RECURSO CÍVEL Nº 5014942-66.2025.4.04.7100/RS
RELATOR: Juiz Federal GIOVANI BIGOLIN
VOTO
Trata-se de recurso inominado interposto pela Caixa Econômica Federal contra a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para:
a) determinar à Caixa Econômica Federal que emita novo instrumento particular de compra e venda do imóvel objeto do contrato nº 172510042768, fazendo constar a matrícula nº 80.720, Livro nº 2 - Registro Geral, do Registro de Imóveis da Comarca de Gravataí/RS, com a identificação completa da unidade autônoma, e o disponibilize à parte autora, no prazo de 30 (trinta) dias, contados do trânsito em julgado desta decisão;
b) condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente pelo IPCA-E a contar da publicação desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Em suas razões, a CEF sustenta que a emissão de novo instrumento desconsidera limitações operacionais e o fluxo do PAR, defendendo que a regularização siga seus procedimentos internos. Quanto aos danos morais, alega tratar-se de mero inadimplemento contratual, sem prova de lesão a direitos da personalidade.
Não apresentadas as contrarrazões, vieram os autos conclusos para julgamento.
É o breve relatório.
Decido como segue.
O Juízo a quo proferiu a sentença nos seguintes termos ():
(...)
II. Fundamentação
Trata-se de ação do procedimento do Juizado Especial Cível, em que a parte autora alega que o instrumento particular de compra e venda firmado com a CAIXA, que formalizou a aquisição do imóvel ao término do contrato de arrendamento, apresenta erro no número da matrícula do imóvel, o que impede o seu registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Sustenta que, apesar de múltiplas tentativas de solução administrativa, a CAIXA não providenciou a correção, razão pela qual requer que a CAIXA seja compelida a corrigir o erro, bem como condenada ao pagamento de indenização por danos morais.
Erro material
O instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes () descreve o imóvel objeto da alienação pela matrícula nº 6.335, Livro n° 2, Registro Geral, do Registro de Imóveis de Gravataí.
Todavia, a análise dos documentos juntados aos autos demonstra que esse número de matrícula corresponde ao registro da Convenção do Condomínio Residencial Parque do Sol I (), e não ao apartamento 445-L, bloco L, que tem a matrícula nº 80.720 ().
A conexão entre os dois números está documentada na própria matrícula 80.720, que registra o seguinte:
"Averbação 2/80.720 - certifico que nesta data foi registrada sob nº 6.335 do livro 3-RA deste Serviço, a Convenção de Condomínio do Residencial Parque do Sol I"
O número 6.335 é, portanto, uma averbação vinculada à matrícula 80.720, não uma matrícula autônoma capaz de identificar a unidade.
Esse erro impediu o registro da propriedade do imóvel em nome da parte autora, conforme revela a nota de impugnação emitida pelo Registro de Imóveis de Gravataí, datada de 02/01/2025 ().
Além disso, a CAIXA limitou-se a afirmar que "os procedimentos de solicitação de emissão da escritura, dos imóveis atrelados aos contratos de arrendamento vinculados ao PAR (...), estão sendo realizados via site".
O erro material, portanto, é incontroverso.
Responsabilidade pelo erro
O instrumento contratual que apresenta o erro foi elaborado exclusivamente pela CAIXA, na qualidade de representante do FAR (). Não há qualquer indicação de que a autora tenha fornecido dados para o campo descritivo do imóvel.
De acordo com a Convenção do Condomínio juntada ao , a CAIXA administrava o empreendimento desde a sua constituição, em 2007, data em que foi firmado o contrato para a construção do Condomínio Residencial Parque do Sol I.
Além disso, conforme prevê o art. 17, §1° da convenção, enquanto o FAR detivesse a propriedade de ao menos 2/3 das unidades autônomas, o síndico deveria ser obrigatoriamente pessoa jurídica indicada e contratada pela Caixa Econômica Federal.
Essa circunstância revela que a instituição tinha pleno acesso a todos os registros cartoriais do empreendimento, conhecia com exatidão a estrutura registral do condomínio e tinha condições para identificar corretamente a matrícula individualizada de cada unidade autônoma.
Outro elemento que revela que a CAIXA detinha os dados corretos do imóvel é a descrição constante no campo 'C' do contrato de compra e venda, que identifica corretamente a inscrição municipal 01.03.188.1106.001.233 (), dado confirmado pela Declaração de Não Incidência de ITBI emitida pela Prefeitura de Gravataí (), que apresenta a descrição completa do imóvel como apartamento 445-L, Bloco L, com a matrícula n° 80.720.
O erro, portanto, é imputável exclusivamente à CAIXA.
Tendo a autora adimplido integralmente 180 meses de arrendamento, adquiriu o direito à compra do imóvel nos termos do art. 9° da Lei nº 10.188/2001, e tem direito de receber um instrumento apto ao registro.
