RECURSO CÍVEL Nº 5001056-72.2022.4.04.7207/SC
RELATOR: Juiz Federal VILIAN BOLLMANN
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF e julgou extinto o processo sem resolução de mérito, que tem por objeto o pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de unidade habitacional financiada no âmbito, com recursos do FGTS.
A parte recorrente sustenta, em suma, ser a CEF parte legítima para figurar no feito.
Recurso tempestivo.
Preparo recursal dispensado por ser a parte autora beneficiária da justiça gratuita.
Com contrarrazões.
Contextualizada a pretensão, DECIDO.
VOTO
Trata-se de ação de procedimento do juizado especial cível em que a parte autora postula [1] a declaração de nulidade de cláusula de seguro habitacional por suposta venda casada, com a consequente repetição do indébito em dobro; [2] a condenação solidária das rés ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes de vícios construtivos; [3] o pagamento de lucros cessantes e multa moratória em virtude de atraso na entrega da obra; e [4] compensação por danos morais.
Registro, ainda, que não houve recurso com relação ao item [1], restando precluso o julgamento de improcedência na sentença.
Passo ao exame do recurso.
Ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal
A parte autora firmou Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) - Recursos do FGTS com utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es) ().
A responsabilidade da CEF deverá ser analisada conforme o tipo de financiamento e das obrigações que lhe cabem, sendo possível identificarmos dois ramos de atuação no âmbito do Sistema financeiro da Habitação: a) como agente financeiro em mútuos; e b) como agente executor de políticas públicas para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda.
Nos contratos em que há utilização de recursos do FAR, a CEF consta como representante do Fundo de Arrendamento Residencial, sendo este o vendedor/credor fiduciário, portanto, parte legítima a figurar nos processos de vícios construtivos.
Dentre outras obrigações, referido contrato estipulou prazo para conclusão da obra e previu cláusula determinando a existência de cronograma físico-financeiro, devidamente aprovado pela CEF, além da necessidade de acompanhamento da execução da obra para a liberação das parcelas e aplicação dos recursos do financiamento (cláusulas 3, 4).
Há, ainda, cláusula que prevê a substituição da construtora em caso de não conclusão da obra dentro do prazo contratual (4.15).
Da análise das disposições contratuais mencionadas, resta claro que a CEF detém responsabilidade por fiscalizar a evolução do empreendimento, bloqueando pagamentos à construtora/incorporadora quando constatados eventuais atrasos na obra.
Portanto, a construção do empreendimento está alicerçada sobre diversas relações jurídicas, dentre elas, a cooperação existente entre a empresa pública federal, a interveniente construtora e o comprador, o que, por si só, já justifica a legitimidade da CEF para atuar no feito.
Desta forma, entendo que a CEF é parte legítima, conjuntamente com a construtora ré, para figurar no polo passivo da demanda, que deve ser aferido por ocasião do exame do mérito.
Nesse sentido, cito julgado do Tribunal Regional Federal da 4ª Região:
DIREITO ADMINISTRATIVO. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MORAIS. LEGITIMIDADE DA CEF. DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. A construção do empreendimento está alicerçada sobre diversas relações jurídicas e que, dentre elas, está a cooperação existente entre a empresa pública federal, a entidade organizadora, a interveniente construtora e a vendedora, consoante se depreende do contrato de mútuo, quanto pela CEF, circunstância que justificam a legitimidade das ré; . É dever do agente financeiro fiscalizar o andamento das obras, zelando pela observância dos prazos previamente fixados, não apenas porque dessa medida depende a liberação dos recursos financeiros para que o empreendimento seja concluído, como também porque o atraso eventual pode resultar em responsabilização da própria Caixa Econômica Federal . A CEF tem responsabilidade solidária junto com a construtora, pois a empresa financiadora deveria proceder ao acompanhamento, fiscalização, execução e entrega das obras; Configurado o atraso na entrega do imóvel financiado, impõe-se a reparação dos danos morais e materiais sofridos pelo mutuário. A cobrança dos juros pré-amortização onera indevidamente os mutuários quando do atraso por tempo indeterminado na entrega do imóvel, motivo pelo qual procede o pedido de suspensão dos pagamentos até entrega do imóvel. (TRF4, AC 5030555-49.2013.404.7100, QUARTA TURMA, Relator CANDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 24/04/2017) (Grifei)
Assim, tem a CEF legitimidade passiva para integrar a lide.
Acolho o pleito recursal para anular parcialmente a sentença, mas deixo de devolver os autos ao juízo de origem com base na teoria da causa madura (art. 1.013, § 3, I, CPC), visto que a causa encontra-se pronta para julgamento imediato, inclusive com a realização do laudo pericial sobre os alegados vícios construtivos ().
