RECURSO CÍVEL Nº 5002538-53.2025.4.04.7206/SC
RELATOR: Juiz Federal ANTONIO FERNANDO SCHENKEL DO AMARAL E SILVA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA contra sentença que julgou procedente o pedido, para determinar o cancelamento da hipoteca registrada sob R-2-16.092 na matrícula n. 16.092 do Registro de Imóveis da Comarca de Campos Novos/SC.
Sustenta a recorrente, em síntese, que deve ser afastada a responsabilidade da EMGEA, imputando a falha na prestação do serviço ao agente registral. Requer seja o recurso conhecido e provido, para reformar a sentença para julgar improcedentes os pedidos, a fim de manter íntegra e eficaz a hipoteca R-2-16.092 sobre a matrícula n. 16.092 do Registro de Imóveis de Campos Novos/SC, reconhecendo sua plena oponibilidade erga omnes e afastando se o cancelamento determinado, por se tratar de prejuízo indevido à EMGEA decorrente de culpa exclusiva do serviço notarial/registral.
Recurso tempestivo. Custas de preparo devidamente recolhidas.
A parte autora apresentou contrarrazões.
É o breve relatório. DECIDO.
VOTO
Examinei os autos e concluí que as razões apresentadas no recurso são insuficientes para infirmar o que foi decidido, motivo pelo qual confirmo a sentença exarada por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95, combinado com o art. 1º da Lei nº 10.259/01.
Destaco da sentença:
(...)
I - RELATÓRIO
Trata-se de ação declaratória de inexistência de obrigação cumulada com pedido de cancelamento de ônus na matrícula proposta por V. R. R. e Z. C. R. R. em face da EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA.
Alegam os autores, em síntese, que em 30 de janeiro de 2009 adquiriram uma casa com 60,00m² dentro de um terreno urbano com área de 315,00m², localizado no Município de Campos Novos/SC, conforme escritura pública de compra e venda. Afirmam que na referida escritura constava expressamente que os antigos proprietários não tinham nenhum ônus, hipoteca ou ações reais e pessoais reipersecutórias sobre o imóvel. Mencionam que a escritura foi devidamente registrada no Registro de Imóveis da Comarca de Campos Novos/SC, conforme matrícula n. 16.092, Livro n. 2, Averbação n. 7.
Informam que, em 2023, ao tentarem regularizar o imóvel pelas benfeitorias de ampliação realizadas, foram surpreendidos com a informação de que havia uma dívida em nome do antigo proprietário que constava na averbação 2 da matrícula, relativa a um financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Ao procurarem a agência da CEF foram informados que a dívida estava sob a gestão da EMGEA, com quem buscaram solução administrativa, sem êxito.
Postulam, assim, a declaração de inexistência de obrigação sobre o imóvel e o cancelamento do ônus constante na matrícula.
Citada, a EMGEA apresentou contestação (Evento 8), alegando que se trata de financiamento no âmbito do SFH, assinado junto à COHAB/SC em 30/11/1994, objetivando a construção do imóvel, com prazo de amortização de 180 meses (15 anos). Sustenta que o contrato não possui cobertura de saldo residual pelo FCVS porque o devedor já havia sido favorecido com FCVS em outro financiamento. Alega que o antigo proprietário pagou apenas 52 prestações, sendo que a partir da prestação 53, vencida em 30/11/1999, não houve mais qualquer pagamento. Argumenta que, como ainda existe dívida hipotecária, o documento de autorização de cancelamento de hipoteca e caução somente será emitido mediante o pagamento da dívida. Por fim, sustenta que o tabelionato que lavrou a escritura não verificou o teor completo da matrícula que apontava a existência da hipoteca.
Em réplica (Evento 12), os autores impugnam todos os argumentos e documentos da requerida, reiterando que adquiriram o imóvel legalmente e de boa-fé, através de escritura pública de compra e venda, devidamente registrada. Destacam que a requerida deve cobrar a dívida dos herdeiros da pessoa que a contraiu, considerando o falecimento do antigo proprietário.
