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RECURSO CÍVEL Nº 5001715-64.2025.4.04.7114/RS
RELATOR: Juiz Federal ADAMASTOR NICOLAU TURNES
VOTO
Trata-se de recurso da parte autora contra sentença que julgou improcedente pedido destinado à purgação da mora a partir dos valores que entende devidos, com a respectiva manutenção da posse sobre o imóvel sito na Rua Nelson Eckhardt, 491, Bairro Jardim do Cedro, em Lajeado/RS, matriculado sob o nº 67.200 junto ao Registro de Imóveis deste Município.
Em suas razões recursais pugna pela reforma da sentença, para: reconhecer a insuficiência da prova da intimação pessoal para purgação da mora e, por consequência, declarar a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal e dos atos expropriatórios, restabelecendo-se a situação jurídica anterior à consolidação; reconhecer o direito do Recorrente à regularização do contrato mediante apuração dos valores efetivamente devidos, considerando-se os pagamentos/depósitos judiciais já realizados, na forma a ser definida pelo Juízo; subsidiariamente, caso a Turma Recursal entenda não haver elementos suficientes para desde logo julgar procedentes os pedidos, seja ANULADA A SENTENÇA, determinando-se o retorno dos autos à origem para efetivo cumprimento da decisão do evento 43, com apresentação integral pela CEF do procedimento expropriatório e, em especial, do documento originário expedido pelo Registro de Títulos e Documentos que demonstre a forma como teria sido realizada a intimação do Recorrente.
Passo a analisar.
A sentença deu a seguinte solução à lide:
Mérito
Cuida-se de ação judicial proposta sob o rito sumaríssimo, por meio da qual a parte autora requer, em síntese, seja declarado o seu direito à purgação da mora a partir dos valores que entende devido, com a respectiva manutenção da posse sobre o imóvel sito na Rua Nelson Eckhardt, 491, Bairro Jardim do Cedro, em Lajeado/RS, matriculado sob o nº 67.200 junto ao Registro de Imóveis deste Município.
Tratando-se de alienação fiduciária, o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário, constituindo-se em favor deste uma propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97. Em caso de inadimplência, o credor poderá notificar o devedor a purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de consolidação da propriedade fiduciária, o que resultará, posteriormente, na venda extrajudicial do bem, por meio de leilão, na forma dos arts. 26 a 27 do referido Diploma Legal.
A jurisprudência é uníssona no sentido de que a notificação realizada pelo oficial de registro goza de fé pública, bastando por si só para informar o devedor da necessidade de purgação de mora. Uma vez realizada essa notificação, a propriedade resolúvel consolida-se em nome do credor, que agora procederá ao leilão do bem.
Anote-se que a legislação de regência (Lei nº 9.514/1997) impõe, como requisito à consolidação da propriedade do imóvel no patrimônio do Agente Financeiro, a prévia notificação do mutuário para que providencie a purga da mora (art.26).
Tendo isso em mente, cumpre observar que a matrícula do imóvel sub judice registra o fato de que, a pedido da Caixa Econômica Federal, a propriedade do imóvel foi consolidada formalmente em seu patrimônio na data de 02/2025. E, conforme consta na averbação (), houve notificação da parte autora para purgação da mora, que transcorreu in albis.
A notificação da parte autora resta cabalmente comprovada por meio do documento anexo ao .
Não é ocioso referir que esta espécie de documento, por ser dotada de fé pública, vem acompanhada da presunção juris tantum da veracidade das afirmações nela inseridas.
Consectário lógico disso é a conclusão de que a parte autora, caso discorde dos dados constantes na matrícula do imóvel, deve trazer à lume informações - ou, pelo menos, indícios - de que o registro não reproduz com fidelidade a situação ali retratada.
Ocorre que deste ônus a parte requerente não se desincumbiu.
Neste diapasão, a jurisprudência, consoante julgados trazidos à colação:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. SFH. LEILÕES. NOTIFICAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 13.465/17. DIREITO DE PREFERÊNCIA. No caso em liça, muito embora a robustez dos argumentos deduzidos na exordial, os elementos presentes nos autos não induzem, em sede de cognição sumária, um juízo de convicção da verossimilhança das alegações do autor no tocante à responsabilidade da Caixa Econômia Federal ou EMGEA pela ocorrência dos leilões e consolidação da propriedade. À vista disso, não se destaca, ao menos de plano, a alegada falha no tocante à notificação da realização dos leilões, a ponto de ser reconhecida a responsabilização da CEF e EMGEA, especialmente porque as alegações deduzidas se referem a questões de fato que precisam ser melhor esclarecidas ao longo da instrução, impondo-se oportunizar o pleno contraditório e ampla defesa com a dilação probatória. A partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS). (TRF4, AG 5034906-44.2021.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relator LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 08/11/2021)
Assim, não há que se sustentar vício no procedimento expropriatório.
