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RECURSO CÍVEL Nº 5020488-05.2025.4.04.7100/RS
RELATOR: Juiz Federal ADRIANO ENIVALDO DE OLIVEIRA
VOTO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou procedente os pedidos nos seguintes termos:
a) reconheço (1) a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para responder pelos pedidos de nulidade das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda, bem como pelos pedidos de indenização por danos morais, lucros cessantes e pagamento da multa contratual decorrentes do atraso e, por consequência, (2) a incompetência da Justiça Federal para o julgamento desta parte do processo, extinguindo a ação, quanto ao ponto, sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil; e
b) quanto à lide remanescente, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para o fim de condenar a CEF à restituição dos valores pagos pela Autora a título de juros de obra entre os meses de abril de 2024 e setembro de 2024, por meio da amortização do saldo devedor, declarando extinta a ação, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.
Em suas razões suscita, preliminarmente, a violação à isonomia e à segurança jurídica, alegando divergência de entendimentos na mesma Vara Federal. No mérito recursal, insurge-se contra o reconhecimento da ilegitimidade passiva da CEF, pugnando por sua responsabilização solidária pelo atraso (com base no Tema 996 do STJ) e consequente condenação ao pagamento de multa moratória (ou lucros cessantes) e danos morais. Insurge-se, ainda, contra a forma de restituição dos juros de obra, requerendo que o pagamento seja feito em espécie (in pecunia) mediante depósito judicial, e não por amortização do saldo devedor, a fim de resguardar a retenção dos honorários advocatícios contratuais. Por fim, requer a condenação da recorrida em honorários sucumbenciais recursais
Passo a decidir.
Em que pese as alegações da parte recorrente, entendo que a sentença solucionou adequadamente a lide, de modo que as razões do recurso interposto não demandam enfrentamento específico que vá além dos fundamentos consignados na decisão do juízo de primeiro grau. Logo, reporto-me aos termos da sentença () e adoto-os como razão de decidir:
(...)
I. Relatório
Dispensado o relatório formal, conforme a previsão do artigo 38, da Lei nº 9.099/95.
II. Fundamentação
A. D. S. E. ajuizou esta ação objetivando o reconhecimento da nulidade de cláusulas previstas em contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal, bem como a condenação da Ré à devolução de valores e ao pagamento de indenização por danos morais e materiais devido em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
Relata que o contrato foi firmado para fins de aquisição do apartamento nº 1007, Torre 3, do Condomínio Residencial Porto Fazenda Real. Aponta que, de acordo com o contrato de mútuo, as obras estariam concluídas até o dia 22/03/2024, o que não ocorreu. Refere, ainda, que embora a obra tenha sido considerada concluída pela CEF em 02/12/2024, as chaves ainda não lhe foram entregues, e a Instituição Financeira deu início indevido à cobrança das parcelas de amortização do financiamento.
Argumenta que a cláusula de tolerância contratual, a qual prevê a prorrogação da entrega do imóvel por mais 180 dias, é abusiva; que a CEF descumpriu com suas obrigações, ao não fiscalizar a obra e iniciar indevidamente as cobranças das parcelas do financiamento, mesmo sem a entrega das chaves; que, por estes motivos, deve responder pelos prejuízos suportados em razão do atraso e da impossibilidade de fruição do imóvel, o que engloba a devolução dos juros de obra adimplidos após o prazo previsto para conclusão das obras, o pagamento das despesas de IPTU/condomínio antes da transmissão da posse, de indenização por lucros cessantes e por danos morais.
Citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contestou a ação no . Suscitou, como questão preliminar, a sua ilegitimidade passiva ad causam. Discorreu, na sequência, sobre os termos da contratação e rechaçou a pretensão de indenização e devolução de valores pagos em razão do financiamento, argumentando que a Construtora deve ser responsabilizada pelos prejuízos suportados pelo adquirente.
Eis a síntese da controvérsia. Passo a decidir.
Preliminarmente - Da (i)legitimidade Passiva da Caixa Econômica Federal
A Caixa Econômica Federal aduz sua ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que atuou como mero agente financeiro da operação, sem responsabilidade pela obra executada e pelo atraso.
Assiste razão, em parte, à Empresa Pública Federal.
De fato, a Caixa Econômica Federal não pode ser responsabilizada de forma solidária pelo atraso e outras questões relacionadas à construção do imóvel objeto dos contratos em discussão, não sendo parte legítima para responder a alguns dos pleitos formulados nesta ação.
Observe-se, quanto a isso, que a legitimidade da CEF para responder por questões desta natureza nos contratos habitacionais dependerá da natureza da relação estabelecida com os mutuários no âmbito das responsabilidades contratualmente assumidas.
