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RECURSO CÍVEL Nº 5000806-11.2024.4.04.7129/RS
RELATOR: Juiz Federal ADAMASTOR NICOLAU TURNES
VOTO
Trata-se de recurso apresentado pela parte autora em face de sentença que julgou extinto o processo por ilegitimidade ad causam da Caixa Econômica Federal, nos termos do art. 485, VI, do CPC, e art. 52 da Lei nº 9.099/95.
Em suas razões recursais pugna pela reforma da sentença, uma vez que a CEF manteve-se inerte em relação ao seu direito/dever de gerenciar os contratos, descumprindo várias cláusulas do Contrato de Compra e Venda, atraindo para si o ônus de responder por quais motivos negligenciou em promover a retomada do imóvel. Citou precedentes do STJ, 5TR e TRU.
Passo a analisar.
Eis o teor da sentença recorrida:
II - FUNDAMENTAÇÃO
1. Documentos indispensáveis à propositura da execução de título executivo extrajudicial
Nos termos do art. 784 do Código de Processo Civil:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
I - a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque;
II - a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor;
III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;
IV - o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública, pela Advocacia Pública, pelos advogados dos transatores ou por conciliador ou mediador credenciado por tribunal;
V - o contrato garantido por hipoteca, penhor, anticrese ou outro direito real de garantia e aquele garantido por caução;
VI - o contrato de seguro de vida em caso de morte;
VII - o crédito decorrente de foro e laudêmio;
VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
IX - a certidão de dívida ativa da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, correspondente aos créditos inscritos na forma da lei;
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
XI - a certidão expedida por serventia notarial ou de registro relativa a valores de emolumentos e demais despesas devidas pelos atos por ela praticados, fixados nas tabelas estabelecidas em lei;
XI-A - o contrato de contragarantia ou qualquer outro instrumento que materialize o direito de ressarcimento da seguradora contra tomadores de seguro-garantia e seus garantidores; (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
XII - todos os demais títulos aos quais, por disposição expressa, a lei atribuir força executiva. (grifou-se).
A parte exequente aparelhou a inicial com a matrícula do imóvel, ata/convenção de condomínio, planilha de cálculo e boletos, documentos suficientes à caracterização do título executivo extrajudicial (E1).
Deste modo, restam colmatados os documentos indispensáveis à propositura da execução.
2. Competência dos Juizados Especiais Federais
Como é cediço, é absoluta a competência dos Juizados Especiais Federais para o julgamento das causas até o valor de 60 salários mínimos (art. 3º da Lei n. 12.153/2009).
Com efeito, o art. 1º da Lei nº 10.259/01 assenta que se aplicam aos Juizados Especiais Federais os dispositivos da Lei nº 9.099/95, que regula os Juizados Especiais Cíveis, naquilo que não houver conflito com suas próprias disposições. Já o art. 52, IX, da Lei nº 9.099/95, expressamente prevê a possibilidade de oposição de embargos à execução no âmbito do JEC. E, uma vez ajuizada execução no âmbito do JEF, ao se considerar o princípio de que o acessório segue o principal, tampouco haverá óbices à oposição de embargos à execução pela CEF, por representar meio de defesa processado na forma de incidente, que deverá ser apreciado pelo mesmo juízo competente para julgar a execução.
Neste contexto, considerando não haver óbice a que o condomínio figure no polo ativo de ação proposta perante Juizado Especial, bem assim, que o valor atribuído à causa não exorbita o teto deste, deve o presente feito seguir o rito sumaríssimo.
