p/ Acórdão Nicolau Konkel Júnior, juntado aos autos em 28-08-2015). Grifei.

E, também pela validade de contratação de seguro prestamista anexo a contrato financeiro sem configurar a venda casada: 5008258-42.2018.4.04.7207, TERCEIRA TURMA RECURSAL DE SC, Relator ANTONIO FERNANDO SCHENKEL DO AMARAL E SILVA, julgado em 23/09/2021 e 5023658-83.2019.4.04.7200, TERCEIRA TURMA RECURSAL DE SC, Relator GILSON JACOBSEN, julgado em 29/04/2021, 5007889-53.2019.4.04.7000, PRIMEIRA TURMA RECURSAL DO PR, Relator GERSON LUIZ ROCHA, julgado em 11/03/2021.

Assim, em que pese existir a possibilidade de se constatar a abusividade do direito, nem sempre a venda conjunta é qualificada como "venda casada". Em regra, a comprovação da prática da venda casada exige demonstração inequívoca de que o contratante foi constrangido a celebrar o contrato nos moldes estipulados, o que não se verifica no presente caso.

Aliás, em que pese a alegada hipossuficiência da parte autora, tal situação não retira de seu representante o entendimento das coisas básicas da vida em sociedade e não se equipara a de um civilmente incapaz para fins de validade do contrato. Ainda que a situação social impeça a compreensão dos detalhes técnico-contratuais, ela não implica presumir que possa entender o que significa o valor total do imóvel, o valor da prestação que pagará e o próprio conceito de seguro de vida ou do bem contra acidentes.

Neste contexto, nos termos do art. 373 do CPC, não tendo por ora a autora se desincumbido do ônus de comprovar a obrigatoriedade da contratação do seguro para a obtenção do financiamento imobiliário), deve prevalecer o pacto formulado entre banco e cliente, conforme propostas anexadas aos autos e devidamente firmadas pela parte autora.

Tarifas bancárias

A questão jurídica foi bem decidida pelo STJ, que, em recurso submetido ao regime das teses repetitivas, concluiu:

1. "A capitalização dos juros em periodicidade inferior à anual deve vir pactuada de forma expressa e clara. A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada" (2ª Seção, REsp 973.827/RS, julgado na forma do art. 543-C do CPC, acórdão de minha relatoria, DJe de 24.9.2012). [...] 9. Teses para os efeitos do art. 543-C do CPC: - 1ª Tese: Nos contratos bancários celebrados até 30.4.2008 (fim da vigência da Resolução CMN 2.303/96) era válida a pactuação das tarifas de abertura de crédito (TAC) e de emissão de carnê (TEC), ou outra denominação para o mesmo fato gerador, ressalvado o exame de abusividade em cada caso concreto. - 2ª Tese: Com a vigência da Resolução CMN 3.518/2007, em 30.4.2008, a cobrança por serviços bancários prioritários para pessoas físicas ficou limitada às hipóteses taxativamente previstas em norma padronizadora expedida pela autoridade monetária. Desde então, não mais tem respaldo legal a contratação da Tarifa de Emissão de Carnê (TEC) e da Tarifa de Abertura de Crédito (TAC), ou outra denominação para o mesmo fato gerador. Permanece válida a Tarifa de Cadastro expressamente tipificada em ato normativo padronizador da autoridade monetária, a qual somente pode ser cobrada no início do relacionamento entre o consumidor e a instituição financeira. [...] (STJ, REsp 1251331/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2013, DJe 24/10/2013)(GRIFEI)

E, deixando mais clara essa decisão, colho do TRF4:

Em sede de repercussão geral, no julgamento do REsp 1.251.331/RS, o STJ decidiu que não é válida a cobrança da tarifa de abertura de crédito (TAC) e da tarifa de emissão de carnê (TEC) em relação aos contratos firmados com pessoas físicas após 30/04/2008, com o início da vigência da Resolução CMN 3.518/2007. No caso de pessoa jurídica, as partes podem convencionar o pagamento dos serviços bancários. (TRF4, AC 5011515-14.2014.404.7208, TERCEIRA TURMA, Relator RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, juntado aos autos em 10/12/2015)(GRIFEI)

Ou seja a vedação de cobrança de taxas requer três requisitos simultâneos: [a] ser pessoa física; [b] taxa não prevista na resolução 3518/2017 da CMN e [c] contrato posterior a 30.4.2008.