Na esteira da jurisprudência consolidada sobre o assunto, em caso de problemas relacionados à aquisição de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora, ou o empreiteiro escolhido pelos compradores são, via de regra, os responsáveis pela entrega do bem no tempo e modo pactuados, o que decorre da natureza das atividades por eles desempenhadas. A CEF, por sua vez, poderá ser responsabilizada, a depender do tipo de atuação por ela desempenhada. Para tanto, é necessário que o agente financeiro tenha se responsabilizado pela obra, provendo o empreendimento, escolhendo a construtora e características do projeto, apresentando o negócio completo ao mutuário, dentro de programa habitacional popular.
Nesse sentido, colho ementa de elucidativo precedente em que o Superior Tribunal de Justiça posicionou-se de forma mais detalhada e aprofundada sobre o tema:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. CONTRATO VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ILEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCEIRO PARA RESPONDER POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA CONSTRUTORA.
1. Inocorrente a apontada negativa de prestação jurisdicional, porquanto as questões submetidas ao Tribunal 'a quo' foram suficiente e adequadamente apreciadas, com abordagem integral do tema e fundamentação compatível.
2. A legitimidade do agente financeiro para responder por ato ilícito relativo ao contrato de financiamento ocorre apenas quando atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, promotor da obra, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto.
3. Decisão agravada mantida pelos seus próprios fundamentos.
4. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp 1203882/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2013, DJe 26/02/2013.)
No voto condutor do acórdão, foi expressamente consignado que, para a responsabilização da instituição financeira desinfluente [...] a previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra, o que se dá unicamente em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo. Naquele caso, é expressamente afastada a responsabilidade da instituição financeira, justamente porque fundando-se o pedido pela responsabilidade da instituição financeira unicamente no dever de o agente fiscalizar a obra, sem qualquer insinuação no sentido de que tenha atuado como promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto, impossível atribuir ao agente financeiro a responsabilidade pretendida.
No caso, da leitura das cláusulas do contrato de mútuo trazido aos autos () é possível depreender que a CEF atua como mero agente financeiro, na medida em que a sua atribuição está limitada a alcançar os recursos ao mutuário para a compra do bem - e não como gestora da obra.
É que, não se está diante de imóvel alienado pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), tampouco de empreendimento construído no âmbito do PMCMV com a participação de Entidade Organizadora. Nesse cenário, a CEF não está atuando como agente executor de políticas públicas habitacionais para famílias de baixa renda.
Note-se que a CEF não participou do negócio preliminar de escolha e de Compra e Venda da unidade (). Tampouco assumiu qualquer responsabilidade pela higidez e segurança do imóvel, inexistindo cláusula contratual que estipule à ela a escolha do construtor responsável, ou ainda que tenha exercido alguma ingerência em relação à elaboração do projeto e execução do empreendimento.
Ademais, apesar da previsão de acompanhamento da obra pelo Banco, esta fiscalização tem como finalidade a verificação do estágio da obra para fins de liberação gradual dos valores, conforme previsão da Cláusula 27.3:
27.3 O acompanhamento da execução da obra, para fins de liberação de parcelas será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, (...)
Corrobora o ponto de vista ora adotado o conteúdo das Cláusulas 37.2 e 37.3 - que atribui à Construtora/Incorporadora, dentre outras, a responsabilidade pelo cumprimento do prazo de construção, pela execução das obras e conclusão do empreendimento, bem como por eventuais prejuízos suportados pelos adquirentes em decorrência do atraso na entrega.
Convém anotar que, embora a relação entre mutuário e instituição financeira seja de natureza consumerista, a CEF não pode ser tida como fornecedora do bem que lhe foi ofertado como garantia de financiamento, mas tão somente do serviço que prestou. No caso, o Banco tão somente antecipou dinheiro ao consumidor, que o utilizou para comprar o imóvel escolhido por sua livre e espontânea vontade.
Diante da natureza jurídica distinta dos instrumentos contratuais firmados - cada um com partes e objetos próprios - fica evidenciada as atribuições de cada uma das Rés: à CEF coube disponibilizar empréstimo em dinheiro para a compra do imóvel, segundo as condições de prazo, juros, sistema de amortização, disciplinados no âmbito do SFH, enquanto à MRV cabia a entrega do bem negociado, perfeito e acabado, no prazo ajustado.
Por conseguinte, não é possível imputar à CAIXA a responsabilidade por eventual atraso na construção e entrega do imóvel.
