Apelação Cível Nº 5004170-94.2023.4.04.7106/RS
RELATOR: Desembargador Federal LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE
RELATÓRIO
Trata-se de ação de usucapião ajuizada por A. D. J. objetivando a declaração de domínio de imóvel urbano indicado na inicial.
O juízo a quo julgou improcedente o pedido.
Apela a parte autora (). Defende que restou amplamente demonstrado nos autos que exerce posse qualificada sobre o imóvel, preenchendo todos os requisitos legais da usucapião extraordinária ao argumento que a posse é exercida há mais de 10 anos, de forma contínua e ininterrupta e sem qualquer oposição. No mérito, sustenta que não consta na matrícula do imóvel nenhuma referência à adjudicação, permanecendo o imóvel formalmente matriculado em nome de particular. Repisa os argumentos da inicial.
Com contrarrazões, vieram os autos ( e ).
Manifestação do Ministério Público Federal pela não intervenção no feito ().
É o relatório.
VOTO
Com efeito, para que haja o reconhecimento de usucapião, a parte deve provar o cumprimento dos requisitos legais, dentre eles, que exerce a posse por si mesma, de forma exclusiva e com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem nenhuma oposição dos demais proprietários, com a possibilidade de somar a posse dos antecessores a sua.
No caso em exame, após uma análise detalhada dos autos, me alio ao entendimento do magistrado de primeiro grau no sentido da impossibilidade do usucapião, pois o imóvel usucapiendo está diretamente vinculado a um contrato de financiamento habitacional.
Como a questão foi apreciada com precisão pelo juízo a quo, adiro aos seus fundamentos a fim de evitar a indesejável tautologia ():
( )
A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade e de outros direitos reais que, de maneira geral, transferem-se ao adquirente desde que decorrido o prazo temporal compatível com o tipo de usucapião, qualificado pela posse ininterrupta, sem oposição e com animus domini. Embora a parte autora tenha demonstrado longa permanência no imóvel e o exercício de atividades nele, a análise da controvérsia não pode prescindir da natureza jurídica do bem objeto da pretensão.
Em sua contestação, a EMGEA alega que a parte autora pretende usucapir um imóvel que foi objeto de aquisição via Sistema Financeiro de Habitação.
Extrai-se dos autos que o imóvel objeto da presente demanda foi adquirido no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), tendo sido originalmente objeto de contrato de mútuo hipotecário com a Caixa Econômica Federal (evento 1 - MATRIMÓVEL4). Em razão do inadimplemento do mutuário, o imóvel foi adjudicado nos autos nº 200671060013765, conforme expressamente admitido na petição inicial, passando a integrar o patrimônio da EMGEA – Empresa Gestora de Ativos, que recebeu a cessão dos créditos habitacionais da CEF.
Sobre a natureza jurídica dos bens vinculados ao SFH, a questão é definida pelo entendimento pacificado dos Tribunais Superiores. A Constituição Federal, em seus artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, é expressa ao estabelecer que "os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião". O Código Civil de 2002, em seu art. 102, reitera que "os bens públicos não estão sujeitos a usucapião". O Supremo Tribunal Federal, já na vigência do Código Civil de 1916, editou a Súmula 340, segundo a qual "desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião".
Embora a EMGEA seja pessoa jurídica de direito privado (empresa pública), a doutrina especializada, atenta à destinação dos bens, considera também bem público aquele cujo titular é pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviço público, quando o bem estiver vinculado à prestação desse serviço público. O próprio STF, ao julgar o RE 225.011/MG, estendeu à Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos os privilégios da Fazenda Pública, assentando que às empresas públicas e sociedades de economia mista que prestam serviços públicos não se aplica a restrição do art. 173, § 1º, da CF.