Por derradeiro, pontuo que, dos documentos anexos à petição inicial, verifica-se que todas as tentativas de purgação da mora envidadas pela parte autora ocorreram após a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF ( e ), momento a partir do qual aquelas providências não mais seriam possíveis.
Deste modo, a improcedência dos pedidos é corolário lógico-jurídico.
(...)
O artigo 26 da Lei nº 9.514/97 (na redação anterior à Lei 14.711/2023) dispunha que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, extinguindo-se a obrigação contratual. A consolidação equivale a uma operação de transferência jurídica patrimonial, já que o credor deixa de ter a propriedade meramente resolúvel, incorporando-a em seu sentido pleno.
De acordo com o art. 27 da mesma lei, consolidada a propriedade o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
O procedimento do leilão extrajudicial a ser promovido pelo agente financiador tem exigências legais próprias, que devem ser obedecidas, sob pena de nulidade. Dentre elas, a necessidade de notificação pessoal do devedor para purgar a mora, a qual se permite seja feita por intermédio do Serviço Registral de Títulos e Documentos - circunstância que foi comprovada nos autos - .
Contudo, não existe na legislação previsão expressa da intimação pessoal dos mutuários acerca da data da realização dos leilões como requisito para a regularidade da execução extrajudicial. A única notificação a ser efetuada de forma pessoal é aquela destinada à purgação da mora.
A propósito, cito o artigo 27, §2º-A, da Lei 9.514/97, na redação da época, que assim dispunha:
Art. 27 [...] § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Nestes termos, tenho por manter a sentença no ponto, vez que a CEF cumpriu a legislação de regência quanto à notificação dos leilões, que, em virtude da inadimplência e da consolidação da propriedade (circunstâncias a que a parte autora deu causa, tendo em vista a longa inadimplência), era sabido que seria realizado, mormente quando tal consequência constou no contrato assinado pelo autor.
Acerca de tais procedimentos, cito os seguintes precedentes:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULAR PROCEDIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. PRECEDENTES. AGRAVO INOMINADO. INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA. . O artigo 26 da Lei nº 9.514/97 dispõe que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, extinguindo-se a obrigação contratual. A consolidação equivale a uma operação de transferência jurídica patrimonial, já que o credor deixa de ter a propriedade meramente resolúvel, incorporando-a em seu sentido pleno; . A prova dos autos demonstra que o procedimento de execução extrajudicial adotado pela CEF observou todas as exigências legais - caracterização da mora, regular notificação e registro da matrícula do imóvel - necessárias à consolidação da propriedade e à consequente extinção do contrato; . Não é aceitável a consignação em pagamento de débito em contrato de financiamento habitacional após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário; . O procedimento do leilão extrajudicial a ser promovido pelo agente financiador tem exigências legais próprias, que devem ser obedecidas, sob pena de nulidade. Dentre elas, a necessidade de notificação pessoal do devedor para purgar a mora, a qual se permite seja feita por intermédio do Serviço Registral de Títulos e Documentos; . Não existe na legislação previsão expressa da intimação pessoal dos mutuários acerca da data da realização dos leilões como requisito para a regularidade da execução extrajudicial. A única notificação a ser efetuada de forma pessoal é aquela destinada à purgação da mora; . É irrecorrível a decisão que defere ou indefere o efeito ativo ou suspensivo ao recurso de agravo de instrumento. Inteligência do artigo 527, parágrafo único, do CPC; . Ao incidente de uniformização de jurisprudência suscitado pela parte, não está o julgador obrigado a instaurá-lo; . Não tendo sido apontado nenhum julgado apto a ser considerado como paradigma da divergência apontada pela parte, é de rigor o não conhecimento do incidente de uniformização de jurisprudência. (TRF4, AG 5022928-17.2014.404.0000, Quarta Turma, Relator p/ Acórdão Candido Alfredo Silva Leal Junior, juntado aos autos em 14/11/2014)
DIREITO IMOBILIÁRIO. CANCELAMENTO DE ADJUDICAÇÃO HAVIDA EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL (D.L. 70/66) - IRREGULARIDADES NÃO COMPROVADAS - HIGIDEZ DO PROCEDIMENTO TRILHADO PELA CEF. PAGAMENTO DE BENFEITORIAS - VEDAÇÃO EXPRESSA EM CLÁUSULA CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE ALEGAÇÃO E COMPROVOÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO A INFIRMAR O NEGÓCIO JURÍDICO NO TÓPICO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DURANTE A CONTRATUALIDADE - IMPOSIBILIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - HIGIDEZ DOS FUNDAMENTOS DECISÓRIOS. DITAMENTO DE ÓBICE À IMISSÃO DE POSSE DA EMPRESA PÚBLICA NO IMÓVEL ADJUDICADO - INDEFERIMENTO DO PLEITO - EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO PELA CEF. 1. Apelação improvida. 2. Petitório deduzido no evento 02 na origem - pet39 indeferido. (TRF4, AC 5000687-39.2012.404.7107, Terceira Turma, Relator p/ Acórdão Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, juntado aos autos em 12/04/2012)
Saliento, por oportuno, que a própria parte autora instruiu os autos com cópia da notificação dos Edital dos Leilões, o qual previa a data dos atos (que foram realizados posteriormente ao ajuizamento desta demanda) o que daria oportunidade à que a parte autora purgasse a mora e evitasse a alienação.