Nesse sentido, colaciono ementas de julgados do Tribunal Regional Federal da 4ª Região e da Quinta Turma Recursal do RS:
EMENTA: ADMINISTRATIVO. SFH. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CEF. AGENTE FINANCEIRO. CERCEAMENTO DE DEFESA. RESCISÃO CONTRATUAL. INVIABILIDADE. VÍCIOS DE PEQUENA MONTA. 1. Trata-se de ação ordinária ajuizada contra Caixa Econômica Federal e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA, visando a rescisão dos contratos de financiamento habitacional e de compromisso de compra e venda firmado com as Rés devido a vícios construtivos constatados em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, bem como o pagamento de indenização por danos materiais e morais em razão destes problemas. 2. Tendo a Caixa Econômica Federal atuado como mero agente financeiro, somente emprestando o dinheiro para compra, não há se falar em responsabilidade técnica pela edificação e eventuais danos decorrentes causados à parte autora, menos ainda de arcar com danos morais, sendo parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação. 3. A rescisão dos contratos é a última medida a ser tomada, quando não há condições de recuperação do imóvel. Para dar ensejo à rescisão contratual, há de haver prova de que o imóvel não possui condições para moradia. Assim, a entrega de imóvel cujos vícios revelados não se demonstraram irreparáveis e o tornam impróprio à habitação, não resulta em inadimplemento do contrato apto a ensejar a sua resolução. 4. O imóvel adquirido pela autora foi entregue e atende à sua finalidade, não tendo sido comprovado que não possui condições de habitabilidade. Ao contrário, o laudo pericial produzido no feito indica que, não obstante a existência de vícios construtivos que afetam o bem-estar de seus moradores, os defeitos detectados não são graves e podem ser sanados, sem comprometimento da estabilidade ou solidez da edificação. 5. No tocante à pretensão indenizatória daí decorrente, a questão deverá ser examinada e julgada pela Justiça Estadual, na medida em que a CAIXA não é parte legitima para responder por esta parte do pedido, conforme já abordado em tópico preliminar. 6. Apelação improvida. (TRF4, AC 5033006-37.2019.4.04.7100, 4ª Turma , Relator MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS , julgado em 06/08/2025) [grifei]
EMENTA: ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. MÚTUO HABITACIONAL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DANO MATERIAL. DANO MORAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA. COMPETÊNCIA. RESCISÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. DESCABIMENTO. FATOS NOVOS. DESPROVIMENTO. 1. Limitando-se a Caixa Econômica Federal a atuar como mero agente financeiro, assumindo o papel de credora fiduciária, não tem legitimidade para responder por eventual vício de construção existente no imóvel, ainda que financiado no âmbito do sistema financeiro da habitação. 2. O imóvel adquirido pela autora foi entregue e atende à sua finalidade, não tendo sido comprovado que não possui condições de habitabilidade. Ao contrário, o laudo pericial produzido no feito indica que, não obstante a existência de vícios construtivos que afetam o bem-estar de seus moradores, os defeitos detectados não são graves e podem ser sanados, sem comprometimento da estabilidade ou solidez da edificação. 3. A juntada dos documentos novos, nos termos do artigo 435 do Código de Processo Civil, só se admite quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. 4. Apelação desprovida. (TRF4, AC 5020888-92.2020.4.04.7100, QUARTA TURMA, Relator VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS, juntado aos autos em 15/02/2023) [grifei]
EMENTA: CIVIL. RECURSO INOMINADO. PROCESSUAL CIVIL. FGHAB. MINHA CASA MINHA VIDA. DANOS FÍSICOS. DECISÃO EXTINTIVA. ILEGITIMIDADE DA CEF. MERO AGENTE FINANCEIRO. 1. A responsabilidade da instituição financeira para responder por vícios construtivos não decorre da mera circunstância de haver financiado a obra e nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, com recursos do FGTS. 2. No caso, não há responsabilidade da CEF pela ocorrência de vícios construtivos, uma vez que se trata de financiamento individual na modalidade Carta de Crédito, com recursos do FGTS, no Programa Minha Casa Minha Vida, sem qualquer responsabilidade técnica da CEF pela edificação e acompanhamento da obra. 3. Reconhecida a ilegitimidade passiva da Caixa, é de se declarar a incompetência da Justiça Federal. (TRF4, RCIJEF 5019712-40.2018.4.04.7200, 3ª Turma Recursal de Santa Catarina, Relator GILSON JACOBSEN, julgado em 27/06/2019)
Isto posto, conclui-se que não há como imputar à CEF culpa pelos atos/omissões que ocasionaram os prejuízos materiais e o abalo moral decorrente do atraso, sendo a Empresa Pública parte ilegítima para responder pelos pedidos formulados na inicial ().
Por outro lado, a presente ação conta com importante particularidade, que justifica a pertinência subjetiva de ambas as Rés em relação a alguns dos seus objetos: além dos pedidos de indenização pelo atraso, a Parte Autora também pleiteia a revisão e o reconhecimento da nulidade de cláusulas do contrato de mútuo, bem como a devolução dos valores pagos a título de juros de obra antes da efetiva entrega das chaves.
Saliente-se que, como a cobrança dos juros de obra é providência efetuada pelo Agente Financeiro, cabe a ele responder pelo pedido de repetição do indébito, nos limites das obrigações assumidas no contrato de financiamento.
