RECURSO CÍVEL Nº 5002060-82.2024.4.04.7205/SC
RELATOR: Juiz Federal OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela parte autora contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução opostos pela CEF "para reconhecer a inexigibilidade das taxas condominiais do apartamento nº 507 (Bloco C) e vaga de garagem 59 do Edifício Residencial Porto de Bremen em relação à CEF".
A parte autora sustenta que cabe à CEF, proprietária direta do imóvel, responder pelos encargos de natureza propter rem gerados, inclusive relativos ao período anterior e posterior à consolidação da propriedade.
Recurso tempestivo.
Preparo realizado.
Contrarrazões apresentadas.
É o breve relato. Decido.
VOTO
Inicialmente, mesmo se tratando o feito de execução de título extrajudicial, a competência para processar e julgar a lide é dos Juizados Especiais Federais, na linha da jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, segundo a qual as execuções de título extrajudicial de até 60 salários mínimos podem tramitar perante os juizados especiais, "já que a competência desses juizados no âmbito federal é absoluta e que essa espécie de causa não consta dentre aquelas que não podem ser processadas nos JEF (art. 3º, § 1º da Lei 10.259/2001), havendo, ao contrário, previsão no artigo 3º, § 1º, II, da Lei 9.099/99, aplicável supletivamente aos juizados especiais federais, de que compete aos juizados a execução de títulos executivos extrajudiciais".
Nesse sentido: TRF4, AC 5001745-11.2020.4.04.7200, QUARTA TURMA, relator MARCOS JOSEGREI DA SILVA, juntado aos autos em 10/12/2020.
A sentença contém os seguintes fundamentos:
[...]
Trata-se de Embargos à Execução na Ação de Execução de Título Extrajudicial (JEF) nº 5000079-18.2024.4.04.7205, movida pelo Edifício Residencial Porto de Bremen, visando a cobrança de cotas condominiais da unidade 507 (Bloco C) e vaga de garagem 59, do referido residencial no montante total de R$ 12.252,53 (doze mil duzentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e três centavos) - competências de 07/2021 a 12/2022 e 03/2023 a 12/2023 (EVENTO 1 - CALC 14 dos autos nº 5000079-18.2024.4.04.7205).
A Lei 4.591/1964 prevê:
Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO).
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
(...)
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
(...)
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno.'
A CEF aduz que "Trata-se de ação ajuizada em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual o autor alega que a executada é proprietária/titular dos direitos do imóvel designado por apartamento 507, matriculado sob o nº 22.794, e, nesta condição, responsável pelo pagamento das despesas e contribuições condominiais correspondentes ao imóvel na forma da Convenção Condominial, assim sendo, é obrigação da parte executada efetuar o pagamento das despesas condominiais, na proporção que lhe cabe, com os acréscimos da mora, tudo conforme Convenção do Condomínio. Aduz que a parte executada não vem cumprindo com as referidas obrigações, encontrando-se em atraso com o pagamento das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias, sendo o débito da parte executada totaliza o valor de R$ 12.252,53. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da titularidade do imóvel, conforme previsto na Convenção Condominial vigente. Todavia, é importante destacar que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL não é a responsável pelas taxas de condomínio, uma vez que não é proprietária do imóvel em questão. Embora a CEF tenha consolidado a propriedade em 08/11/2022, a ex-mutuária ELAINE CRISTINA WANDERLEN, CPF 039.969.169-30, exerceu o direito de preferência sobre a compra do imóvel na data de 18/05/2023. Dessa forma, a cobrança das despesas condominiais deve ser direcionada ao real proprietário, que é o devedor legal das obrigações condominiais. A executada, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, não possui qualquer vínculo jurídico com o condomínio e, portanto, não pode ser responsabilizada pelo pagamento das despesas requeridas. Logo, sendo certo que o responsável pelas taxas de condomínio não é a CEF, razão pelo qual a CEF não pode ser responsabilizada pelos pagamentos das despesas requeridas. Por fim, requeremos dilação de prazo para juntada dos documentos relativos ao exercício do direito de preferência."
No EVENTO 7 - MATRIMÓVEL 2 consta Matrícula nº 22.794 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Gaspar, relativa ao apartamento nº 507 (Bloco C) e vaga de garagem nº 59, do Edifício Residencial Porto de Bremen, que consigna:
E, no EVENTO 1 - CALC 14 dos autos nº 5000079-18.2024.4.04.7205 consta Planilha de Cálculo do débito, totalizando R$ 12.252,53 (doze mil duzentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e três centavos) "Data do cálculo 30/01/2024":
Com efeito, na data do ajuizamento da Ação de Execução de Título Extrajudicial (JEF) nº 5000079-18.2024.4.04.7205, em 09-01-2024 (EVENTO 1 dos autos nº 5000079-18.2024.4.04.7205) a CEF não era proprietária do imóvel.