A propósito, mesmo sabedora das datas dos leilões, a parte autora não exerceu o seu direito de preferência, tampouco há nos autos depósito do valor da dívida, acrescidos dos encargos da consolidação da propriedade e demais valores devidos por conta do procedimento de expropriação.
Quanto à intimação para a purga da mora, antes das modificações operadas pela Lei 14.711/2023:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
Nesta senda, a certificação operada pelo oficial do registro, atestando a intimação pessoal do requerente é dotada de fé pública, sendo que o autor não apresentou alegações ou documentos capazes de rebater a veracidade das informações prestadas.
Desse modo, a sentença é de ser confirmada pelos seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/1995, combinado com artigo 1º da Lei 10.259/2001. Os fundamentos do acórdão, pois, são os mesmos fundamentos da sentença, na qual todas as alegações já foram analisadas.
Decisão
O voto é por negar provimento ao recurso da parte autora.
Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação ou, não havendo condenação, 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 1º da Lei n.º 10.259/2001 c/c art. 55 da Lei n.º 9.099/1995). Em qualquer das hipóteses, o montante não deverá ser inferior ao valor máximo previsto na tabela da Justiça Federal para a remuneração dos Advogados Dativos nomeados como auxiliares no âmbito dos JEFs (Resolução-CJF nº 305/2014, Tabela IV). A verba honorária é excluída na hipótese de não ter havido citação. Custas, na forma da lei. Exigibilidade suspensa em caso de deferimento da gratuidade da justiça.
Assinalo, outrossim, que, no célere rito dos Juizados Especiais Federais, o magistrado não está obrigado a refutar cada um dos argumentos e teses lançadas pela parte, mas a fundamentar a decisão por si tomada: "Não está o Julgador obrigado a responder todas as alegações das partes, a ater-se às razões por elas expostas, tampouco a refutar um a um todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão" (EDcl no RMS 18.110/AL)." (STJ, 1ª Seção, AEERES 874.729, rel. Ministro Arnaldo Estes Lima, julgado em 24/11/2010)
Desse modo, refuto todas as alegações que não tenham sido expressamente rejeitadas neste voto, porquanto desnecessária a sua análise para se chegar à conclusão ora acolhida.
Quanto à legitimidade do art. 46 da Lei 9.099/95, ressalto o firme entendimento do Supremo Tribunal Federal:
A Lei nº 9.099/95 viabiliza a adoção pela Turma Recursal dos fundamentos contidos na sentença proferida, não cabendo cogitar de transgressão do artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal. (STF, 1ª Turma., AI 453.483 AgR, rel. Min. Marco Aurélio, julgado em 15.5.2007)
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATÉRIA INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA INDIRETA. JUIZADO ESPECIAL. DECISÃO TURMÁRIA QUE REMETE AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. 1. Não ofende o artigo 93, IX, da Constituição do Brasil a decisão tomada por turma recursal que confirma a sentença por seus próprios fundamentos nos termos do artigo 46 da Lei n. 9.099/95. 2. As alegações de desrespeito aos postulados da legalidade, do devido processo legal, da motivação dos atos decisórios, do contraditório, dos limites da coisa julgada e da prestação jurisdicional, se dependentes de reexame prévio de normas inferiores, podem configurar, quando muito, situações de ofensa meramente reflexa ao texto da Constituição. Agravo regimental a que se nega provimento. (STF, 2ª Turma, AI 749.963 AgR, rel. Min. Eros Grau, 9.2009)
Por fim, considero expressamente prequestionados todos os dispositivos constitucionais e infraconstitucionais enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, aos quais inexiste violação. A repetição dos dispositivos é desnecessária, para evitar tautologia.
Esclareço, de qualquer modo, que é incabível a interposição de recurso especial contra decisão proferida por Turma Recursal (Súmula 203 do Superior Tribunal de Justiça) e que os pedidos de uniformização de jurisprudência prescindem do requisito do prequestionamento. Assim, sequer há razão para o formal prequestionamento de normas infraconstitucionais.
Eventuais embargos para rediscutir questões já decididas, ou mesmo para prequestionamento, poderão ser considerados protelatórios.
Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso.
Documento eletrônico assinado por ADAMASTOR NICOLAU TURNES, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 710025759091v6 e do código CRC fd49ad12.
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