RECURSO CÍVEL Nº 5037943-08.2024.4.04.7200/SC
RELATOR: Juiz Federal OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela CEF contra sentença que julgou procedente o pedido inicial, nos seguintes termos:
Ante o exposto, ponho fim à fase cognitiva do procedimento comum com resolução do mérito (art. 487, inciso I do CPC), julgando procedentes os pedidos veiculados para o fim de declarar o direito da parte autora à desconstituição da hipoteca gravada sobre o imóvel mencionado, nos termos da fundamentação.
Em suas razões, reitera os termos da contestação, alegando que:
A hipoteca estabelecida em favor da CAIXA confere-lhe os direitos de sequela e preferência, respondendo o imóvel pelo pagamento da dívida, independentemente de quem esteja usufruindo de sua posse. A hipoteca foi estabelecida no contrato de empréstimo concedido pela CAIXA à Construtora antes da promessa de compra e venda, e os Recorridos não podem alegar desconhecimento do gravame, uma vez que a publicidade inerente ao registro imobiliário torna o ônus oponível a terceiros [...] No caso em questão, é imperioso ressaltar a inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça. Mesmo que se admitisse, apenas para argumentar, a efetiva realização da promessa de compra e venda antes da hipoteca e a boa-fé do adquirente, os termos da referida súmula não se aplicariam. Se a parte autora tivesse efetuado o registro da promessa de compra e venda, a CAIXA não teria aceitado a hipoteca sobre o imóvel, exigindo uma garantia livre de quaisquer compromissos ou ônus. Portanto, a inércia da parte autora em dar publicidade ao seu contrato e permitir que o imóvel fosse dado em garantia impede que seu alegado direito de aquisição prevaleça sobre o direito real da CAIXA, devidamente registrado na matrícula do imóvel, com a mais ampla publicidade. A aplicação da Súmula 308, nesta situação, desconsideraria completamente o instituto da hipoteca, tornando-o ineficaz e sem valor jurídico, pois um registro hipotecário que não vale contra terceiros seria absolutamente inútil.
Recurso tempestivo.
Preparo recursal realizado.
Com contrarrazões.
Breve relato. Decido.
VOTO
Examinando os autos e as alegações recursais, fico convencido do acerto da sentença, que transcrevo e adoto como razão de decidir:
[...]
No mérito, não desconheço que sobre a unidade autônoma em construção pendia, à época da transferência do bem aos autores, hipoteca em favor da CEF, inscrita no registro imobiliário em 06/05/2013 (evento 1, MATRIMOVEL12), em garantia de dívida contraída pela construtora em face da instituição bancária.
A parte autora fundamenta sua pretensão, essencialmente, na Súmula 308 do STJ, cujo teor é o seguinte:
Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Tenho como demonstrado, no caso, que a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais integralmente junto à promitente vendedora (nesse sentido, suficiente o termo de quitação do evento 1, OUT7, a despeito de quaisquer impugnações da ré CEF), não havendo que se falar de inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ - a qual é clara ao preceituar que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, mesmo anterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, sem distinção ao tratar de imóveis residenciais ou comerciais.
Afinal, referido contrato de promessa de compra e venda, entretido pelos autores e pela construtora (evento 1, CONTR8 a 10), não fez referência à possibilidade de constituição de gravame hipotecário em favor da CEF.
Como salientado pela Desembargadora Federal Vânia Hack de Almeida, nos julgamento da Apelação Cível nº 5017221-23.2019.4.04.7201/SC:
A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca.
Trata-se de situação, vale dizer, previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram.
No mesmo sentido é a jurisprudência do Egrégio TRF da 4ª Região:
ADMINISTRATIVO E CIVIL. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULAS 84 E 308 DO STJ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. Tendo se estabelecido uma nova relação jurídica entre o adquirente e a construtora, é perante esta que o autor deve responder pelo pagamento do valor integral - da mesma forma que a construtora deve responder pelo seu débito perante a instituição financeira. (TRF4, AC 5005344-83.2014.404.7000, TERCEIRA TURMA, Relator FERNANDO QUADROS DA SILVA, juntado aos autos em 22/06/2016)
ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, AC 5005916-73.2014.404.7215, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 02/07/2016)
Em relação à Lei 13.097/2015, a aplicação da nova legislação deve estar em consonância com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica.
