RECURSO CÍVEL Nº 5003450-81.2024.4.04.7110/RS
RELATOR: Juiz Federal GUSTAVO SCHNEIDER ALVES
VOTO
Trata-se de recurso inominado interposto pela Caixa Econômica Federal em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para:
reconhecer o direito da Sucessão da Autora C. R. D. S., à formalização de contrato de opção de compra de imóvel, com força de escritura pública, com vistas à transferência da propriedade da unidade matriculada sob o nº 62.350, do Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Pelotas/RS.
Em consequência disso, determino à CEF que: (1) apresente o rol de documentos necessários à formalização do instrumento no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado; e (2) atendidas as exigências pela Sucessão da Beneficiária, deverá confeccionar o respectivo contrato de compra e venda, disponibilizando-o para assinatura e registro por parte da Sucessão da Beneficiária, também no prazo de 30 (trinta) dias, sendo de responsabilidade da Parte Autora o recolhimento dos emolumentos cartorários e o pagamento das demais despesas para a transferência da propriedade.
Em suas razões recursais, defende que é juridicamente inviável a tese de quitação ou transferência automática do domínio. Ao término da vigência do contrato, após o adimplemento das obrigações, o arrendatário deve realizar uma opção formal pela aquisição, renovação ou devolução do bem. Argumenta que a sentença suprime as regras administrativas, alegando que A CAIXA, na qualidade de agente operacionalizador, não possui meios de cumprir a outorga da transferência se a parte interessada não satisfizer sua contrapartida administrativa e financeira, o que inclui o pagamento de eventual saldo residual e o contato direto com a administradora do imóvel.
Nos aspectos impugnados nas razões recursais, a sentença deu a seguinte solução à lide:
Da Obrigação de Fazer
Da narrativa dos fatos e provas produzidas, extrai-se que, em 15/01/2004, a Sra. C. R. D. S., firmou com a Caixa Econômica Federal Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com Opção de Compra no âmbito do PAR (evento 19, CONTR7-CONTR12), tendo por objeto imóvel adquirido com recursos do FAR.
Cuida-se de modalidade contratual regulada pela Lei n° 10.188, de 12/02/2001, que instituiu o "Programa de Arrendamento Residencial para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra" (art. 1º)
Consta no referido instrumento que o prazo do arrendamento é de 180 meses (Cláusula Décima) e que, findo este prazo, os beneficiários têm a opção de compra do bem, devendo comunicar esta pretensão à Empresa Pública Federal e submeter-se às demais exigências detalhadas na Cláusula Décima Sexta. E, nesta hipótese, a partir da quitação de eventual saldo residual apurado, a Arrendadora fica obrigada a outorgar, em favor da arrendatária, a escritura definitiva de compra e venda - a qual será levada a registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis:
Cláusula Décima Sexta (...) Parágrafo Quinto - Caso o cálculo do valor residual efetuado na forma do parágrafo terceiro desta cláusula resulte em valor negativo, a diferença assim obtida será tratada como efetivo pagamento de taxa de arrendamento do imóvel, ficando a ARRENDADORA obrigada a outorgar, em favor dos ARRENDATARIOS, a competente escritura definitiva de compra e venda, a qual será levada a registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, não cabendo a estes qualquer direito à restituição da diferença apurada.
Dita previsão encontra respaldo na disciplina do artigo 8º, caput , da Lei 10.188/2001:
Art. 8o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
Da análise do contrato, constata-se que o lapso temporal de 180 meses findou em 15 de janeiro de 2019.
Outrossim, os elementos de prova trazidos à colação evidenciam que as taxas de arrendamento foram integralmente quitadas, e que não há saldo residual ou valores complementares a serem pagos. Isso porque a CAIXA afirmou que o contrato encontra-se inativo com cobertura securitária em 2006, devido ao óbito da arrendatária, o que pode ser verificado na planilha de evolução do arrendamento ().
A princípio, portanto, os sucessores da Beneficiária poderiam exercer a opção de compra do bem, apresentando a documentação pertinente e perfectibilizando sua opção, mediante a formalização de novo instrumento.
No caso, a Sucessão de C. R. D. S. afirma que que enviou vários emails (, ), tentando contato telefônico, tanto com a Inovare como com a Padra; que teve uma oportunidade que viajou até a cidade de Porto Alegre, indo pessoalmente ao escritório da Inovare. E, no entanto, todas as tentativas resultaram infrutíferas, porque a Ré teria alegado não formalizar a transferência do imóvel para o nome da Sucessão ou mesmo da falecida
E, pelo que se extrai do relato e das provas produzidas, a Administradora (INOVARE) não concluiu o procedimento - muito provavelmente em razão do encerramento do seu contrato de prestação de serviços com a CEF, o que ocorreu 02/11/2023.
Importante destacar, outrossim, que nenhuma das Demandadas manifestou algum óbice específico ao cumprimento da obrigação de fazer reclamada na exordial, mesmo após instadas para tanto
Assim, diante do encerramento do prazo do arrendamento, da inexistência de saldo residual a ser pago pela Sucessão da Beneficiária, em virtude do sinistro, e não tendo as Rés suscitado algum outro fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, concluo que resta constituído o direito subjetivo da Parte Autora à formalização da opção de compra do imóvel sub judice, em nome da Beneficiária C. R. D. S..
Para tanto, a CAIXA deverá: (1) apresentar o rol de documentos e demais medidas necessárias à formalização do novo instrumento no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado; e (2) assim que a Sucessão da Beneficiária providenciar a documentação exigida, deverá confeccionar o respectivo contrato de compra e venda, disponibilizando-o para assinatura e registro por parte da Autora, dentro do prazo de 30 (trinta) dias.