No caso, como o tomador do empréstimo foi pessoa jurídica, não se aplicariam as cláusulas protetivas da referida resolução. Logo, por este aspecto, tampouco procederia esta causa de pedir.

Não fosse também isso, a TAC é tarifa que não está vedada pelo art. 2o da Resolução CMN 3518/2007.

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, revogo o deferimento da tutela de urgência e julgo improcedente o pedido.

Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em dez por cento sobre o valor atualizado da causa, pelo IPCA-E.

Custas legais.

Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.

Interposto recurso voluntário, intime-se a parte apelada para contrarrazões e, oportunamente, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, §§1º e 3º, do CPC/2015.

Após o trânsito em julgado, dê-se baixa. 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso interposto e passo à análise do apelo.

I - Mérito

Com a alienação fiduciária, o bem alienado não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida, tão somente, a posse direta do bem, permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, quando, então, o devedor adquire a propriedade.

Confira-se o que estabelece a Lei nº 9.517/97 (grifei):

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

§ 1º Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

§ 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes.     (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

(...)

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Assim, na hipótese de inadimplemento das obrigações, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passa a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei.

Reforçando tais procedimentos, o atual artigo 26-A prevê normas especiais (grifei):

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Logo, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.

No que tange aos procedimentos de alienação do imóvel após a consolidação da propriedade, o atual artigo 27 traz as seguintes previsões (grifei):

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 6º (Revogado).      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) 

§ 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

(...)

§ 9º  O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

§ 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

A mera propositura de ação, sem demonstração da probabilidade do direito e depósito da quantia correspondente à dívida, não tem o condão de impedir o agente financeiro de adotar as providências decorrentes da falta de pagamento das prestações referentes ao contrato celebrado entre as partes (artigos 330, § 3º, e 784, § 1º, do Código de Processo Civil). 

Da mesma forma, a despeito da situação de hipossuficiência e vulnerabilidade do devedor, não existe obrigação legal do agente financeiro de renegociar a dívida ou aceitar pagamento parcial, e qualquer provimento jurisdicional nesse sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário na autonomia e liberdade contratual das partes envolvidas. A diminuição de renda do(a) devedor(a) não induz à obrigatoriedade de redução dos encargos por ele(a) devidos, na medida em que tornaria a dívida impagável dentro do prazo fixado para resgate.

Nesse sentido, o direito constitucional à moradia, a boa-fé objetiva, a garantia do devido processo legal (incluído contraditório e ampla defesa) e a função social do imóvel, por si só, não respaldam a pretensão à manutenção do contrato sub judice, porquanto a concessão de financiamentos habitacionais pauta-se por uma política pública, orientada por critérios objetivos, que pressupõe o retorno dos recursos emprestados, na forma e tempo estabelecidos, para a continuidade de sua execução e o alcance dos objetivos prefigurados.

A jurisprudência anterior admitia a possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do termo de arrematação, por aplicação do artigo 34 do Decreto-Lei 70/66, que, na forma do inciso II do artigo 39 da Lei 9.514/1997, aplicava-se também à alienação fiduciária. A partir da Lei 13.465/2017, o inciso II, no entanto, foi modificado, prevendo a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66 exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

Assim, em caso de consolidação da propriedade registrada na vigência da Lei 13.465/2017, não há possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. O que é garantido até a arrematação é tão somente o direito de preferência (artigo 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97).