I - Vícios Construtivos
Tratando-se de alegações de vícios construtivos, evidente que, para verificação da procedência dos pleitos autorais, é necessário uma criteriosa apuração por meio de perícia, como forma de atestar a existência das irregularidades apontadas, sendo pelo uso de materiais impróprios ou utilização de técnicas inadequadas.
É certo que ao vender/arrendar o imóvel à parte autora, a ré o garantiu como livre de vícios aparentes de construção e em perfeitas condições de habitabilidade.
Cumpre, portanto, verificar se restou comprovada a existência de vícios na construção do referido imóvel.
Verifica-se no laudo pericial, realizado por perito de confiança do Juízo, que o imóvel periciado apresenta fissuras que necessitam correção (), em valor de reforma indicado no referido.
No laudo pericial o perito esclarece que os danos relacionados no orçamento não são originados em ausência de manutenção por parte do(a) autor(a):
Na elaboração do orçamento para recuperação, foram desconsideradas as manifestações patológicas que são exclusivamente oriundas de falhas de uso e/ou manutenção do edifício, visto que esta seria uma responsabilidade do proprietário e/ou do condomínio. Ressalto que o valor orçado é suficiente para uma solução com base na situação constatada e em recomendações bibliográficas, uma vez que não há projeto de recuperação, o qual não é escopo da perícia e exigiria uma consultoria para elaboração técnica.
Realizada perícia e não tendo sido demonstrada inconsistência do laudo técnico, entendo que devem prevalecer as conclusões do(a) perito(a), já que compete à Engenharia traçar as diretrizes quanto às patologias construtivas: conceito, classificação, prioridades, riscos, etc. Ao Direito cabe utilizar os fatos detectados pelos engenheiros nas construções para dar-lhes, segundo a legislação, as consequências inerentes e conformes às regras jurídicas.
Inexistentes danos morais nesse tópico diante da baixa lesividade dos referidos danos endógenos e pela desnecessidade de desocupação do imóvel ou ofensa à habitabilidade da residência.
Nesse contexto, dou provimento parcial ao recurso para condenar as rés solidariamente ao pagamento da quantia certa fixada em R$ 285,55 (duzentos e oitenta e cinco reais e cinquenta e cinco centavos), posicionado em julho/2025 (conforme ANEXO I – PLANILHA ORÇAMENTÁRIA, do Laudo Pericial).
II - Atraso na obra.
Conforme recentes julgados do STJ, inexiste presunção de dano moral indenizável decorrente do atraso na entrega de imóvel, devendo ser observada, no caso concreto, a existência do dano efetivo à parte. Neste sentido: AgInt no AREsp 947.202/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 15/03/2018; AgInt no AREsp 1190774/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/10/2018, DJe 16/10/2018.
A TNU, por sua vez, ao analisar o Pedido de Uniformização de Interpretação de Lei n. 5023620-13.2015.4.04.7200, fixou o mesmo entendimento.
Portando, para caracterização do dano moral decorrente de atraso na entrega da obra é necessária a demonstração dos requisitos legais ordinários para tanto, quais sejam: nexo causal, conduta do autor (ato ilícito) e, por fim, o dano em si. Isto é, o mero atraso não acarreta dano moral in re ipsa, devendo ser averiguado, caso a caso, a ocorrência do dano efetivo à parte.
O dano moral é aquele que ofende a honra subjetiva da pessoa, sua privacidade e intimidade, submetendo o ofendido à injustificável humilhação pessoal ou constrangimento perante terceiros; ou, ainda, ofensa à honra e à imagem, expondo o ofendido indevidamente, mediante calúnia, difamação ou qualquer outra forma abusiva e vexatória, aviltando sua dignidade (TRF4 5001664-07.2012.404.7115, Terceira Turma, Relator p/ Acórdão Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, D.E. 05/09/2013).
Para sua configuração, portanto, deve restar demonstrada a infração aos direitos da personalidade tais como a dignidade, a imagem e à honra, ou a sujeição a sofrimento ou constrangimento excessivo e que desborde do razoável.
A importância que o "sonho da casa própria" representa no imaginário do povo brasileiro justifica cogitar-se de dano moral indenizável no caso de frustração ou atraso excessivo na concretização desse sonho com o fito de compensar os dissabores suportados pela parte autora e, além disso, punir e coibir conduta ilícita das rés.
Nesse sentido, são os recentes julgados do TRF4:
EMENTA: ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. PROCEDIMENTO COMUM. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. 1. Inexistência de elementos a demonstrar a abusividade na cobrança da taxa de documentação. 2. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período da mora, sendo presumido o prejuízo. 3. Na espécie, configurado o dano moral, restando majorado o valor fixado a tal título. 4. Apelação provida em parte. (TRF4, AC 5004164-56.2019.4.04.7000, QUARTA TURMA, Relator MARCOS JOSEGREI DA SILVA, juntado aos autos em 06/02/2020) (grifei).