A título de consignação, traz-se à baila o presente julgado:
PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. RECONHECIDA A COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL (JEF) PARA JULGAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. COMPETÊNCIA DO JEF PARA JULGAR OS EMBARGOS. DECISÃO NULA. PRELIMINAR ACOLHIDA. PREJUDICADO O MÉRITO DA APELAÇÃO. 1. Nos termos da Súmula 428 do STJ, compete ao Tribunal Regional Federal decidir os conflitos de competência entre juizado especial federal e juízo federal da mesma seção judiciária. 2. A 1ª Seção deste Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em julgamento de conflito de competência, assentou que não há qualquer óbice ao ajuizamento de execução de título extrajudicial em Juizados Especiais Federais quando os valores objetos da ação se amoldarem à hipótese de sua competência e quando não verificada a incidência de nenhuma das exceções que atraem a competência do juízo federal. (TRF3, CC XXXXX-17.2018.4.03.0000). 3. O art. 1º da Lei 10.259/01 assenta que se aplicam aos Juizados Especiais Federais os dispositivos da Lei 9.099/95, que regula os Juizados Especiais Cíveis, naquilo que não houver conflito com suas próprias disposições. O art. 52, IX, da Lei 9.099/95, por sua vez, expressamente prevê a possibilidade de oposição de embargos à execução no âmbito do JEC. 4. Nestas condições, uma vez ajuizada execução no âmbito do JEF, ao se considerar o princípio de que o acessório segue o principal, tampouco haverá óbices à oposição de embargos à execução pela CEF, por representar meio de defesa processado na forma de incidente, que deverá ser apreciado pelo mesmo juízo competente para julgar a execução. 5. O art. 6º da Lei 10.259/01 deve ser analisado por meio de interpretação lógico-sistemática do microssistema dos juizados especiais, com a aplicação subsidiária da Lei 9.099/95. Entendimento diverso poderia implicar risco de decisões e ritos conflitantes, sendo impraticável que os embargos à execução possam ser processados pelo juízo federal comum, enquanto a execução é processada pelo juizado especial. (TRF3, CC XXXXX-08.2019.4.03.0000). 6. Desta forma, ao reconhecer a competência do Juizado Especial Federal para julgar a execução de título executivo extrajudicial, o Juízo Federal já não terá competência para julgar os embargos à execução, o que implica a impossibilidade de analisar a legitimidade passiva da CEF. 7. Acolhida a preliminar de incompetência suscitada pelo apelante para anular a decisão recorrida, determinando a remessa dos autos ao JEF, prejudicado o mérito da apelação. (TRF-3 - ApCiv: XXXXX20174036133 SP, Relator: Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, Data de Julgamento: 04/02/2021, 2ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 10/02/2021)
Deste modo, competente o Juizado Especial Federal Cível para processar e julgar a presente ação.
3. (I)legitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Primeiramente, mister traçar algumas considerações acerca da modalidade de aquisição de propriedade/posse tratada nos autos, particularmente se alienação fiduciária ou arrendamento residencial.
De acordo com a Lei nº 9.514/97, o fiduciário (que é o credor do financiamento, no caso, a CEF) só responde pelo pagamento das despesas condominiais caso de se torne proprietário definitivo do bem (consolidação da propriedade). Isso só ocorre quando o fiduciante (devedor) não cumpre suas obrigações. Enquanto isso não sobrevém, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é do mutuário que está na posse do imóvel.
Nesse sentido, é claro o art. 27, § 8.º, da Lei n.º 9.514/97:
Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Na mesma linha, dispõe o art. 1.368-B do Código Civil:
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
A questão já foi examinada pelo Superior Tribunal de Justiça, que decidiu da seguinte forma:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018) grifou-se
Seguindo esse entendimento:
CIVIL. ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1. A propriedade fiduciária tem por finalidade a garantia, sujeitando-se às normas aplicáveis ao penhor, à hipoteca e à anticrese, não dispondo o credor fiduciário das prerrogativas próprias do possuidor direto referentes ao uso e à fruição do bem e, por isso, não se equiparando à propriedade plena. (...) Em sede de recurso especial repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema n.º 886, firmou a tese de que a definição acerca da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais se dá pela relação jurídica material como o imóvel - posse e ciência do condomínio. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário se dá tão somente com a imissão deste na posse direta. É somente a partir do exercício da posse direta pelo credor fiduciário sobre o bem objeto de garantia que este torna-se responsável pelos respectivos impostos, taxas, contribuições condominiais e outros encargos de natureza propter rem. Não restando demonstrada a plena consolidação da propriedade em favor da CEF, cabível o acolhimento dos embargos à execução, diante da sua ilegitimidade passiva, extinguir a execução em relação a ela. (TRF4, AC 5018111-84.2018.4.04.7107, TERCEIRA TURMA, Relatora CARLA EVELISE JUSTINO HENDGES, juntado aos autos em 12/11/2020) grifou-se
Conforme definiu o STJ no julgamento de recurso representativo de controvérsia (REsp 1345331/RS - Tema/Repetitivo 886), acerca de despesas de condomínio em hipótese de compromisso de compra e venda, aplicável à hipótese de contrato de arrendamento:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
Transcrevo, por oportuno, trechos do voto do Relator, cujas premissas firmadas no julgado são aplicáveis ao caso:
4. No ponto, releva notar que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
A doutrina não vacila ao afirmar que "o interesse prevalecente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ficando ressalvado ao adquirente o direito de interpor ação regressiva em face do alienante, a fim de reaver tais valores, sob pena de enriquecimento sem causa por parte deste". (CHAVES DE FARIAS, Cristiano. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Vol. 5. 9ª ed. rev., ampl. e atual. Editora Juspodivm: Bahia, 2013. p. 734).