Corroborando este entendimento, a recente decisão proferida pela Eg. Terceira Turma do TRF da 4ª Região:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que declinou da competência para a Justiça Estadual em parte dos pedidos de rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais, e reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal (CEF) em relação a alguns pleitos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2. Há duas questões em discussão: (i) a competência da Justiça Federal para julgar pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda e firmado exclusivamente entre vendedora e comprador do imóvel; e (ii) o impacto da consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF na pretensão de rescisão contratual correlata. III. RAZÕES DE DECIDIR:3. A competência para julgar pedidos de rescisão do contrato de compra e venda e indenização contra a vendedora do imóvel (MRV Engenharia e Participações S/A) é da Justiça Estadual. A competência da Justiça Federal é absoluta e improrrogável por conexão, conforme o art. 109, I, da CF/1988 e o art. 327, § 1º, II, do CPC, e jurisprudência do TRF4 (AC 5022697-18.2014.4.04.7201, Rel. Vivian Josete Pantaleão Caminha, 4ª Turma, j. 26.07.2019).4. O pedido de rescisão contratual contra a CEF foi julgado extinto sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. Isso ocorreu devido ao desinteresse do autor e à perda superveniente do interesse processual, uma vez que a propriedade do imóvel já havia sido consolidada em nome da CEF por inadimplência do mutuário, extinguindo a relação contratual, conforme precedente do TRF4 (AG 5002119-54.2024.4.04.0000, Rel. Roger Raupp Rios, 3ª Turma, j. 16.04.2024).5. A ação prosseguirá na Justiça Federal apenas para o pedido de devolução dos juros de obra. A cobrança desse encargo é de responsabilidade do agente financeiro (CEF), que deve responder pela repetição do indébito nos limites das obrigações assumidas no contrato de financiamento.6. Diante da incompetência da Justiça Federal para julgar os pedidos contra a construtora, foi determinada a cisão do processo e a remessa dos autos correlatos para a Justiça Estadual competente, por força do art. 45, § 3º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE:7. Recurso desprovido.Tese de julgamento: 8. A consolidação da propriedade do imóvel em nome da Caixa Econômica Federal por inadimplência do mutuário acarreta a perda superveniente do interesse processual no pedido de rescisão contratual. A competência para processar e julgar pedidos envolvendo a relação havida, exclusivamente, entre vendedora e comprador do imóvel é da Justiça Estadual, por não envolve entidades ou matéria mencionadas no artigo 109 da Constituição Federal. (TRF4, AG 5018997-20.2025.4.04.0000, 3ª Turma , Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR , julgado em 25/11/2025)
(grifei)
Desta forma, reconheço a legitimidade da CAIXA, mas apenas com relação ao pedido de "revisão" das cláusulas do financiamento que estabelecem o prazo para conclusão e legalização da unidade, bem como o de restituição de valores desembolsados a título de juros de obra.
Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Inversão do Ônus da Prova
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que há relação de consumo entre o mutuário e o agente financeiro do Sistema Financeiro de Habitação - SFH (REsp nºs 678.431/MG e 612243/RS; Súmula 297).
Este reconhecimento, entretanto, não resulta em constatação de ilegalidade de plano. Outrossim, a jurisprudência reconhece que nos contratos de financiamento habitacional, a incidência do CDC, bem como a inversão do ônus da prova devem ser vista com ressalvas.
Nesse sentido, já decidiu o e. TRF4:
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CONTRATO. COLISÃO DE PRAZOS ENTRE O CONTRATO E O ADITIVO. DUBIEDADE. INOCORRÊNCIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. SÚMULA 297 DO STJ. 1. Os efeitos práticos da incidência das normas e princípios do CDC, decorrerão de comprovação de abuso por parte do agente financeiro, ônus excessivo, desvantagem exagerada, enriquecimento ilícito da mutuante, nulidade de cláusula contratual, ofensa aos princípios da transparência e da boa-fé, etc. A incidência do Código de Defesa do Consumidor não implica no reconhecimento prévio da necessidade de inversão do ônus da prova, devendo essa questão ser apreciada em face da peculiaridade do caso concreto [...] (TRF4, AG 5011267-31.2020.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 07/07/2020)
Assim, ainda que se possa falar, em tese, em inversão do ônus da prova, esta não é ope legis, sendo necessária a demonstração da ocorrência das circunstâncias excepcionais descritas no art. 6º, VIII, do CDC.
No caso, dados os contornos da lide, a demonstração dos fatos alegados limitavam-se, em sua maioria, à produção pericial e documental, que em maior medida já estava ao alcance da Parte Autora. Ademais, a Empresa Pública Federal apresentou a planilha do financiamento, com o detalhamento da evolução do mútuo, colaborando para a solução da causa, o que torna desnecessário qualquer pronunciamento específico acerca deste requerimento.
Feitas tais considerações, passo à análise das questões de fundo remanescentes.