Vieram os autos conclusos para sentença.
É o relatório. Decido.
II - FUNDAMENTAÇÃO
A questão controvertida diz respeito à possibilidade de declaração de inexistência de obrigação dos autores relativamente à hipoteca que grava o imóvel adquirido por eles, com o consequente cancelamento do ônus na matrícula imobiliária.
Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada à luz do Código Civil e da legislação específica aplicável ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
No caso em exame, está comprovado que:
a) Em 30/11/1994, foi firmado contrato de financiamento imobiliário no âmbito do SFH entre FALAVINO FERREIRA (antigo proprietário) e a COHAB/SC, com interveniência da CEF, conforme consta da averbação 2 da matrícula do imóvel (R-2-16.092);
b) O antigo proprietário pagou apenas 52 prestações, iniciando inadimplência em 30/11/1999, conforme planilha apresentada pela ré (Evento 8, PLAN2);
c) Em 30/01/2009, os autores adquiriram o imóvel de FALAVINO FERREIRA e sua esposa, mediante escritura pública de compra e venda, na qual constava expressamente não haver nenhum ônus sobre o imóvel;
d) A escritura foi devidamente registrada no Registro de Imóveis (AV-7-16.092);
e) O crédito hipotecário foi posteriormente transferido para a EMGEA;
f) O antigo proprietário (FALAVINO FERREIRA) faleceu em 20/08/2011, conforme certidão de óbito anexada aos autos (Evento 1, CERTOBT7).
A questão central do presente caso consiste em verificar se a hipoteca firmada pelo antigo proprietário com a instituição financeira, no âmbito do SFH, pode ser oposta aos autores, que adquiriram o imóvel sem ciência da existência do gravame.
Para a solução da controvérsia, é necessário analisar o princípio da boa-fé objetiva e a proteção ao terceiro adquirente de boa-fé, especialmente no contexto de contratos de financiamento habitacional.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em casos semelhantes, consolidou entendimento pela inoponibilidade da hipoteca ao terceiro adquirente de boa-fé, nos contratos de compra e venda de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação. Esse entendimento foi consagrado na Súmula 308 do STJ, que dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."
Embora o caso dos autos não se refira especificamente à hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, a ratio decidendi que fundamenta a Súmula 308 do STJ pode ser aplicada por analogia, uma vez que se trata de situação semelhante, em que o terceiro adquirente de boa-fé não pode ser prejudicado por vício ou inadimplemento contratual do qual não teve conhecimento e não participou.
Com efeito, o STJ tem reiteradamente decidido pela inoponibilidade da garantia real ao terceiro adquirente de boa-fé, considerando que a função social do contrato, a boa-fé objetiva e a proteção da confiança devem prevalecer sobre o rigor do formalismo jurídico, especialmente em se tratando de contratos que envolvem a aquisição da casa própria. Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos.
2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ).
3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação.
4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp n. 1.432.693/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/9/2016, DJe de 6/10/2016.)
No caso dos autos, os autores adquiriram o imóvel mediante escritura pública de compra e venda, na qual constava expressamente a inexistência de ônus sobre o bem. Além disso, a escritura foi devidamente registrada no Registro de Imóveis competente, o que reforça a presunção de boa-fé dos adquirentes.
Ressalte-se que, de acordo com a documentação acostada aos autos, na própria escritura de compra e venda constava expressamente que o imóvel não possuía ônus ou gravames, conforme certidão emitida pelo Registro de Imóveis. Esse fato demonstra que os autores agiram com a diligência esperada do homem médio, não podendo ser responsabilizados por eventual falha do cartório ao fornecer a certidão negativa de ônus.
No caso em tela, a inadimplência do antigo proprietário teve início em 30/11/1999, conforme informado pela própria EMGEA, mas a execução da dívida ou outras medidas cabíveis não foram adotadas tempestivamente, permitindo que o imóvel fosse alienado a terceiros de boa-fé em 2009, ou seja, quase 10 anos após o início do inadimplemento.