A Caixa Econômica Federal, cujos créditos foram cedidos à EMGEA, atua como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e principal órgão de execução da política habitacional do Governo Federal, nos termos do Decreto-Lei 759/69 e do seu próprio Estatuto (art. 5º, XII, do Anexo aprovado pela Lei 7.973/2013). O Sistema Financeiro de Habitação, por sua vez, compõe a política nacional de habitação e planejamento territorial do governo federal, visando a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população (arts. 1º e 8º da Lei 4.380/64). Nesse contexto, os imóveis vinculados ao SFH, por estarem afetados à prestação de serviço público de relevante função social, devem receber a mesma proteção conferida aos bens públicos, sendo, portanto, imprescritíveis para fins de usucapião.
Considerando, assim, as peculiaridades do imóvel residencial em questão e a função social que lhe é destinada por lei, entendo que o referido imóvel não é passível de usucapião. Isso ocorre porque, dada a função social do financiamento concedido com recursos do Sistema Financeiro de Habitação, deve-lhe ser dada a mesma proteção que é dada aos bens públicos. Caso fosse permitida a aquisição por usucapião de imóveis financiados com recursos do Sistema Financeiro de Habitação, seria possível àquele que ocupa o imóvel financiado, ou o compra do proprietário anterior, adquirir a propriedade definitiva do imóvel, livre da hipoteca e sem ter de quitar o financiamento, após o simples transcurso do prazo aquisitivo previsto em lei, o que comprometeria o equilíbrio financeiro do sistema.
O entendimento acima é corroborado pelos seguintes julgados do TRF4:
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. EMGEA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É inviável a usucapião de imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), diante do viés público desse tipo de bem, pois são financiados por meio de fundo público. Assim, imóveis destinados à população por meio do SFH, gerido pela Caixa Econômica Federal, não estão sujeitos à aquisição originária pela usucapião. 2. O fato do bem ter sido adjudicado pela EMGEA não afasta sua natureza pública, nem confere ao seu ocupante animus domini, uma vez que sua retomada pelo agente financeiro visou à quitação da dívida inadimplida pelo mutuário e à sua destinação a futuro financiamento habitacional, nas condições estabelecidas por lei. 3. Sentença mantida. (TRF4, AC 5058531-21.2019.4.04.7100, QUARTA TURMA, Relator LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 10/07/2024)
ADMINISTRATIVO. CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL HIPOTECADO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. I. O entendimento desta Corte é firme no sentido da impossibilidade jurídica de aquisição por usucapião de bem público (art. 183, § 3º, da CF), categoria em que se enquadram os imóveis financiados com recursos do Sistema Financeiro da Habitação. II. Majorados os honorários advocatícios, observada a AJG. (TRF4, AC 5081209-30.2019.4.04.7100, TERCEIRA TURMA, Relator ROGERIO FAVRETO, juntado aos autos em 13/09/2023)
Além disso, em face do preceito do art. 9º da Lei nº 5.741/71, o STJ já se manifestou pela impossibilidade de usucapir imóvel do SFH, na linha dos seguintes julgados:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. A jurisprudência desta Corte Superior é assente no sentido da "Impossibilidade de ser reconhecida usucapião no tocante a imóvel da Caixa Econômica Federal relacionado ao Sistema Financeiro de Habitação, por configurar-se nessa situação como bem público, tendo em vista a atuação da CEF como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional" (AgInt no REsp n. 1.513.476/AL, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/10/2018, DJe de 15/10/2018).
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.111.667/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023.)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
1. Inviabilidade de alterar a conclusão do aresto recorrido de que a posse era clandestina para passar a afirmar que era mansa, contínua e pacífica, pois demanda incursão na seara fático-probatória, atividade não realizável nesta via especial. Incidência da súmula 7/STJ.
2. Impossibilidade de ser reconhecida usucapião no tocante a imóvel da Caixa Econômica Federal relacionado ao Sistema Financeiro de Habitação, por configurar-se nessa situação como bem público, tendo em vista a atuação da CEF como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional.
Precedentes.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 1.513.476/AL, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/10/2018, DJe de 15/10/2018.)