Por oportuno, colaciono os seguintes precedentes desta Corte sobre o tema (grifei):

ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. SUSPENSÃO DE LEILÃO. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. VALOR DO ÉBITO. NOTIFICAÇÃO. PURGAR A MORA. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos do contrato entabulado entre as partes A mera propositura de ação, sem demonstração da probabilidade do direito e depósito da quantia correspondente à dívida, não tem o condão de impedir o agente financeiro de adotar as providências decorrentes da falta de pagamento das prestações devidas Só o depósito da integralidade da dívida, com os respectivos encargos moratórios, poderá impedir a alienação do imóvel a terceiro, não havendo respaldo legal para a pretensão de afastamento da mora e restabelecimento do financiamento, mediante o pagamento de prestações ditas "vencidas". Isso porque a inadimplência acarretou o vencimento antecipado da dívida, já tendo sido extinto o contrato de financiamento, com a consolidação da propriedade em favor do agente financeiro. Quanto à possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação, ela vinha sendo admitida na jurisprudência, desde que fosse efetuado o depósito da totalidade do débito, incluídos os encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n.º 9.514/1997. Em se tratando de alienação fiduciária, fica assegurado ao devedor fiduciante o adimplemento das parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 da Lei n.º 9.514/1997, para fins de restabelecimento do contrato, até a data de averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário. A realização de leilão envolve a adoção de inúmeros atos prévios e o dispêndio de recursos financeiros, de modo que não se afigura razoável simplesmente suspender a sua consumação ou seus efeitos.   (TRF4, AG 5044005-43.2018.4.04.0000, Quarta Turma, Relatora Desembargadora Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, juntado aos autos em 28-02-2019 - grifei)

ADMINISTRATIVO. CONTRATO BANCÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. SUSPENSÃO DO LEILÃO. ATOS EXPROPRIATÓRIOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NÃO EXERCIDO. LEI Nº 13.465/2017. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEGALIDADE. 1. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do bem e posterior alienação a terceiro, nos termos da Lei n.º 9.514/1997. 2. A mera propositura de ação revisional/anulatória, sem demonstração da probabilidade do direito e depósito da quantia correspondente à dívida, não tem o condão de impedir o agente financeiro de adotar as providências decorrentes da falta de pagamento das prestações referentes ao contrato celebrado entre as partes.   3. Não há se falar em perigo de dano irreparável provocado, injustamente, pelo agente financeiro, porquanto é natural, legítimo e previsível que a credora, diante da inadimplência incontroversa da devedora, recorra aos meios legais disponíveis para a satisfação de seu crédito, não tendo esta adotado qualquer medida tendente a impedir ou retardar os efeitos de sua mora, a tempo de evitar a perda do bem. 4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS). 6. No caso, a demanda foi proposta pela devedora recorrente em 23-08-2021. 7. Assim, ainda que, num juízo precário baseado na verossimiliança das alegações da parte, ausente o requisito da probabilidade do direito, mormente que a parte autora teve ciência inequívoca de todos os atos afeitos ao leilão, viabilizando que, até a data da realização do segundo leilão, o devedor fiduciante exerça o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, razão pela qual não se mostra razoável impedir a continuidade do público leilão para a alienação do imóvel. (TRF4, AG 5040363-57.2021.4.04.0000, Quarta Turma, Relator Desembargador Federal Luís Alberto D'Azevedo Aurvalle, juntado aos autos em 16-3-2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NÃO CABIMENTO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. DIREITO À MORADIA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Em caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do fiduciário, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. 2. Nas situações em que já legalmente consolidada a propriedade é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, e não mais o direito purgar a mora.  3. Afastada a alegação de violação do direito à moradia, porquanto a sua efetivação não prescinde da quitação do valor mutuado junto ao agente financeiro. (TRF4, AG 5004499-50.2024.4.04.0000, Décima Segunda Turma, Relator Desembargador Federal Luiz Antonio Bonat, juntado aos autos em 18-4-2024)

SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. TEMA Nº 982 DO STF. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. PURGA DA MORA. LEI Nº 13.465/2017. 1. É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. 2. Respeitados os prazos legais, a inadimplência do contrato de alienação fiduciária autoriza que a propriedade do imóvel seja consolidada em nome do credor fiduciário, que promoverá o leilão para a sua alienação. 3. Desde a edição da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora se mostra possível somente até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel. 4. Apelação improvida.   (TRF4, AC 5017182-84.2023.4.04.7201, Quarta Turma, Relator Desembargador Federal Marcos Roberto Araujo dos Santos, juntado aos autos em 17-4-2024)

Dessa maneira, se a parte agravante realmente pretendia purgar sua mora, deveria tê-lo feito até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. 