Ademais, conforme se verifica dos autos, o antigo proprietário já faleceu, o que reforça a conclusão de que a EMGEA deve buscar o recebimento de seu crédito por outros meios legais, como a habilitação de crédito no inventário ou, conforme sugerido pelos próprios autores, a cobrança dos herdeiros do devedor falecido.
Por outro lado, não se pode ignorar que o registro da hipoteca no cartório de imóveis confere publicidade ao ato, tornando-o oponível a terceiros, nos termos do art. 1.227 do Código Civil. No entanto, essa regra geral deve ser mitigada em situações excepcionais, como a do presente caso, em que se evidencia a boa-fé dos adquirentes e a inércia do credor hipotecário em exercer seus direitos por quase uma década.
No caso em análise, os autores adquiriram o imóvel em 2009 e apenas em 2023, ou seja, 14 anos depois, foram surpreendidos com a informação da existência da hipoteca, quando tentaram regularizar benfeitorias realizadas no imóvel. Esse lapso temporal significativo, aliado à boa-fé dos adquirentes e à inércia do credor, impõe a aplicação dos princípios da função social do contrato e da proteção da confiança.
Importante destacar, ainda, que os autores são pessoas humildes que adquiriram o imóvel para moradia própria, conforme se depreende da narrativa contida na petição inicial e das declarações de hipossuficiência juntadas aos autos. Essa circunstância reforça a necessidade de proteção dos adquirentes de boa-fé, em observância ao direito fundamental à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal.
Portanto, considerando a boa-fé dos autores, a inércia do credor hipotecário em adotar as medidas cabíveis para satisfação de seu crédito por longo período, bem como o direito fundamental à moradia, impõe-se reconhecer a inexistência de obrigação dos autores em relação à hipoteca que grava o imóvel, determinando-se o cancelamento do respectivo ônus na matrícula imobiliária.
Ressalve-se, contudo, que o reconhecimento da inexistência de obrigação dos autores não implica a extinção do crédito da EMGEA, que poderá buscar seu recebimento por outros meios legais, como a habilitação de crédito no inventário do devedor falecido ou a cobrança de seus herdeiros, observados os limites da herança, nos termos do art. 1.792 do Código Civil.
(...)
A controvérsia dos autos cinge-se na (im)possibilidade de aplicação da Súmula 308 do STJ para o fim de considerar ineficaz a alienação fiduciária constituída anteriormente à assinatura do contrato de promessa de compra e venda.
A parte autora adquiriu, em 30/01/2009, mediante contrato de promessa de compra e venda firmado com Falavino Ferreira e sua esposa, uma unidade residencial situado em um terreno na Rua Ildo Bagatini, em CAmpos Novos/SC ().
Após cumprir as suas obrigações contratuais com o vendedor, a parte autora descobriu que o imóvel estava alienado fiduciariamente em favor da CEF, desde 28/12/1994, quando as parte ré firmou o contrato que instituiu a hipoteca ().