Nesse sentido:
ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. APLICABILIDADE. LEI 13.097/2015 1. A ausência de pertinência subjetiva do pedido do autor deriva justamente de ilegitimidade passiva da CAIXA e, consequentemente, a incompetência da Justiça Federal no julgamento do feito. Sendo assim, reconheço a ilegitimidade passiva para CAIXA para figular no polo passivo em relação ao pedido vinculado ao contrato particular de compra e venda, qual seja, o pedido de adjudicação compulsória. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 3. Da análise do contrato de compra e venda (Evento 1 OUT3) verifico que não se fez referência à existência de hipoteca em favor do agente financeiro Caixa Econômica Federal. Ademais, não houve prova específica no sentido de que o autor tinha conhecimento prévio da noticiada hipoteca. 4. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. 5. A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, invocado pela Caixa Econômica Federal, é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 6. Sucumbentes os autores em relação ao pedido de adjudicação compulsória, condeno ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CAIXA, no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais), com base no artigo artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil. (TRF4, AC 5015584-11.2017.4.04.7200, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 05/09/2018, grifado)
ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL. IMÓVEL RESIDENCIAL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. MAJORAÇÃO. CONDENAÇÃO "PRO RATA". 1. Conforme jurisprudência consolidada pela súmula 308/STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2. Conforme precedentes da Corte, em relação à Lei 13.097/2015 invocada pela CEF, a aplicação dessa norma alude ao registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, não promovendo alteração do entendimento sumulado no STJ, visando a respeitar o princípio da segurança jurídica. 3. O fato de não se tratar de empreendimento imobiliário financiado pelo SFH não tem relevância jurídica, pois o referido enunciado sumular vem sendo aplicado pelos Tribunais de forma ampla, e não somente em relação aos imóveis residenciais. 4. O atual CPC inovou de forma significativa com relação aos honorários advocatícios, buscando valorizar a atuação profissional dos advogados, especialmente pela caracterização como verba de natureza alimentar (§ 14, art. 85, CPC) e do caráter remuneratório aos profissionais da advocacia. Majorado o valor dos honorários advocatícios de sucumbência. 5. Os ônus da sucumbência nas demandas que envolvam litisconsórcio, deve ser proporcional (pro rata) à sucumbência de cada litisconsorte, por força de expressa determinação legal contida no art. 87, § 1º, do CPC. (TRF4, AC 5001451-98.2021.4.04.7207, TERCEIRA TURMA, Relator ROGERIO FAVRETO, juntado aos autos em 08/12/2021, grifado)
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEVANTAMENTO DA HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. 1. A teor do disposto na súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste tribunal e do STJ. 2. A Lei n.º 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica. 3. Agravo de instrumento provido. (TRF4, AG 5044759-82.2018.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 05/06/2019)
O STJ vem decidindo no mesmo sentido (AREsp 1733264, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, decisão monocrática publicada em 28-09-2020; AREsp 1664322, Relator João Otávio de Noronha, decisão monocrática publicada em 29-04-2020; AREsp 1561851, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, decisão monocrática publicada em 05-11-2019).
Logo, procede o pedido para desconstituição da hipoteca pendente sobre o imóvel.
[...]
Os autores celebraram, em 12/12/2024, contrato de compra e venda de vaga de garagem com Diego Andrá Elias, referente à "vaga de garagem coberta, de número 10, localizado na Rua Zioni Berkenbrock nº 477, bairro Real Parque, São José/SC, CEP 88.113-365 matriculado no Registro de Imóveis da Comarca de São José sob o nº 99.740" ().
Diego consta como promitente comprador da referida vaga de garagem em contrato de compra e venda celebrado no ano de 2016 com a construtora do empreendimento ( e ).
Da certidão de inteiro teor do imóvel objeto da matrícula nº 99.440 do 1º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de São José/SC, consta averbação de "unidade em construção", de 21/08/2012, e averbação de "hipoteca", de 06/05/2013, sendo a última averbação de 28/11/2016, a respeito da "construção, instituição e convenção de condomínio" ().
A CEF esclareceu na contestação que "No presente caso, a hipoteca foi estabelecida no contrato do empréstimo concedido pela CAIXA à Construtora e antes de ter sido firmada a promessa de compra e venda, sendo que a parte autora não pode alegar desconhecimento do gravame" (, p. 3).
Trata-se, assim, de hipoteca constituída para garantia do empréstimo celebrado entre CEF e a Incorporadora/Construtora, destinado à construção do empreendimento.
A CEF, nessa situação, sabe que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, haverá a venda posterior de frações e/ou unidades autônomas a vários adquirentes, que se obrigam a pagar por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento.
Dessa forma, a aquisição de boa-fé se traduz em fato impeditivo do direito de sequela da CEF, decorrente da hipoteca.
A matéria já se encontra pacificada no ordenamento jurídico brasileiro, nos termos da Súmula 308 do STJ:
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Nesse caso, não há que se falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, pois se trata da aplicação do princípio da segurança jurídica e da proteção ao adquirente de boa-fé, não podendo a parte autora ser penalizada por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira.
Nesse sentido cito julgado do TRF da 4ª Região:
CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL HIPOTECADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE POR ANALOGIA. 1. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ conferindo aplicação por analogia da sua Súmula nº 308 às hipóteses de alienação fiduciária. 2. Não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. 3. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da alienação fiduciária. (AC 5012727-91.2019.4.04.7112, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 11/11/2022).
Outrossim, o STJ já se pronunciou amplamente a respeito do tema:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.419 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inviabiliza-se o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco alvo dos embargos de declaração opostos, para sanar eventual omissão, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. A intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. (REsp 1.837.203/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 22/11/2019). 4. A modificação do entendimento firmado acerca da boa-fé do adquirente demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.916.671/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 14/10/2022).
Recurso desprovido.
Prequestionamento e sucumbência
Considero prequestionados os dispositivos enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, declarando que a decisão encontra amparo nos dispositivos da Constituição Federal de 1988 e na legislação infraconstitucional, aos quais inexiste violação.
Condeno a CEF, recorrente vencida, ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação e, não havendo condenação, sobre o valor atualizado da causa. Ressalvo que a condenação em honorários, a fim de evitar retribuição insignificante ao advogado, não pode ser inferior ao salário mínimo vigente na data do acórdão, atualizado monetariamente nos termos previstos pelo Manual de Cálculo da Justiça Federal.
Ante o exposto, voto por NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Documento eletrônico assinado por OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 720014135280v10 e do código CRC 5ad22e36.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI
Data e Hora: 23/01/2026, às 13:44:29