Ademais, a certidão emitida pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis tem fé pública, só podendo ser infirmada por elementos concretos que possam colocar em dúvida a veracidade da declaração:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. LEI Nº 9.514/97. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. 1. A intimação para purgação da mora (art. 26, §1º) deve ser feita pessoalmente (art. 26, §3º) sendo que, caso o fiduciante, seu cessionário, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, autoriza-se a notificação mediante edital. 2. É pacífica a jurisprudência deste Tribunal no sentido de que a certidão emitida pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis tem fé pública, só podendo ser infirmada por elementos concretos que possam colocar em dúvida a veracidade da declaração. 3. No caso dos autos, verifica-se que não foi juntado aos autos cópia integral do procedimento administrativo de consolidação da propriedade do imóvel, de modo que não é possível verificar se foram realizadas as tentativas de intimação do mutuário para purgar a mora. 4. Agravo de instrumento provido. (TRF4, AG 5008631-53.2024.4.04.0000, Quarta Turma, Relator Desembargador Federal Marcos Roberto Araujo dos Santos, juntado aos autos em 20-6-2024)

Quanto à regularidade do procedimento perpetrado, não se vislumbra, com as provas constantes dos autos, nulidade apta a macular o procedimento adotado pela instituição bancária. Importante frisar que o apelante não nega o inadimplemento contratual, o qual acarretou a sua constituição em mora sem quitação no prazo legal. 

Ressalto que não foi demonstrada a existência de irregularidades nas notificações expedidas pelo agente financeiro, para fins de purgação da mora e comunicação sobre a realização de leilões, porque é de se supor que o registrador, o qual tem fé pública, analisou a documentação apresentada pela agravada, aferindo a legalidade do procedimento adotado por ela, bem como não há elementos probatórios que infirmem a presunção de veracidade que milita em favor da anotação lançada na matrícula do imóvel. 

De início, destaca-se que o procedimento de consolidação da propriedade decorreu do inadimplemento da Cédula de Crédito Bancária firmada entre a CEF e a apelante, Embracon Contabilidade Empresarial, com a participação da empresa Embracon Administradora de Condomínios na condição de emitente. Da simples análise dos contrato-se percebe-se a relação entre as empresas e seus representantes legais (evento 30, CONTR2 a evento 30, CONTR5).

Destaca-se, da certidão do Registro de Imóveis de São José/SC, que o oficial tentou localizar os devedores em diferentes oportunidades e diferentes endereços (evento 29, COMP2).

É válida a notificação extrajudicial quando entregue no endereço do devedor, ainda que não seja entregue pessoalmente a ele, ou por publicação de edital mediante comprovação de diligências efetuadas junto ao endereço do requerido. 

Com efeito, a certidão do Ofício é documento revestido de fé pública, pelo que não há como acolher a mera alegação do devedor de ausência de prévia intimação do fiduciante para que providencie a purga da mora (artigo 26, § 1º, da Lei 9.514/97).

Nesse sentido a jurisprudência desta Corte:

ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. PURGA DA MORA. ATOS EXPROPRIATÓRIOS. 1. Não ocorrendo o adequado adimplemento das obrigações, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, extinguindo a dívida e passando a integrar o patrimônio da instituição financeira, que poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei. 2. A notificação pessoal do mutuário pode ser substituída por notificação por edital, caso não encontrado o devedor no endereço do imóvel. 3. Não é admissível que a CEF diligencie ad eternum à residência do mutuário para tentar notificá-lo pessoalmente, tendo sido correto, no caso em apreço, o prosseguimento do processo pela notificação por edital. (TRF4, AC 5024965-56.2020.4.04.7000, Quarta Turma, Relator Luís Alberto D'Azevedo Aurvalle, juntado aos autos em 16-02-2022)

ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEIS. APELAÇÃO. NOTIFICAÇÕES VÁLIDAS. REDUÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO A TÍTULO DE HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. EQUIDADE. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Contrato de empréstimo com garantia por alienação fiduciária de imóveis. Nessa hipótese, enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário. A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva relacionada ao cumprimento de todas as previsões contratuais. 2. Não tendo ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, restou consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei. 3. É válida a notificação extrajudicial quando entregue no endereço do domicílio do devedor, ainda que não seja entregue pessoalmente a ele, ou por publicação de edital mediante comprovação de diligências efetuadas junto ao endereço do requerido. Quanto à ausência de notificação acerca das datas dos leilões, a própria apelante afirmou que ainda não há notícia acerca de sua realização, conforme consta na decisão recorrida, de modo que não há nenhuma ilegalidade a ser apreciada. 4. A hipótese de apreciação equitativa dos honorários advocatícios, via de regra, tem cabimento quando for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, nos termos do artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil. Não obstante, ressalta-se que se admite, excepcionalmente, sua aplicação nos casos de valores excessivos, de modo a assegurar a adequada remuneração do causídico no caso em que atuou, mas também obstar ônus desproporcional para a parte adversa. Reduzida a quantia fixada pelo magistrado primevo. 5. Apelação parcialmente provida. (TRF4, AC 5023283-03.2019.4.04.7000, Quarta Turma, Relator Victor Luiz dos Santos Laus, juntado aos autos em 17-02-2022)

Do Seguro Prestamista

Sobre o tema, este Tribunal tem pontuado que o seguro prestamista é contratado com a finalidade de garantir a quitação do contrato em caso de morte, invalidez ou outras situações específicas que ponham em risco a capacidade de pagamento do mutuário. Trata-se, pois, de seguro que atende dupla finalidade, pois ao mesmo tempo em que assegura ao agente financeiro o pagamento de seu crédito, também acaba por garantir ao mutuário ou a seus familiares a quitação de dívida em caso de ocorrência de uma das situações de risco cobertas (TRF4, Apelação Cível bº 5001172-98.2019.4.04.7202, Terceira Turma, Relator Desembargador Federal Rogerio Favreto, juntado aos autos em 01-02-2022).

E desde que contratado em percentuais razoáveis, esta Corte tem assentado que não se trata de prática abusiva, na medida em que é uma garantia legítima do contrato livremente pactuada pelas partes. Muito menos entendo como caracterizada a existência de venda casada, uma vez que o seguro prestamista visa a assegurar o adimplemento do próprio negócio jurídico ao qual é adjeto, não se tratando de negócios jurídicos desvinculados, condição fundamental para a existência de uma venda casada (TRF4, Apelação Cível nº 5001172-98.2019.4.04.7202, Terceira Turma, Relator Desembargador Federal Rogerio Favreto, por unanimidade, juntado aos autos em 01-02-2022).

Confira-se:

ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL. LIMITAÇÃO DOS JUROS REMUNERATÓRIOS. SEGURO PRESTAMISTA. . É lícito ao juiz indeferir as provas que julgar irrelevantes para a formação de seu convencimento, mormente aquelas que considerar meramente protelatórias, de modo que não há que se interferir no entendimento do juízo de origem quanto aos elementos que entende necessários ao seu convencimento. . Não demonstrada a discrepância em relação à taxa média de mercado estipulada pelo BACEN para as modalidades de crédito em questão, devem ser mantidas as taxas de juros pactuadas. . O seguro prestamista é contratado com a finalidade de garantir a quitação do contrato em caso de morte, invalidez ou outras situações específicas que ponham em risco a capacidade de pagamento do mutuário. . Não se trata de prática abusiva, na medida em que se trata de uma garantia legítima do contrato livremente pactuada pelas partes. (TRF4, AC 5065145-51.2019.4.04.7000, Quarta Turma, Relator Juiz Federal Giovani Bigolin, juntado aos autos em 28-01-2021) (grifei)