(...)
4.1. Assim, a partir dessas considerações sobre a natureza propter rem da obrigação e a teor da farta jurisprudência desta Corte de Justiça, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (EREsp n. 138.389/MG, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99), sem prejuízo, todavia, da eventual ação de regresso.
(...)
Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda.
Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material.
(...)
4.2. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos.
(...)
5. Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação,deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (GRIFOU-SE)
Em idêntico sentido, julgamento do Pedido de Uniformização de Interpretação de Lei (PUIL) nº 5009442-76.2017.4.04.7204 proferido pela Turma Regional de Uniformização da 4ª Região:
(i) em alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel; (ii) o referido encargo somente caberá ao credor fiduciário se este consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do imóvel; (iii) em caso de utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem.
A partir de iterativas decisões do Eg. Superior Tribunal de Justiça, a Turma Regional de Uniformização dos Juizados Especiais Federais da 4ª Região (TRU4) fixou as seguintes teses específicas acerca de imóveis alienados fiduciariamente, consignadas no voto prevalecente (Rel. Andrei Pitten Velloso):
1. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais deve ser do devedor fiduciante enquanto ele estiver na posse direta do imóvel;
2. As despesas condominiais só podem ser atribuídas ao credor fiduciário se houver a consolidação de sua propriedade, ou seja, com a imissão na posse do bem, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02;
3. Havendo imissão na posse, o credor recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com os débitos condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem das obrigações. (Pedido de Uniformização n. 5009442-76.2017.4.04.7204/SC, julgado na sessão de 03/12/2021)
Diferentemente do que se verifica na alienação fiduciária em garantia, em que o credor tem mera propriedade resolúvel, recebida para garantir o financiamento correlato, no arrendamento residencial o credor detém a propriedade plena do imóvel, limitada apenas pela cessão da posse; por outro lado, o arrendatário não possui direito real, apenas direitos obrigacionais, dentre os quais se insere o direito de optar pela compra. Por consequência, o condômino é o proprietário do imóvel (cfr. STJ, 4ª Turma, REsp 1576651/SE, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/06/2020), que detém direito de voto nas deliberações do condomínio.
Essa conclusão é corroborada pelo fato de que as cotas condominiais consubstanciam obrigação propter rem, cujo inadimplemento autoriza a rescisão do contrato de arrendamento residencial.
Nesse sentido, refiro a consolidada jurisprudência do Egrégio Tribunal Regional Federal da 4ª Região:
EMENTA: EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PAR. PROPRIEDADE PLENA DA CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa. 2. O imóvel em questão pertence ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 3. A Caixa é parte legítima para responder esta ação porque os imóveis, em relação aos quais se pretende cobrar as cotas condominiais, são objeto de contrato de arrendamento residencial, previsto no Capítulo II da Lei n.º 10.188/2001 - hipótese em que a propriedade plena é do FAR/CEF. 4. Sendo assim, independente da CAIXA ter rescindido o contrato pela inadimplência e ter-se reintegrado na posse do mesmo, a instituição financeira, na qualidade de proprietária plena do imóvel, tem legitimidade para responder pelas cotas condominiais. (TRF4, AC 5005906-07.2019.4.04.7101, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 13/04/2021)
ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE. QUOTA CONDOMINIAL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. 1. Na alienação fiduciária de coisa imóvel o credor fiduciário, de regra, não responde pelas despesas condominiais enquanto não ocorrer a consolidação da propriedade, como consagrado em inúmeros precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça. 2. Diferentemente, no arrendamento de coisa imóvel não há transferência de propriedade, mas, apenas, a transmissão do direito de uso de determinado bem, mediante pagamento mensal de contraprestação, com estabelecimento de opção de compra pelo arrendatário ao final do contrato. 3. Tratando-se de imóvel de propriedade do FAR, e sendo CEF a operadora do PAR e responsável pelos bens e direitos adquiridos no âmbito do referido programa (artigo 2º da Lei nº 10.188/2001), responde a referida empresa pública pelas quotas condominiais caso haja inadimplência por parte dos arrendatários, até porque o não pagamento possibilita ao arrendador, por força da legislação de regência e do contrato, a rescisão do pacto. 4. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais que não pode ser mitigado por previsão contratual. (TRF4, AC 5001080-26.2020.4.04.7028, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 11/02/2022)
Em resumo, para fins de definição da responsabilidade da Caixa Econômica Federal ao pagamento das cotas condominiais, deve-se sopesar as distinções entre duas espécies de operações bancárias: (a) o contrato de arrendamento residencial com opção de compra, previsto na Lei nº 10.188/01; (b) o contrato de venda e compra com financiamento e garantia de alienação fiduciária.