Não obstante os argumentos expendidos pela recorrente, a confirmação da sentença é medida que se impõe, porquanto guarda consonância com entendimento adotado pelo TRF4:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra sentença que julgou procedente o pedido de cancelamento de hipotecas registradas nas matrículas de imóveis adquiridos pelo autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há três questões em discussão: (i) a eficácia da hipoteca constituída entre a construtora e o agente financeiro perante o terceiro adquirente de boa-fé que quitou o imóvel; (ii) a aplicabilidade da Súmula 308/STJ após a Lei nº 13.097/2015; e (iii) a responsabilidade pelos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A preliminar de ausência de impugnação específica foi rejeitada, pois a recorrente enfrentou os fundamentos da sentença. 4. As alegações de violação dos arts. 2º e 5º, *caput*, incs. II e XXXVI da CF/1988 e arts. 1.419 e 1.422 do CC/2002 não foram conhecidas por configurarem indevida inovação recursal, uma vez que não foram arguidas durante o trâmite processual. 5. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente de boa-fé do imóvel, conforme a Súmula 308/STJ. 6. A ineficácia da hipoteca se justifica pela autonomia dos negócios jurídicos, sendo um celebrado entre a construtora e a CEF, e outro entre a construtora e o autor, de modo que os efeitos financeiros de um não podem interferir nos do outro. 7. O adquirente de boa-fé não pode ser compelido a adimplir obrigações assumidas exclusivamente pela construtora junto à credora hipotecária, tampouco a suportar ônus sobre um bem que lhe foi vendido regularmente e já quitado integralmente. 8. O agente financeiro, ao conceder crédito para a construção de empreendimentos imobiliários, sabe que as unidades serão alienadas a terceiros e deve se acautelar para receber seu crédito da construtora ou dos pagamentos dos adquirentes, não pela excussão da hipoteca sobre o bem do terceiro. 9. O direito real do promitente comprador, previsto no art. 1.225, inc. VII, do CC, possui natureza principal e prepondera sobre o direito acessório do credor hipotecário, especialmente em proteção ao consumidor, conforme o art. 5º, inc. XXXII, da CF/1988. 10. O conhecimento da hipoteca pelo adquirente no momento da aquisição não afasta sua boa-fé, uma vez que houve a quitação integral dos imóveis, comprovada por recibo da vendedora, comprovantes de transferências via PIX, outros recibos e declaração de imposto de renda. 11. A Lei nº 13.097/2015, que se refere à exigência de registro do compromisso de compra e venda para oponibilidade a terceiros de boa-fé, não alterou a orientação consolidada na Súmula 308/STJ, devendo ser interpretada em consonância com os princípios da boa-fé e segurança jurídica. 12. A Súmula 308/STJ não ofende preceitos constitucionais, pois flexibiliza os efeitos da hipoteca para proteger terceiros adquirentes de boa-fé, sem anular o ato jurídico perfeito. 13. A condenação da CEF em honorários sucumbenciais é cabível, pois a instituição contestou o mérito da lide, devendo a sucumbência atentar tanto ao princípio da causalidade quanto ao da sucumbência. IV. DISPOSITIVO: 14. Recurso de apelação parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. (TRF4, AC 5001034-06.2025.4.04.7111, 3ª Turma , Relator ROGER RAUPP RIOS , julgado em 13/10/2025)
Outrossim, conforme amplamente detalhado na sentença, o STJ já se pronunciou a respeito do tema, reiterando o entedimento supra:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.419 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Inviabiliza-se o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco alvo dos embargos de declaração opostos, para sanar eventual omissão, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF.
2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ).
3. A intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. (REsp 1.837.203/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 22/11/2019).
4. A modificação do entendimento firmado acerca da boa-fé do adquirente demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 1.916.671/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 14/10/2022.)
Diante do exposto, voto negar provimento ao recurso.
Prequestionamento e Sucumbência
Considero prequestionados os dispositivos enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, declarando que a decisão encontra amparo nos dispositivos da Constituição Federal de 1988 e na legislação infraconstitucional, aos quais inexiste violação.
Condeno a parte recorrente vencida, ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação e, não havendo condenação, sobre o valor atualizado da causa. Ressalvo que a condenação em honorários, a fim de evitar retribuição insignificante ao advogado, não pode ser inferior ao salário mínimo vigente na data do acórdão, atualizado monetariamente nos termos previstos pelo Manual de Cálculo da Justiça Federal.
Dispositivo
Ante o exposto, voto por NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Documento eletrônico assinado por ANTONIO FERNANDO SCHENKEL DO AMARAL E SILVA, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 720014410277v5 e do código CRC 2a9d7acc.
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Signatário (a): ANTONIO FERNANDO SCHENKEL DO AMARAL E SILVA
Data e Hora: 31/03/2026, às 18:00:12