ADMINISTRATIVO. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATOS BANCÁRIOS. CRÉDITO CONSIGNADO. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CARACTERIZADO. APLICABILIDADE DO CDC. LIMITAÇÃO DOS JUROS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. SEGURO PRESTAMISTA. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. REPETIÇÃO/ COMPENSAÇÃO DO INDÉBITO. 1. É entendimento deste Tribunal que o julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa, eis que desnecessária a realização de prova documental, testemunhal e/ou pericial quando os documentos anexados aos autos são suficientes para o deslinde da questão. 2. A aplicação do CDC não dispensa a parte de provar eventual abuso do agente financeiro. Impossibilidade de anular de plano as cláusulas as quais se reputam abusivas. 3. As limitações fixadas pelo Dec. nº 22.626/33, relativas à taxa de juros remuneratórios de 12% ao ano, não são aplicadas aos contratos firmados com instituições financeiras. Ademais, somente é possível a limitação da taxa de juros remuneratórios quando ausente contratação específica 4. É possível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados após 31.3.2000, data da publicação da Medida Provisória n. 1.963-17/2000 (em vigor como MP 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada de forma expressa e clara, sendo que a previsão de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada. 5. O seguro prestamista é contratado com a finalidade de garantir a quitação do contrato em caso de morte, invalidez ou outras situações específicas que ponham em risco a capacidade de pagamento do mutuário. Não se trata de prática abusiva, na medida em que se trata de uma garantia legítima do contrato livremente pactuada pelas partes. 6. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp nº 1.061.530, consolidou entendimento no sentido de que o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora e, em consequência, devem ser afastados seus consectários legais. 7. No tocante à repetição/compensação do indébito, em virtude do princípio que veda o enriquecimento sem causa do credor, assentou-se entendimento de que, caso verificada a cobrança de encargos ilegais, é devida independentemente de comprovação de erro no pagamento, tendo em vista a complexidade dos contratos em discussão, cujos valores são debitados unilateralmente pelo credor. (TRF4, AC 5001259-15.2018.4.04.7000, Terceira Turma, Relatora Desembargadora Federal Vânia Hack de Almeida, juntado aos autos em 23-02-2021) (grifei)

CIVIL. PROCESSUAL. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO. MONITÓRIA. 1. A aplicação do Código de Defesa do consumidor nas relações de financiamento bancário não é regra de aplicação automática, porquanto não tendo o mutuário comprovado o atendimento dos pressupostos aludidos no inc. VIII do art. 6º da Lei nº 8.078/90. 2. Não existe base legal para a limitação dos juros remuneratórios. O Supremo Tribunal Federal decidiu pela impossibilidade de auto-aplicação do art. 192, § 3º, da Constituição Federal, ficando sua efetividade condicionada à legislação infraconstitucional relativa ao Sistema Financeiro Nacional, especialmente à Lei n.º 4.595/64, cujo art. 4º, inciso IX, atribui ao Conselho Monetário Nacional competência para limitar a taxa de juros e quaisquer outras remunerações de operações e serviços bancários ou financeiros, afastando, portanto, a incidência do Dec. nº 22.626/33. 3. O seguro prestamista é contratado com a finalidade de garantir a quitação do contrato em caso de morte, invalidez ou outras situações específicas que ponham em risco a capacidade de pagamento do mutuário. Se praticado em percentuais razoáveis, não se trata de prática abusiva, na medida em que se trata de uma garantia legítima do contrato livremente pactuada pelas partes. 4. Quando constatado que o seguro prestamista foi cobrado em percentuais elevados em relação ao valor contratado, cabe minorá-los. (TRF4, AC nº 5003995-94.2019.4.04.7121, Terceira Turma, Relator Desembargador Federal Rogerio Favreto, por unanimidade, juntado aos autos em 24-8-2021)