Nos casos de contrato de arrendamento residencial, transmite-se ao arrendatário apenas a posse direta do bem, mantendo a CEF (representante do FAR) a propriedade do imóvel, que poderá ser transferida ao término do prazo contratual, mediante opção do arrendatário. Nesta hipótese, detém a empresa pública federal responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, em qualquer caso.
Para os casos de contrato de venda e compra com garantia de alienação fiduciária, há transmissão da propriedade do imóvel ao adquirente, permanecendo a CEF como mera credora fiduciária, sem a propriedade plena. Assim sendo, tem-se que a responsabilidade da instituição financeira pelo pagamento das quotas condominiais terá lugar, via de regra, no caso de consolidação da propriedade e imissão na posse (arts. 1368-B, parágrafo único, do CC/02, e 27, §8º, da Lei nº 9.514/97), ou, de um modo geral, de sua inércia na retomada do imóvel.
No caso presente, está-se diante de alienação fiduciária em garantia (E9 e E15).
E, conforme se extrai da planilha anexa ao E15, PLAN4 a PLAN7, houve regularidade na relação contratual originária, tanto que o contrato encontra-se extinto desde 06/2016.
Assim, a responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais não pode recair sobre a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
CC/02). Também é devida a multa moratória de 2% sobre o montante.
Da legitimidade e da responsabilidade da CEF
Antes de tudo, cabe consignar que este processo trata de imóvel adquirido por contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, e não de promessa de compra e venda. Logo, a situação não se subsume ao Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça.
Por força da alienação fiduciária em garantia, o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) é proprietário fiduciário do imóvel, representado pela Caixa Econômica Federal - circunstância que firma a legitimidade desta para figurar no polo passivo das ações que digam respeito ao bem - e o(a) adquirente, devedor(a) fiduciante.
Destarte, a propriedade do imóvel é do FAR, que também detém a posse indireta. O(a) adquirente figura como mero(a) detentor(a) de expectativa de direito à propriedade do imóvel.
Considerando a peculiaridade da alienação fiduciária em garantia, o Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento pela responsabilização do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais apenas quando da consolidação da propriedade plena, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. Cito precdentes:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido.
(REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018)
DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.
1. Ação de cobrança de despesas condominiais.
2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência.
4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito.
7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.
A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.
8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto.
9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
10. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ.
1. Não há falar em ofensa ao art. 489 do CPC/15 quando a Corte local se manifesta expressamente sobre os temas necessários à solução da controvérsia, apresentando fundamentação suficiente, embora de forma contrária aos interesses da parte.
2. Nos termos do entendimento jurisprudencial adotado por este Superior Tribunal de Justiça, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1584293/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 01/04/2020)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. A RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO APENAS SURGE COM A CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE PLENA EM RELAÇÃO AO BEM DADO EM GARANTIA, OU SEJA, APÓS SUA IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no AREsp 1637467/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2020, DJe 18/12/2020)
Diante dessa orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a Turma Regional de Uniformização dos Juizados Especiais Federais da 4ª Região (TRU4) fixou as seguintes teses específicas acerca de imóveis alienados fiduciariamente:
1 - a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais deve ser do devedor fiduciante enquanto ele estiver na posse direta do imóvel;
2 - as despesas condominiais só podem ser atribuídas ao credor fiduciário se houver a consolidação de sua propriedade, ou seja, com a imissão na posse do bem, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02;
3 - havendo imissão na posse, o credor recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com os débitos condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem das obrigações. (Pedido de Uniformização n. 5009442-76.2017.4.04.7204/SC, julgado na sessão de 03/12/2021)
O Colegiado da 5ª Turma Recursal passou a adequar a sua jurisprudência à nova orientação (RI nº 5091570-09.2019.4.04.7100, julgado em 01/04/2022).
Ainda no que diz respeito aos contratos de financiamento com alienação fiduciária, importante destacar duas situações que comumente se apresentam e atraem a responsabilidade da instituição financeira, mesmo na condição de credora fiduciária: (a) ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel; (b) negligência da CAIXA para retomada do imóvel.
Sem o registro da alienação fiduciária, esta não pode ser considerada como devidamente constituída e, nessa condição, não pode ser oposta a terceiros. Nesse sentido, o art. 23 da Lei nº 9.514/97 estabelece que "constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título".