Mérito
Nos termos da delimitação dos limites da lide acima realizada, cinge-se a controvérsia a definir qual o prazo contratual a ser considerado para conclusão/entrega das obras, bem como se é lícita ou não a cobrança efetuada pela CEF dos denominados juros de obra após o período ordinário de construção.
DO PRAZO PARA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL e DO ATRASO
Especificamente quanto ao prazo para entrega do imóvel em contratos desta espécie, a 2ª Seção do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, no julgamento da Apelação Cível nº 5081009-57.2018.4.04.7100, consolidou e uniformizou o seguinte entendimento:
CIVIL E ADMINISTRATIVO. HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. DANOS EMERGENTES. DATA LIMITE PARA ENTREGA DA OBRA. TEMA AFETADO À 2ª SEÇÃO PARA UNIFORMIZAÇÃO DE ENTENDIMENTO. (...) Aplicando-se o Tema 966 do STJ [sic], é possível concluir que o prazo de entrega do imóvel a ser observado especificamente na relação negocial travada entre adquirente e construtora/incorporadora deve ser aquele constante do contrato de promessa de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância. 6. Em relação à CEF, por não ter sido analisada sua responsabilidade quando do julgamento do Tema repetitivo e considerando a existência de contrato de mútuo a prever distinto prazo de entrega do imóvel, mostra-se imperativo distinguir a partir de quando o ente passa a ser solidariamente responsável. 7. A responsabilidade solidária da CEF deve se dar a contar do prazo de entrega do imóvel fixado no contrato de financiamento/mútuo habitacional. Não se trata de reconhecer a existência de dois prazos distintos para entrega do imóvel, até porque isso configuraria evidente contradição, mas apenas que a solidariedade da CEF somente se estabelece em observância às cláusulas do contrato de mútuo, porquanto é apenas neste momento que há a assunção de obrigações pelo agente financeiro. Antes disso ele não participa da relação jurídica firmada entre adquirente e vendedor. Sequer a aplicabilidade do CDC ao caso em tela teria o condão de obrigar terceiro não participante do pacto a observar suas disposições, dado o princípio geral da relatividade dos efeitos contratuais, que são inter partes. Ou seja, não há como querer impor obrigação ao cumprimento de prazo contratual decorrente de relação jurídica da qual a CEF não participou. (...) (TRF4, AC Nº 5081009-57.2018.4.04.7100, Segunda Seção, Relatora para Acórdão Desembargadora Federal Vânia Hack de Almeida, juntado aos autos em 13-12-2022)
Partindo da tese firmada pela Corte Regional, é possível extrair uma importante premissa, que norteará o resultado da presente ação: na relação particular entre adquirente e construtora/incorporadora, o prazo de entrega do imóvel é aquele previsto no contrato de promessa de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância, aplicando-se o entendimento firmado pelo STJ, quando do julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1 .729.593/SP (Tema n. 996); por outro lado, para fins de análise das obrigações assumidas pelo Agente Financeiro, o instrumento balizador do prazo para construção da obra deve ser o contrato de compra e venda e financiamento habitacional.
Note-se que o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado com a Vendedora () é classificado como espécie de contrato preliminar pelo qual as partes comprometem-se a celebrar, adiante, o contrato definitivo. É negócio jurídico preambular, destinado a conferir garantias às partes quanto à relação substancial, que sequer conta com a participação do Agente Financeiro.
Neste cenário, na análise das obrigações envolvendo o Agente Financeiro (objeto da controvérsia nesta ação), é factível reconhecer o prazo previsto no contrato de mútuo como aquele que permeia a data entabulada para a conclusão das obras.
No caso, o contrato de financiamento estabeleceu o dia 22/03/2024 como termo final para construção/legalização da unidade (, item "C.6.1" do quadro-resumo da operação).
Mais adiante, prevê o contrato a possibilidade de prorrogação do referido prazo mediante análise técnica e autorização da CEF, nos seguintes termos:
15. PRAZO PARA CONSTRUÇÃO E LEGALIZAÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL - O prazo para o término da construção e legalização da unidade habitacional vinculada ao empreendimento é aquele constante na Letra "C 6.1" deste contrato, que somente poderá ser prorrogado quando restar comprovado caso fortuito ou força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento.
A rigor, as cláusulas de tolerância previstas contratualmente não são de aplicação automática e dependem da verificação de justa causa a justificar a prorrogação do prazo de construção, o que no caso dos autos não ocorreu.
Já a planilha de evolução do financiamento atesta a informação do término da obra apenas em 02/12/2024 ().
Destarte, tenho como configurado o atraso.
DOS JUROS DE OBRA
Quanto à cobrança dos juros de obra, cabe destacar que o financiamento abrange, inicialmente, a fase de construção do imóvel, período no qual, de acordo com o andamento da obra, a instituição financeira repassa à construtora o valor do mútuo. Os juros de obra incidem, então, sobre o saldo devedor que vai se formando de acordo com os repasses.