Transcrevo ainda, como fundamento de decidir, excerto do voto proferido pela Ministra Nancy Andrighi no julgamento do REsp 1448026/PE (julgado em 17/11/2016, DJe 21/11/2016):
1. Da possibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao SFH (violação do art. 9º da Lei 10.257/01 e dos arts. 1.238 e 1.242 do CC/02)
Consta do acórdão que a recorrente, em 1994, celebrou com Zélia Pereira da Conceição contrato particular de compra e venda de imóvel (contrato de gaveta), cuja propriedade, à época, estava registrada em favor da Caixa Econômica Federal, que adjudicou o bem em virtude do inadimplemento em contrato de mútuo firmado pelo Sistema Financeiro de Habitação - SFH.
Nesse contexto, a recorrente pretende a aquisição originária da propriedade do imóvel de 200 m² por usucapião, alegando se tratar de bem de natureza privada, sobre o qual exerce a posse mansa e pacífica por mais de 15 (quinze) anos, com justo título e boa-fé, além de ter estabelecido no local sua moradia com a família e realizado benfeitorias.
No que tange à sua natureza, segundo o art. 98 do CC/02, são bens públicos aqueles pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno, e particulares, por exclusão, todos os demais.
A despeito da literalidade do dispositivo legal, a doutrina especializada, atenta à destinação dada aos bens, considera também bem público aquele cujo titular é pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviço público, quando o bem estiver vinculado à prestação desse serviço público. (Cunha Júnior, Dirley. Curso de Direito Administrativo. 14 ª ed. Salvador: JusPodivm, 2015. p. 391. O autor cita, ainda, Celso Antônio Bandeira de Mello, Diógenes Gasparini e Hely Lopes Meirelles).
Na linha dessa interpretação, aliás, o Plenário do Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 225.011/MG, estendeu à Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos os privilégios conferidos à Fazenda Pública, dentre eles o da impenhorabilidade de seus bens, rendas e serviços. Na ocasião, consignou o Eminente Relator que “não se aplicam às empresas públicas, às sociedades de economia mista e a outras entidades estatais ou paraestatais que explorem serviços públicos a restrição contida no artigo 173, § 1º, da Constituição Federal, isto é, a submissão ao regime jurídico próprio das empresas privadas” (RE 225.011, Tribunal Pleno, julgado em 16/11/2000, DJ de 19/12/2002).
Igualmente, a Segunda Turma do STJ, no julgamento de recurso envolvendo a Infraero, decidiu que “os bens de empresa pública afetados à sua finalidade não podem ser utilizados senão dentro das regras de Direito Público” (REsp 41.549/ES, Segunda Turma, julgado em 22/02/2000, DJ de 17/04/2000).
Especificamente quanto à Caixa Econômica Federal, o Decreto-Lei 759/69, que autorizou sua instituição, estabelece como uma de suas finalidades a de “operar no setor habitacional, como sociedade de crédito imobiliário e principal agente do Banco Nacional de Habitação, com o objetivo de facilitar e promover a aquisição de sua casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população” (art. 2º, alínea “c”).
Inclusive, o Estatuto da instituição financeira prevê dentre os objetivos: “atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e saneamento e como principal órgão de execução da política habitacional e de saneamento do Governo federal, e operar como sociedade de crédito imobiliário para promover o acesso à moradia, especialmente para a população de menor renda” (art. 5º, XII, do Anexo aprovado pela Lei 7.973/2013).
Daí porque a Caixa Econômica Federal é referida na Lei 4.380/64 – que trata dos contratos imobiliários de interesse social – como um dos agentes intermediadores da intervenção do Governo Federal no setor habitacional (art. 2º, III), integrando o Sistema Financeiro de Habitação (art. 8º, III).
O Sistema Financeiro de Habitação, por sua vez, compõe a política nacional de habitação e planejamento territorial do governo federal e visa “a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população” (arts. 1º e 8º, caput), de modo a concretizar o direito fundamental à moradia.