APELAÇÃO. CIVIL. ADMINISTRATIVO. CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DO CONTRATO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EXIGIBILIDADE DO DÉBITO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PREVISÃO. JUROS REMUNERATÓRIOS. LEGALIDADE. SEGURO PRESTAMISTA. VENDA CASADA. INOCORRÊNCIA. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. 1. Pacificada a jurisprudência no tocante à aplicação das disposições da Lei nº 8.078/90, que instituiu o Código de Defesa do Consumidor (CDC), às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras em face do disposto na Súmula 297 do STJ: O código de defesa do consumidor é aplicável às instituições financeiras, mas sua da incidência não resulta a automática inversão do ônus da prova, para o que se impõe a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da plausibilidade da tese defendida por ele, a critério do juiz, conforme o teor do art. 6º, VIII do CDC. 2. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, desde que pactuada, é possível a capitalização mensal de juros. Prevista a amortização do saldo devedor através da tabela PRICE, resta inócua a determinação de afastamento da capitalização mensal, eis que, ausente a ocorrência de amortização negativa (quando a prestação mensal não quita totalmente a parcela referente aos juros e a parcela de amortização), não há capitalização a ser afastada. Ainda que se admita a capitalização de juros nessa modalidade de cálculo, estando sua utilização expressamente prevista no contrato, é permitida a capitalização. 3. A jurisprudência do STJ orienta que somente é possível a redução das taxas de juros remuneratórios por abusividade, quando comprovado que discrepantes em relação à taxa de mercado específica para a operação efetuada. Esta 12ª Turma tem entendido que a taxa de juros não deve superar em mais de 50% a taxa média de mercado do BACEN. 4. A contratação de seguro prestamista não se trata de prática abusiva, porquanto corresponde a uma garantia legítima do contrato livremente pactuada pelas partes e visa a assegurar o adimplemento do próprio negócio jurídico ao qual é adjeto. Destaque-se, ainda, que o princípio da autonomia da vontade não encontra restrição no contrato de adesão porque nele permanece a garantia à liberdade de aderir ou não às estipulações padronizadas. 5. Compulsando os autos, percebe-se que não restou demonstrada a contratação ou a cobrança de comissão de permanência, tampouco a existência de cumulações indevidas. 6. No contrato em exame foi estipulada multa de mora no percentual de 2%, conforme o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 52, § 1º. 7. Sentença mantida. (TRF4, AC 5002082-98.2023.4.04.7004, 12ª Turma , Relatora para Acórdão Gisele Lemke , julgado em 11-6-2025)

No caso concreto, como destacado pelo juízo, em nenhum dos contratos anexados aos autos há menção à contratação do seguro prestamista, o que torna completamente descabido o pedido recursal.

Da avaliação do bem

No ponto, defende a realização de avaliação do imóvel, para evitar que a sua venda se dê por valor inferior ao de mercado.

Chamo atenção que, quando da assinatura do contrato, as partes estabeleceram previamente o valor atribuído ao imóvel para fins de consolidação da propriedade (evento 30, DOC10). Na ocasião, fixaram o valor de R$ 160.000,00. 

A avaliação realizada para fins de leilão, pela CEF, atribuiu ao imóvel um valor de R$ 150.000,00 (evento 30, LAUDO8).

Contudo, da simples análise da matrícula, percebe-se que para fins de consolidação da propriedade, foi considerado o valor inicialmente pactuado pelas partes, atualizado, alcançando a monta de R$ 223.717,95 (evento 30, MATRIMÓVEL9). Ao lado disso, extrai-se do site oficial da CEF que, para fins de leilão, considera-se valor mínimo de venda no primeiro o total de R$ 219.263,21 e, para o segundo, R$ 272.851,14.

Logo, não há que se falar em alienação por preço vil, sendo completamente desnecessária nova avaliação do bem.