Na espécie, há o efetivo pagamento do valor do mútuo para a construtora, por parte da instituição financeira, o que fundamenta a cobrança de juros, conforme previsão contratual, porquanto os valores são, desde o início, disponibilizados para construção do imóvel.
Já a Cláusula "3.2" prevê expressamente que os juros de obra são devidos tão somente na fase de construção do imóvel e que, ultrapassada esta etapa, o contrato deve ingressar na fase de amortização:
3.2 São devidas seguintes tarifas e encargos:
(...)
II - Mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, o que fica desde já autorizado:
a - Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista na Letra "C" deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês;
(...)
III) Mensalmente, após a fase de construção ou na fase de carência do financiamento, se houver, mediante boleto bancário, folha de pagamento ou débito em conta de qualquer tipo titulada pelo(s) DEVEDOR(ES), na CAIXA, débito este que fica desde já autorizado:
a - Parcela de amortização e Juros à taxa prevista na Letra "C" deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês;
(...)
A questão relativa à ilicitude da cobrança destes encargos em momento posterior ao prazo para entrega do imóvel já foi resolvida, com força de precedente de observação obrigatória, pelo Superior Tribunal de Justiça.
Isso ocorreu por ocasião do julgamento do Tema Repetitivo 996, cuja decisão restou assim ementada:
[...]
3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
Na hipótese dos autos, o documento que detalha o pagamento dos valores neste período é a planilha de evolução do financiamento apresentada pela CEF ().
E, quanto aos códigos contidos nas planilhas, a CEF já esclareceu, em demandas análogas, que os encargos identificados com o código 922 compreendem os valores que foram pagos pela Construtora ao Agente Financeiro - na condição de fiadora do Mutuário. Já o código TP 310 identifica os pagamentos efetivamente realizados pelos adquirentes (vide, Processo nº 50368088220154047100, evento 84, COMP2, em 11/04/2017)
No mais, a planilha de evolução do financiamento registra a informação de que a Construtora arcou com os juros de obra vencidos em 10/2024 e 11/2024, ao passo que o término da obra foi registrado em 02 de dezembro de 2024, e a fase de amortização teve início em 19/12/2024.
À vista disso, e considerando que a etapa amortizatória deveria iniciar no mês de abril/2024 (mês subsequente ao termo final da entrega da obra), a Parte Autora tem direito à repetição dos encargos pagos com vencimento entre 09/04/2024 e 09/09/2024.
Por outro lado, a pretensão de repetição em dobro não comporta acolhimento.
Sobre este aspecto, assim dispõe o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor:
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
Recentemente, a Corte Especial do STJ firmou entendimento no sentido de que a devolução dobrada de valor pago indevidamente pelo consumidor é cabível se ficar configurado que a cobrança foi a contrária à boa-fé objetiva, prescindido da comprovação da má-fé pelo fornecedor:
Nesse sentido:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE E ERRO MATERIAL. CARÁTER INTEGRATIVO. EFEITOS INFRINGENTES. NÃO CABIMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. DÉBITO. QUITAÇÃO. RECONHECIMENTO JUDICIAL. COBRANÇA. ABUSIVIDADE. INDÉBITO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. POSSIBILIDADE.
1. Admite-se que os embargos, ordinariamente integrativos, tenham efeitos infringentes, desde que constatada a presença de um dos vícios do art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, cuja correção importe alterar a conclusão do julgado.
2. A jurisprudência firmada pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a restituição em dobro do indébito independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que cobrou valor indevido, sendo cabível quando a cobrança indevida revelar conduta contrária à boa-fé objetiva.
3. Embargos de declaração acolhidos, sem efeitos modificativos.
(EDcl no AgInt no AREsp 1565599/MA, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 12/02/2021)
No caso, porém, entendo que a cobrança dos valores após o decurso do prazo para conclusão das obras - embora indevida - decorreu de situação justificável.
Isto pelo fato de que a Construtora atrasou a construção e regularização do empreendimento, o que fez com que o contrato não ingressasse na fase de amortização no tempo correto.
Com isso, não está caracterizada conduta contrária à boa-fé objetiva por parte da CEF, a ensejar a repetição em dobro do indébito.
Da mesma forma, o pedido de restituição in pecunia destas quantias não merece guarida. Isto porque, no período, seriam devidos encargos mensais de igual monta, se o prazo acordado tivesse sido cumprido. Em casos como o presente, a orientação majoritária da Quinta Turma Recursal é no sentido de se determinar a compensação do crédito reconhecido mediante compensação com as parcelas vindouras do financiamento (v.g Recurso Cível 5040027-64.2019.4.04.7100, QUINTA TURMA RECURSAL DO RS, Relator GIOVANI BIGOLIN, julgado em 13/07/2020).