A propriedade do imóvel foi consolidada em favor da CEF (AV 6/22794 em 08-11-2022) e o imóvel foi vendido através de escritura pública lavrada em 30-06-2023 à ELAINE CRISTINA WANDALEN, conforme R.9-22.794 de 04-09-2023 (EVENTO 7 - MATRIMÓVEL 2).
Assim, quando do ajuizamento da Execução na Ação de Execução de Título Extrajudicial (JEF) nº 5000079-18.2024.4.04.7205, em 09-01-2024 (EVENTO 1 dos autos nº 5000079-18.2024.4.04.7205) a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominais em atraso já era da atual proprietária ELAINE CRISTINA WANDALEN, que adquiriu o imóvel em 30-06-2023, visto a sua natureza propter rem.
Note-se que o Condomínio embargado, quando do ajuizamento da execução (em 09-01-2024), juntou Certidão de Inteiro Teor da Matrícula 22794 datada de 09-11-2022 (EVENTO 1 - MATRIMÓVEL 13 dos autos nº 5000079-18.2024.4.04.7205).
É verdade que o exequente/embargado Condomínio Residencial Porto de Bremen aduz que "a consolidação da propriedade pela CEF acarreta na responsabilidade de pagamento pelas despesas condominiais, inclusive pretéritas, eis que, como já dito, a dívida é do imóvel. Em caso de utilização da garantia, o credor fiduciário (CEF) recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com os débitos condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem das obrigações, conforme já decidiu o STJ no RESP 1.695.038". E, "Na sequência, a CEF informou que após a consolidação da propriedade efetuou a “revenda” do imóvel novamente para a antiga mutuária, que estava devendo o débito condominial. Ora vejamos, a CEF deve ser responsabilizada por sua inércia, em especial por devolver o imóvel a uma mutuária que estava devendo condomínio, onde a CEF recebeu o valor da “nova venda” e não efetuou o pagamento do débito condominial. Sendo assim, o pleito esbarra na tentativa de beneficiar da própria torpeza e inércia, o que é vedado pelo venire contra factum proprium. Recentemente o STJ, em brilhante voto do Min. Raul Araújo, dissertou sobre tema similar, visto os absurdos cometidos pelo credor fiduciário, que adquirem imóveis com débitos condominiais e fazem o possível e impossível para não pagar tais valores." Diz ser "importante estabelecer o distinguishing de outros casos similares, visto que a situação em epígrafe é absolutamente distinta, vez que a CEF consolidou a propriedade e depois vendeu o imóvel para a mesma mutuária inadimplente do débito condominial. Estamos tratando de responsabilizar o credor fiduciário (CEF) pela inércia em permitir a inadimplência do ex mutuário, prejudicando a coletividade condominial, em especial porque recebeu o valor do leilão realizado após a consolidação da propriedade e não efetuou o pagamento do débito condominial. Nessa situação, a doutrina entende (PARECER DR. TARTUCE EM ANEXO) que o CREDOR FIDUCIÁRIO pode ser responsabilizado na hipótese de se manter inerte na consolidação da propriedade." E, que "não é concebível admitir que a propriedade do imóvel originador do débito condominial não seja atribuída a CEF, pois tal fato além de contrariar a lei 9.514/1997, altera a vontade das partes que contraíram o contrato de alienação fiduciária, posto que no ato jurídico está pacificado que a transmissão da propriedade da CEF para o devedor fiduciante só ocorrerá com a liquidação da divida objeto do financiamento com todos os seus consectários, até lá a CEF é a proprietária e o fiduciante mero possuidor do imóvel." E, ainda, que "a fim de trazer verossimilhança às alegações da ora Embargada/Exequente, vemos que a CEF possuía CIÊNCIA INEQUÍVOCA de que a antiga mutuária possuía débito condominial, tanto que fora intimada junto aos autos n° 5000038- 13.2017.8.24.0025 sobre a existência de débito condominial (dívida condominial anterior a que esta sendo executada nestes autos) em Outubro de 2021. Outrossim, em Setembro de 2022 e Maio de 2023 apresentou manifestações naquele feito, INCLUSIVE COM OS MESMOS ADVOGADOS QUE SUBSCREVEM OS EMBARGOS À EXECUÇÃO. Portanto, a CEF tinha ciência inequívoca da existência de débito condominial, e aceitou revender o imóvel novamente para a antiga mutuária com má fé."
Contudo, tais alegações não desnaturam a natureza propter rem da responsabilidade pelo pagamento das cota condominiais.