Nesse sentido:

DIREITO ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RETOMADA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. VENDA EM LEILÃO. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. NÃO COMPROVAÇÃO. VALOR DA VENDA ESTIPULADO COM BASE NO VALOR DO CONTRATO. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. 1. Nulidade por ausência de notificação não demonstrada, pois além de não ser juntado aos autos o procedimento administrativo, há informação certificada na matrícula do imóvel, que goza de fé pública, afirmando que ocorreu a intimação extrajudicial do devedor fiduciante, cujos prazos transcorreram in albis. 2. O direito de purgação da mora, bem assim o direito de preferência na arrematação do imóvel, encontram-se ao alcance da parte autora, a qual detém inequívoco conhecimento do procedimento de expropriação deflagrado pela CEF. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não caracteriza preço vil a arrematação de imóvel por preço superior a 50% do valor da avaliação. 4. O valor da avaliação a ser considerado para fins de venda em leilão é o valor constante no contrato e não o preço de mercado. 5. Agravo de instrumento improvido. (TRF4, AG 5044253-67.2022.4.04.0000, Décima Segunda Turma, Relator João Pedro Gebran Neto, juntado aos autos em 08-02-2023)

Assim, mantida a sentença na sua integralidade.

II - Honorários Advocatícios

Desprovida a apelação, e observadas as regras do artigo 85, §§2º, 3º e 11, do Código de Processo Civil, bem como eventual gratuidade de justiça, a verba honorária fica majorada em 10% (dez por cento) sobre o percentual que já havia sido estipulado em primeiro grau, ou seja, resultando em 11% (onze por cento), mantida a respectiva base de cálculo, conforme balizas traçadas pelo STJ (EDcl no AgInt no REsp 1573573). Esclareço que, nos termos da jurisprudência daquela Corte, "não é exigível a comprovação de trabalho adicional do advogado do recorrido no grau recursal, tratando-se apenas de critério de quantificação da verba" (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.357.561/MG, Terceira Turma, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe 19-4-2017).

III - Conclusões

1. Contrato de empréstimo com garantia por alienação fiduciária de imóveis. Nessa hipótese, enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário. A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva relacionada ao cumprimento de todas as previsões contratuais.

2. Não tendo ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, restou consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei.

3. É válida a notificação extrajudicial quando entregue no endereço do devedor, ainda que não seja entregue pessoalmente a ele, ou por publicação de edital mediante comprovação de diligências efetuadas junto ao endereço do requerido.

4. O valor da avaliação a ser considerado para fins de venda em leilão é o valor constante no contrato e não o preço de mercado.

IV - Prequestionamento 

Em face do disposto nas Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal e 98 do Superior Tribunal de Justiça, e a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que a presente decisão não contraria nem nega vigência às disposições legais/constitucionais prequestionadas pelas partes.

V - Dispositivo

Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.

Documento eletrônico assinado por VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 40005390144v11 e do código CRC f0bb02bd.

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Signatário (a): VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS
Data e Hora: 13/11/2025, às 14:34:01

Apelação Cível Nº 5018580-35.2024.4.04.7200/SC

EMENTA

Administrativo. processual civil. apelação. contrato bancário. consolidação da propriedade. notificação. irregularidade não configurada. nova avaliação. desnecessária. recurso desprovido.

1. Contrato de empréstimo com garantia por alienação fiduciária de imóveis. Nessa hipótese, enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário. A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva relacionada ao cumprimento de todas as previsões contratuais.

2. Não tendo ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, restou consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei.

3. É válida a notificação extrajudicial quando entregue no endereço do devedor, ainda que não seja entregue pessoalmente a ele, ou por publicação de edital mediante comprovação de diligências efetuadas junto ao endereço do requerido.

4. O valor da avaliação a ser considerado para fins de venda em leilão é o valor constante no contrato e não o preço de mercado.

5. Apelação desprovida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 11ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 12 de novembro de 2025.

Documento eletrônico assinado por VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 40005390145v3 e do código CRC b36864a8.

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Data e Hora: 13/11/2025, às 14:34:01

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 05/11/2025 A 12/11/2025

Apelação Cível Nº 5018580-35.2024.4.04.7200/SC

RELATOR: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

PRESIDENTE: Desembargadora Federal ELIANA PAGGIARIN MARINHO

PROCURADOR(A): MARCELO VEIGA BECKHAUSEN

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

Votante: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

Votante: Desembargadora Federal ANA CRISTINA FERRO BLASI

Votante: Desembargadora Federal ELIANA PAGGIARIN MARINHO

LIGIA FUHRMANN GONCALVES DE OLIVEIRA

Secretária