Por estas razões, os valores efetivamente adimplidos após o decurso do prazo contratualmente previsto para a construção devem ser imputados à amortização do saldo devedor, e não devolvidos em espécie, a despeito do atraso.
Sobre os valores, deverá haver a incidência de atualização monetária com base no mesmo índice de correção previsto para atualização do saldo devedor e juros de mora no patamar de 1% ao mês a contar da citação..
III. Dispositivo
Ante o exposto:
a) reconheço (1) a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para responder pelos pedidos de nulidade das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda, bem como pelos pedidos de indenização por danos morais, lucros cessantes e pagamento da multa contratual decorrentes do atraso e, por consequência, (2) a incompetência da Justiça Federal para o julgamento desta parte do processo, extinguindo a ação, quanto ao ponto, sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil; e
b) quanto à lide remanescente, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para o fim de condenar a CEF à restituição dos valores pagos pela Autora a título de juros de obra entre os meses de abril de 2024 e setembro de 2024, por meio da amortização do saldo devedor, declarando extinta a ação, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.
Demanda isenta de custas e honorários advocatícios, forte no artigo 55 da Lei 9.099/95 c/c o artigo 1° da Lei 10.259/01.
Sentença publicada eletronicamente. Intimem-se.
Apresentado tempestivamente o recurso, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões. Com o decurso de prazo, apresentadas ou não as contrarrazões, remetam-se os autos à Turma Recursal.
Transitada em julgado, certifique-se e intimem-se as partes para que requeiram o que entender devido quanto ao cumprimento de sentença.
(...)
Com razão o magistrado sentenciante.
A 5ª Turma Recursal do RS tem entendido que, nas ações que visam ao pagamento de indenização por atraso na entrega da obra e vícios construtivos, a legitimidade passiva da CEF é exceção.
Assim, somente há legitimidade da CEF nos casos em que existe prova capaz de demonstrar que a Caixa Econômica Federal tenha escolhido ou determinado a escolha do construtor responsável pela obra, ou tenha manifestado alguma ingerência em relação à elaboração do projeto e à definição de características do empreendimento, não se limitando a atuar como mero agente financeiro.
Entende-se, portanto, que se enquadram na exceção acima tão-somente as hipóteses de empreendimento com atuação de entidade organizadora ou de imóvel pertencente ao Fundo de Arrendamento Residencial.
Nos demais casos, a CEF atua como mero agente financeiro, inclusive quando o contrato dispõe de cláusula de substituição da construtora, uma vez que a substituição se dá por manifestação da maioria dos adquirentes, formalizada junto à CEF, pelos motivos previstos em lei e nas hipóteses contratuais, e não pelo impulso da instituição financeira.
Confira-se o precedente relevante:
DIREITO CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. CLÁUSULA DE SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA NÃO ABRANGE PARTICIPAÇÃO DECISÓRIA DA CAIXA. MERO AGENTE FINANCEIRO. EXTINÇÃO PARCIAL DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Conforme bem lançado pelo magistrado sentenciante, no caso dos autos é possível depreender que não se trata de hipótese de atuação de entidade organizadora, tampouco de imóvel pertencente ao Fundo de Arrendamento Residencial, tendo a CEF sido contratada para atuar como mero agente financeiro, e nessa qualidade limitou-se a alcançar recursos tanto a mutuária (para a compra do imóvel), quanto à Incorporadora (para a edificação de uma dos módulos do Empreendimento). 2. Verificado o envolvimento da CEF apenas na qualidade de agente financeiro, não se justifica a sua permanência no polo passivo da demanda no que tange aos pedidos de danos morais e lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega da obra. 3. No caso dos autos, as hipóteses contratuais de substituição da construtora não abrangem a participação decisória da Caixa Econômica Federal. A despeito do entendimento até então perfilhado por esta Turma Recursal, reconhecendo a legitimidade passiva da CEF nas hipóteses em que prevista cláusula de substituição da construtora, mediante a vontade formalizada pela maioria dos devedores, este Colegiado, a partir do Recurso Cível nº 5002147-67.2021.4.04.7100/RS, de minha relatoria, evoluiu o referido entendimento, deixando de atribuir à mencionada cláusula a nota distintiva da legitimidade da CEF para casos deste jaez, uma vez que a substituição se dá por manifestação da maioria dos adquirentes, formalizada junto à CEF, pelos motivos previstos em lei e nas hipóteses contratuais, e não pelo impulso da instituição financeira. 4. Assim, reconhecida a ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, o feito deve ser julgado extinto sem resolução de mérito, em relação aos pedidos recursais (indenização de danos morais e lucros cessantes), com fulcro no art. 485, VI, do CPC. 5. Resta mantida, por consequência, a sentença de improcedência quanto ao pedido de restituição dos juros de obra, que não foi objeto do recurso. 6. Recurso da parte autora desprovido. (5049930-89.2020.4.04.7100, QUINTA TURMA RECURSAL DO RS, Relator ANDREI PITTEN VELLOSO, julgado em 31/05/2021).