Por fim, o argumento de que a correção deveria se dar exclusivamente pelo canal digital não se sustenta, uma vez que a parte autora demonstrou que o sistema não libera acesso justamente em razão da matrícula incorreta constante do contrato (evento12, OUT2 a OUT6). Ademais, a escolha do meio pelo qual a CAIXA procederá à correção é questão operacional interna, não um ônus transferível à parte que nada deve.
Danos morais
A indenização por danos morais pressupõe a prática de ato ilícito capaz de causar lesão a direitos da personalidade. No caso, o fundamento da responsabilidade é contratual, decorrente do inadimplemento da obrigação de entregar instrumento apto ao registro, nos termos do art. 389 do Código Civil, sendo a culpa presumida pelo próprio descumprimento da obrigação.
No caso dos autos, a CAIXA entregou à autora instrumento particular de compra e venda com erro na matrícula do imóvel, elaborado exclusivamente pela instituição financeira. O erro impediu o registro da transferência dominial e gerou período de incerteza sobre a titularidade do bem, situação que extrapola o mero dissabor cotidiano e enseja reparação extrapatrimonial.
A situação foi agravada pela conduta administrativa da CAIXA que, instada a corrigir o equívoco, limitou-se a indicar canal digital que não libera acesso justamente em razão da matrícula incorreta constante do próprio contrato.
Configurado o dano e o nexo causal, a fixação da indenização deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, consideradas a gravidade da conduta, a extensão do período de insegurança jurídica suportado, a condição econômica da autora, o porte da instituição e o caráter compensatório e pedagógico da medida, sem ensejar enriquecimento sem causa.
À vista dessas circunstâncias, reputo adequada a fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir da data desta sentença, nos termos da Súmula 362 do STJ, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
(...)
Em que pesem as alegações da recorrente, não vejo razões para alterar a sentença.
O erro material constante do instrumento de compra e venda é incontroverso e imputável à CEF, que indicou matrícula diversa daquela correspondente à unidade adquirida pela autora.
A alegação de existência de fluxo próprio não afasta a obrigação de fornecer documento apto ao registro, constituindo questão operacional interna da instituição financeira.
A condenação por danos morais também deve ser mantida, na medida em que está de acordo com o entendimento deste Colegiado. A hipótese não se resume a merdo inadimplemento contratual, pois o equívoco contratual impediu a autora, após a quitação integral, de registrar a propriedade do imóvel.
Desse modo, a sentença é de ser confirmada pelos seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/1995, combinado com artigo 1º da Lei 10.259/2001, acrescida das razões ora expostas. Os fundamentos do acórdão, pois, são os mesmos fundamentos da sentença, na qual todas as alegações já foram analisadas.
Decisão
Em face do exposto, o voto é no sentido de negar provimento ao recurso da parte ré.
A decisão da Turma Recursal assim proferida, no âmbito dos Juizados Especiais, é suficiente para interposição de quaisquer recursos posteriores.
O prequestionamento é desnecessário no âmbito dos Juizados Especiais Federais. Isso porque o artigo 46 da Lei 9.099/1995 dispensa a fundamentação do acórdão.
Com isso, nos pedidos de uniformização de jurisprudência não há qualquer exigência de que a matéria tenha sido prequestionada. Para o recebimento de Recurso Extraordinário, igualmente, não se há de exigir, tendo em vista a expressa dispensa pela lei de regência dos Juizados Especiais.
Já o prequestionamento da matéria infraconstitucional é desnecessário diante da Súmula 203 do STJ, que veda o manejo de recurso especial no âmbito dos Juizados.
Ainda assim, declaro expressamente prequestionados todos os dispositivos constitucionais indicados pelas partes nos presentes autos, para fins do art. 102, III, da Constituição Federal.
Eventuais embargos para rediscussão de questões decididas ou para fins de prequestionamento já declaro poderão ser considerados protelatórios, no que se refere à aplicação da multa prevista no art. 1.026 do CPC.
Importa destacar que o magistrado não está obrigado a refutar cada argumento/tese lançado pela parte, mas a fundamentar a decisão adotada: "Não está o Julgador obrigado a responder todas as alegações das partes, a ater-se às razões por elas expostas, tampouco a refutar um a um todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão" (EDcl no RMS 18.110/AL)." (STJ, 1ª Seção, AEERES 874.729, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 24.11.2010).
Sendo assim, rejeito todas as alegações que não tenham sido expressamente refutadas nos autos, porquanto desnecessária sua análise para chegar à conclusão alcançada.
Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação ou, não havendo condenação, sobre o valor atualizado da causa (art. 55 da Lei 9.099/1995). Em qualquer das hipóteses, o montante não deverá ser inferior ao valor máximo previsto na tabela da Justiça Federal para a remuneração dos Advogados Dativos nomeados como auxiliares no âmbito dos JEFs (Resolução-CJF 305/2014, Tabela IV).
Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso da parte ré.
Documento eletrônico assinado por GIOVANI BIGOLIN, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 710025821509v2 e do código CRC 7dcda839.
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