À Parte Autora, por sua vez, caberá apresentar a documentação (atualizada) pertinente para a formalização do instrumento, bem como recolher os emolumentos necessários ao registro da operação e efetuar o pagamento as demais despesas atinentes à transferência da propriedade imobiliária.
III. Dispositivo
Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, declarando extinta a ação, na forma do artigo 487, inciso I, do CPC, para reconhecer o direito da Sucessão da Autora C. R. D. S., à formalização de contrato de opção de compra de imóvel, com força de escritura pública, com vistas à transferência da propriedade da unidade matriculada sob o nº 62.350, do Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Pelotas/RS.
Em consequência disso, determino à CEF que: (1) apresente o rol de documentos necessários à formalização do instrumento no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado; e (2) atendidas as exigências pela Sucessão da Beneficiária, deverá confeccionar o respectivo contrato de compra e venda, disponibilizando-o para assinatura e registro por parte da Sucessão da Beneficiária, também no prazo de 30 (trinta) dias, sendo de responsabilidade da Parte Autora o recolhimento dos emolumentos cartorários e o pagamento das demais despesas para a transferência da propriedade.
Demanda isenta de custas e honorários advocatícios em primeira instância, forte no artigo 55 da Lei 9.099/95 c/c o artigo 1° da Lei 10.259/01
(...)
O contrato firmado entre as partes insere-se no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial- PAR, instituído pela Lei nº 10.188/2001, o qual prevê modalidade contratual de arrendamento com opção de compra ao final do prazo pactuado. Uma vez implementadas as condições contratuais previstas, surge para o arrendatário o direito à formalização da opção de compra, mediante a outorga do instrumento hábil à transferência da propriedade.
Restou incontroverso nos autos que o contrato de arrendamento, firmado em 2004, encontra-se quitado em razão do óbito da arrendatária original em 2006, com cobertura securitária confirmada pela própria instituição financeira (). Além disso, o prazo contratual de 180 meses expirou em 15 de janeiro de 2019.
Dessa forma, não se trata de transferência imediata de domínio, mas de implementação de obrigação contratual de fazer consistente na formalização da opção de compra, uma vez presentes os requisitos necessários à aquisição do imóvel.
A recorrente sustenta ainda a necessidade de notificação formal prévia como condição para a transferência. Todavia, o conjunto probatório demonstra que a sucessão da autora realizou diversas tentativas de contato via e-mail e telefone com as administradoras credenciadas pela CEF, sem êxito na obtenção do suporte necessário à conclusão do procedimento. Nesse contexto, o formalismo contratual não pode se sobrepor à boa-fé objetiva e à função social do contrato, sobretudo quando evidenciada falha na prestação do suporte administrativo necessário ao exercício do direito.
Por fim, também não subsiste o argumento da CEF de que a sentença teria transferido a ela obrigações financeiras da parte autora. O dispositivo da sentença é claro ao consignar que compete à CEF apenas a apresentação da documentação e a formalização do instrumento, cabendo à parte autora o pagamento dos emolumentos cartorários e demais despesas necessárias à transferência da propriedade.
Desse modo, a sentença é de ser confirmada pelos seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/1995, combinado com artigo 1º da Lei 10.259/2001. Os fundamentos do acórdão, pois, são os mesmos fundamentos da sentença, na qual todas as alegações já foram analisadas.
Conclusão
O voto é por negar provimento ao recurso da CEF, nos termos da fundamentação.
A decisão da Turma Recursal assim proferida, no âmbito dos Juizados Especiais, é suficiente para interposição de quaisquer recursos posteriores.
O prequestionamento é desnecessário no âmbito dos Juizados Especiais Federais. Isso porque o Artigo 46 da Lei 9.099/95 dispensa a fundamentação do acórdão.
Com isso, nos pedidos de uniformização de jurisprudência não há qualquer exigência de que a matéria tenha sido prequestionada. Para o recebimento de Recurso Extraordinário, igualmente, não se há de exigir, tendo em vista a expressa dispensa pela lei de regência dos Juizados Especiais, o que diferencia do processo comum ordinário.
Todavia, dou expressamente por prequestionados todos os dispositivos indicados pelas partes nos presentes autos, para fins do art. 102, III, da Constituição Federal, respeitadas as disposições do art. 14, caput e parágrafos e art. 15, caput, da Lei nº 10.259, de 12.07.2001. A repetição dos dispositivos é desnecessária, para evitar tautologia.
Condeno a parte recorrente vencida (art. 55 da Lei 9.099/1995) ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação ou, não havendo condenação, 10% sobre o valor da causa atualizado. Em qualquer das hipóteses o montante não deverá ser inferior ao valor máximo previsto na tabela da Justiça Federal para a remuneração dos Advogados Dativos nomeados como auxiliares no âmbito dos JEFs (Resolução-CJF nº 305/2014, Tabela IV). Exigibilidade suspensa em caso de deferimento da gratuidade da justiça. A verba honorária é excluída caso não tenha havido participação de advogado na defesa da parte autora assim como na hipótese de não ter havido citação. Custas devidas pelo(a) recorrente vencido(a), sendo isentas na hipótese de enquadrar-se no artigo 4º, inciso I ou II, da Lei nº 9.289/96.
Ante o exposto, voto por NEGAR PROVIMENTO ao recurso.
Documento eletrônico assinado por JOANE UNFER CALDERARO, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 710024791290v10 e do código CRC b518b2dc.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): JOANE UNFER CALDERARO
Data e Hora: 23/05/2026, às 19:25:08