Nesse mesmo sentido, os seguintes precedentes: recurso inominado nº 5003088-17.2022.4.04.7121/RS; recurso inominado nº 5003084-77.2022.4.04.7121/RS.
No caso dos autos, o quadro QUALIFICAÇÃO DAS PARTES () traz a ré unicamente como credora/fiduciária - constando a MRV ENGENHARIA como vendedora, interveniente incorporadora, interveniente construtora e fiadora. Sendo a parte autora a compradora e devedora fiduciante.
Portanto, não se vislumbra nenhuma das duas situações excepcionais que indicariam a legitimidade passiva da CAIXA, vez que não se observa a presença de entidade organizadora ou de imóvel pertencente ao Fundo de Arrendamento Residencial.
Dessa forma, verificado o envolvimento da CAIXA apenas na qualidade de agente financeiro, a sua permanência no polo passivo da demanda não se justifica, no que tange aos pedidos de danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega da obra. E, no que concerne a esses pedidos especificamente, a decisão recorrida deverá ser mantida, pois a ré detém legitimidade apenas para responder pelo pleito relativo aos juros de obra após o término do prazo de construção previsto no contrato de mútuo, na medida em que é a responsável pela cobrança impugnada. Todavia, a sentença impugnada assim o reconheceu.
No que tange à forma de restituição dos juros de obra, melhor sorte não assiste à autora, já que por meio de amortização no saldo devedor, é a solução que melhor recompõe o equilíbrio econômico-financeiro do contrato de mútuo. A medida efetivamente devolve o valor pago indevidamente ao patrimônio dos mutuários, pois reduz o montante principal da dívida sobre o qual incidem os encargos futuros.
Portanto, o recurso não merece acolhida.
Desse modo, a sentença, muito bem fundamentada, é de ser confirmada pelos seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/1995, combinado com artigo 1º da Lei 10.259/2001. Os fundamentos do acórdão, pois, são os mesmos fundamentos da sentença, na qual todas as alegações já foram analisadas.
DECISÃO
Nesses termos, confirmo a sentença por seus próprios fundamentos, complementada pelas razões acima (art. 46 da Lei 9.099/95).
Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação ou, não havendo condenação, 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 1º da Lei 10.259/01, c/c art. 55 da Lei 9.099/95). Em quaisquer das hipóteses, o montante não deverá ser inferior ao valor máximo previsto na tabela da Justiça Federal para a remuneração dos advogados dativos nomeados como auxiliares no âmbito dos JEFs (Resolução 305/14, Tabela IV, do CJF). A verba honorária é excluída na hipótese de não ter havido citação. Custas na forma da lei. Exigibilidade suspensa em caso de deferimento da gratuidade de justiça.
Assinalo que, no célere rito dos juizados especiais federais, o magistrado não está obrigado a refutar cada um dos argumentos e teses lançadas pela parte, mas a fundamentar a decisão por si tomada: "Não está o Julgador obrigado a responder todas as alegações das partes, a ater-se às razões por elas expostas, tampouco a refutar um a um todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão" (EDcl no RMS 18.110/AL)." (STJ, 1ª Seção, AEERES 874.729, rel. min. Arnaldo Estes Lima, julgado em 24/11/2010)
Desse modo, refuto todas as alegações que não tenham sido expressamente rejeitadas neste voto, porquanto desnecessária a sua análise para se chegar à conclusão acolhida.
Quanto à legitimidade do art. 46 da Lei 9.099/95, ressalto o firme entendimento do Supremo Tribunal Federal: "A Lei nº 9.099/95 viabiliza a adoção pela Turma Recursal dos fundamentos contidos na sentença proferida, não cabendo cogitar de transgressão do artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal." (STF, 1ª Turma, AI 453.483 AgR, rel. min. Marco Aurélio, julgado em 15/5/2007)
Por fim, considero expressamente prequestionados todos os dispositivos constitucionais e infraconstitucionais enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, aos quais inexiste violação. A repetição dos dispositivos é desnecessária, para evitar tautologia.
Esclareço, de qualquer modo, que é incabível a interposição de recurso especial contra decisão proferida por turma recursal (Súmula 203 do STJ) e que os pedidos de uniformização de jurisprudência prescindem do requisito do prequestionamento. Assim, não há razão para o formal prequestionamento de normas infraconstitucionais.
Eventuais embargos para rediscutir questões já decididas, ou mesmo para prequestionamento, poderão ser considerados protelatórios.
Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso
Documento eletrônico assinado por ADRIANO ENIVALDO DE OLIVEIRA, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 710025889745v4 e do código CRC 42bc2238.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ADRIANO ENIVALDO DE OLIVEIRA
Data e Hora: 31/08/2026, às 19:23:45