Por outro lado, é importante atentar que a imissão na posse direta do bem depende de atos a serem praticados pela própria instituição financeira (art. 27 e seguintes da Lei nº 9.514/97), não possuindo o condomínio qualquer ingerência nesse tocante. Assim, havendo notória e reiterada desídia da instituição financeira em promover a sua imissão na posse do bem, anuindo com a ilícita ocupação por parte do devedor-fiduciante inadimplente, pode ser responsabilizada pelo pagamento das cotas condominiais em atraso.
Fixadas essas premissas, passo à análise do caso concreto.
Na hipótese dos autos, a demanda consiste na cobrança de cotas condominiais de unidade alienada fiduciariamente a mutuários-beneficiários do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), através da celebração de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia do próprio imóvel, devidamente registrado, não tendo havido consolidação da propriedade (), de modo que a Empresa Pública Federal não mantém qualquer relação de posse direta com o imóvel a implicar sua responsabilização pelos débitos condominiais da unidade.
Ademais, no caso específico dos autos, houve a quitação do contrato, conforme informado pela CEF no e demonstrado na planilha constante no .
Desse modo, a sentença é de ser confirmada pelos seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/1995, combinado com artigo 1º da Lei 10.259/2001, complementados pelas razões acima expostas. Os fundamentos do acórdão, pois, são os mesmos fundamentos da sentença, na qual todas as alegações já foram analisadas.
Decisão
Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso.
Condeno a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação ou, não havendo condenação, 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 1º da Lei n.º 10.259/2001 c/c art. 55 da Lei n.º 9.099/1995). Em qualquer das hipóteses, o montante não deverá ser inferior ao valor máximo previsto na tabela da Justiça Federal para a remuneração dos Advogados Dativos nomeados como auxiliares no âmbito dos JEFs (Resolução-CJF nº 305/2014, Tabela IV). A verba honorária é excluída caso não tenha havido participação de advogado na defesa da parte autora. Custas, na forma da lei.
Assinalo, outrossim, que, no célere rito dos Juizados Especiais Federais, o magistrado não está obrigado a refutar cada um dos argumentos e teses lançadas pela parte, mas a fundamentar a decisão por si tomada: "Não está o Julgador obrigado a responder todas as alegações das partes, a ater-se às razões por elas expostas, tampouco a refutar um a um todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão" (EDcl no RMS 18.110/AL)." (STJ, 1ª Seção, AEERES 874.729, rel. Ministro Arnaldo Estes Lima, julgado em 24/11/2010)
Desse modo, refuto todas as alegações que não tenham sido expressamente rejeitadas neste voto, porquanto desnecessária a sua análise para se chegar à conclusão ora acolhida.
Quanto à legitimidade do art. 46 da Lei 9.099/95, ressalto o firme entendimento do Supremo Tribunal Federal:
A Lei nº 9.099/95 viabiliza a adoção pela Turma Recursal dos fundamentos contidos na sentença proferida, não cabendo cogitar de transgressão do artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal. (STF, 1ª Turma., AI 453.483 AgR, rel. Min. Marco Aurélio, julgado em 15.5.2007)
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATÉRIA INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA INDIRETA. JUIZADO ESPECIAL. DECISÃO TURMÁRIA QUE REMETE AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. 1. Não ofende o artigo 93, IX, da Constituição do Brasil a decisão tomada por turma recursal que confirma a sentença por seus próprios fundamentos nos termos do artigo 46 da Lei n. 9.099/95. 2. As alegações de desrespeito aos postulados da legalidade, do devido processo legal, da motivação dos atos decisórios, do contraditório, dos limites da coisa julgada e da prestação jurisdicional, se dependentes de reexame prévio de normas inferiores, podem configurar, quando muito, situações de ofensa meramente reflexa ao texto da Constituição. Agravo regimental a que se nega provimento. (STF, 2ª Turma, AI 749.963 AgR, rel. Min. Eros Grau, 9.2009)
Por fim, considero expressamente prequestionados todos os dispositivos constitucionais e infraconstitucionais enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, aos quais inexiste violação. A repetição dos dispositivos é desnecessária, para evitar tautologia.
Esclareço, de qualquer modo, que é incabível a interposição de recurso especial contra decisão proferida por Turma Recursal (Súmula 203 do Superior Tribunal de Justiça) e que os pedidos de uniformização de jurisprudência prescindem do requisito do prequestionamento. Assim, sequer há razão para o formal prequestionamento de normas infraconstitucionais.
Eventuais embargos para rediscutir questões já decididas, ou mesmo para prequestionamento, poderão ser considerados protelatórios.
Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso.
Documento eletrônico assinado por ADAMASTOR NICOLAU TURNES, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 710023255484v4 e do código CRC c57f2798.
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