Assim, caberia ao exequente Condomínio Residencial Porto de Bremen, ao ajuizar a ação executória direcioná-la à atual proprietária do imóvel (no caso ELAINE CRISTINA WANDALEN, que adquiriu o imóvel em 30-06-2023).
[...]
No caso em tela, a parte autora pleiteia, em sede de recurso, que a execução prossiga relativamente às parcelas vencidas antes e após a retomada do imóvel pela CEF.
A questão em debate foi pacificada pela Turma Regional de Uniformização da 4ª Região no seguinte julgado:
DIREITO CIVIL. PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO REGIONAL ADEQUADO AO TEMA 886 DO STJ. EVOLUÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA. MARCO TEMPORAL DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS DE CONDOMÍNIO NO CASO DE RETOMADA DO IMÓVEL PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. OBRIGAÇÕES DE CARÁTER PROPTER REM. ADEQUAÇÃO À JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO STJ.
1. Ao julgar o Tema Repetitvo 886, o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese na controvérsia sobre quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. O entendimento desta Turma Regional de Uniformização já se encontra em consonância com o mencionado repetitivo, conforme se colhe da ementa a seguir transcrita: AGRAVO PELA INADMISSIBILIDADE DE INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO REGIONAL. DIVERGÊNCIA DEMONSTRADA. DESNECESSÁRIO O REVOLVIMENTO DA MATÉRIA FÁTICA. INCIDENTE PROCESSADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COMPROVADA A IMISSÃO NA POSSE PELO ADQUIRENTE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. TEMA 886 DO STJ (RESP 1345331/RS). INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO REGIONAL DESPROVIDO. 1. Ao revés do que entendido na decisão da Presidência das TRs/PR, a análise da questão arguida no incidente não enseja o reexame da matéria fática, mas sim a definição de tese respeitante à responsabilidade da CEF, na qualidade de credora fiduciária, pelo pagamento das cotas condominiais não adimplidas ao Condomínio autor, sendo o caso de processamento do incidente regional, acolhendo-se o agravo. 2. É possível que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais incida sobre o promitente vendedor e o adquirente. Essa definição, porém, deverá ser feita a partir da análise do caso concreto, não decorrendo meramente da extração dos dados de anotações do registro de imóveis, mas sim da análise da relação jurídica material efetivamente exercida pelos envolvidos no negócio. 3. Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda (inclusive com cláusula de alienação fiduciária), deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte adquirente (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento da ocorrência. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do adquirente, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel.4. Agravo provido, negando-se provimento ao incidente de uniformização regional.(AGRAVO - JEF 5018136-66.2014.4.04.7001, rel. NICOLAU KONKEL JÚNIOR, j. em 05/05/2017)
3. Propõe-se que o entendimento acima mencionado evolua no sentido de se estabelecer o marco temporal da responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio no caso de retomada do imóvel pelo credor fiduciário, conforme a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1696038/SP, REsp 1731735/SP, AgInt no AREsp 1584293/SP, e AgInt no AREsp 1637467/SP). A tese ora adotada, portanto, complementa a tese anteriormente fixada, dando-lhe maior amplitude, de modo a alcançar também os casos em que há retomada do imóvel pelo credor fiduciário.
4. Tese estabelecida: (i) em alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel; (ii) o referido encargo somente caberá ao credor fiduciário se este consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do imóvel; (iii) em caso de utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem. (PUIL 5009442-76.2017.4.04.7204, TURMA REGIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO DA 4ª REGIÃO, Relator ANDREI PITTEN VELLOSO, juntado aos autos em 09/12/2021) - destaquei
Assim, diante do precedente acima citado (itens ii e iii), verifico que a decisão ora recorrida merece reforma, devendo a execução ter seguimento em relação aos valores vencidos antes e após a consolidação da propriedade pela CEF, até a revenda do imóvel (30/06/2023), uma vez que se trata de obrigação de natureza propter rem.
Após a revenda, ainda que tenha como parte adquirente a ex-mutuária, de acordo com a uniformização da matéria pela TRU da 4ª Região (item i), a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai exclusivamente sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse do imóvel.
Recurso parcialmente provido.
Prequestionamento e sucumbência
Considero prequestionados os dispositivos enumerados pela parte nas razões recursais, declarando que a decisão encontra amparo nos dispositivos da Constituição Federal de 1988 e na legislação infraconstitucional, aos quais inexiste violação.
Sem condenação em honorários advocatícios.
Ante o exposto, voto por DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
Documento eletrônico assinado por OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 720013089979v5 e do código CRC a29d61ba.
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Signatário (a): OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI
Data e Hora: 29/05/2025, às 15:51:06