Sob essa ótica, não obstante se trate de empresa pública, com personalidade jurídica de direito privado, a Caixa Econômica Federal, ao atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional, explora serviço público, de relevante função social, regulamentado por normas especiais previstas na Lei 4.380/64. Logo, o imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível.
No particular, a sentença, confirmada na íntegra em 2º grau, registra que “o imóvel adquirido pela autora em 1994 encontrava-se vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação” (fl. 197, e-STJ), não estando, por isso, sujeito à usucapião. (grifei)
O argumento de que a EMGEA não promoveu a averbação da adjudicação na matrícula ou que não tomou providências para reintegração de posse não tem o condão de convalidar a usucapião. A inércia administrativa do credor adjudicante não transforma a natureza jurídica do bem, tampouco supre o requisito de animus domini. Como assentou o TRF4 no julgado antes transcrito, o fato de o bem ter sido adjudicado pela EMGEA não afasta sua natureza pública, nem confere ao ocupante animus domini, "uma vez que sua retomada pelo agente financeiro visou à quitação da dívida inadimplida pelo mutuário e à sua destinação a futuro financiamento habitacional, nas condições estabelecidas por lei".
Nesses termos, não merece trânsito o pedido deduzido na inicial.
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Outrossim, no tocante à alegação de que não houve registro da alegada adjudicação na matrícula do imóvel, registro que a própria natureza do empreendimento e os registros constantes dos autos indicam a submissão do bem ao referido sistema. Com efeito, a cessão de crédito à EMGEA não desnatura a afetação do imóvel, tampouco lhe retira o caráter vinculado à política habitacional, uma vez que se trata de mera transferência de ativo para fins de recuperação de crédito, sem alteração da natureza jurídica do bem.
Na mesma linha de entendimento, colaciono precedentes:
ADMINISTRATIVO. CIVIL. USUCAPIÃO. BEM VINCULADO AO SFH. FUNÇÃO SOCIAL DO FINANCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. O imóvel financiado com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não é passível de usucapião, porquanto afetado a uma finalidade pública - qual seja, viabilizar a aquisição de moradias a baixo custo para a população. Precedentes. 2. O fato de a adjudicação do bem pela CEF ter ocorrido em 2011 não afasta sua natureza pública, nem confere ao seu ocupante animus domini, uma vez que sua retomada pelo agente financeiro visou à quitação da dívida inadimplida pelo mutuário e à sua destinação a futuro financiamento habitacional, nas condições estabelecidas por lei. (TRF4, AC 5032298-84.2019.4.04.7100, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 07/10/2022) Grifo nosso
ADMINISTRATIVO. USUCAPIÃO. SFH. EMGEA. INVIABILIDADE. 1. É inviável a usucapião de imóveis vinculados ao SFH, diante do viés público desse tipo de bem, pois são financiados por meio de fundo público. Assim, imóveis destinados à população por meio do SFH, gerido pela Caixa Econômica Federal, não estão sujeitos à aquisição originária pela usucapião. 2. O fato do bem ter sido adjudicado pela EMGEA não afasta sua natureza pública, nem confere ao seu ocupante animus domini, uma vez que sua retomada pelo agente financeiro visou à quitação da dívida inadimplida pelo mutuário e à sua destinação a futuro financiamento habitacional, nas condições estabelecidas por lei. 3. Manutenção da sentença. (TRF4, AC 5010998-30.2019.4.04.7112, 4ª Turma , Relator LUÍS ALBERTO DAZEVEDO AURVALLE , julgado em 22/03/2023) Grifo nosso
Por fim, verificada a sucumbência recursal da apelante, majoro de 10 para 11% os honorários advocatícios fixados na origem, nos termos do artigo 85, §11, do CPC, verba que fica suspensa em virtude da AJG concedida, que ora mantenho.
Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação.
Documento eletrônico assinado por LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 40005898463v4 e do código CRC de84cc06.
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Signatário (a): LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE
Data e Hora: 22/07/2026, às 16:13:27