EMENTA: CIVIL E ADMINISTRATIVO. HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA E DE FINANCIAMENTO. DANOS MORAIS. 1. Há solidariedade das rés na responsabilização da entrega da unidade habitacional, cabendo à Construtora a efetivação das obras no prazo contratado, e, à CEF, a fiscalização do cumprimento do referido prazo, nos termos da jurisprudência majoritária. 2. Configurado atraso injustificado na entrega da obra, possui o comprador/mutuário direito de resolver os contratos. 3. A indenização deve ser plena e medida pela extensão do dano (arts. 389 e 944, CC). Os danos materiais devem ser efetivamente comprovados, não cabendo ao julgador estimar ou presumir prejuízos materiais que não estejam documentalmente registrados. 4. O atraso na entrega da obra certamente gera sofrimento, transtorno e inquietações caracterizadores do dano moral, sendo suficiente para ensejar a obrigação de reparar o dano extrapatrimonial. (TRF4, AC 5040064-42.2015.4.04.7000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 29/01/2020) (grifei).
CIVIL E ADMINISTRATIVO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. 1. Nas ações que objetivam a indenização pelo atraso na entrega do imóvel, cuja obra foi financiada em caráter associativo pela CEF no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com utilização de recursos do FGTS, a CEF tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. 2. Evidenciado o descumprimento contratual decorrente do atraso injustificado na entrega da obra, impõe-se a rescisão do contrato e o dever de indenizar os prejuízos comprovadamente suportados. Ante a responsabilidade solidária pelo atraso na entrega da obra, a construtora e a CEF devem arcar com a devolução dos valores. 3. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima da autora, que viu ameaçado seu direito a moradia, não se tratando de mero aborrecimento. Considerando o disposto no artigo 944 do Código Civil, adequado o valor fixado pelo juízo a quo a título de indenização por danos morais. Considerando que o pedido foi direcionado apenas à construtora, afastada a solidariedade da CEF no ponto. (TRF4, AC 5023068-04.2013.4.04.7108, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 18/07/2018) (grifei)
De fato, o atraso na entrega da obra configura frustração do objeto do contrato de financiamento habitacional, submetendo a autora à irrazoável espera pelo imóvel, comprado com legítima expectativa de nele residir em tempo determinado.
Não resta dúvida de que os mutuários deste empreendimento passaram por situação de insegurança e incerteza quanto à obtenção da casa própria. Trata-se de famílias que todos os meses destinam recursos para o adimplemento do financiamento, talvez com prejuízo de outros itens essenciais em suas vidas, mas que não vêem a obra se desenvolver em compensação ao esforço despendido.
No caso concreto, colho dos autos a seguinte cronologia:
30/10/2018 - Assinatura do Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção com a Caixa Econômica Federal (CEF), com prazo de construção/legalização estipulado em 25 meses.
05/12/2018 - Assinatura de Adendo ao Compromisso Particular de Adesão, alterando o preço e a forma de pagamento do imóvel.
03/06/2020 - Emissão de Carta pela TPS Construtora informando a prorrogação do prazo de entrega das chaves por 120 dias (para 27/02/2021), justificando a medida pelos efeitos da pandemia de COVID-19.
14/03/2021 - Emissão de Convocação Extraordinária pela TPS Construtora para reunião de condomínio e determinação de agendamento para recebimento de chaves nos dias 18 e 19/03/2021.
28/04/2021 - Emissão de Relatório de Indeferimento de Habite-se pelo Corpo de Bombeiros Militar de Santa Catarina, apontando pendências nas instalações preventivas do empreendimento.
15/07/2021 - Expedição da Certidão de Habite-se / Averbação nº 229/2021 pelo Município de Tubarão, atestando as condições de habitabilidade do empreendimento.
Como o termo inicial deve ser o fixado a partir do contrato plurilateral que envolveu todas as partes (uma vez que este instrumento repactua o prazo original estabelecido no contrato preliminar de promessa de compra e venda), ocorrida em 30/10/2018, com prazo de 25 meses, o limite para a entrega livre e desembaraçada para habitação deveria ser 30/11/2020. Porém, este contrato, na sua cláusula 4.9, previu possibilidade de prorrogação por mais 180 dias, utilizado em razão da eclosão da pandemia do COVID 19, resultando em data final de 29/05/2021.
Com isso, o atraso de 47 dias até o habite-se, ainda que superior ao limite contratual previso, não pode ser considerado como causador de forte abalo nos direitos fundamentais, pois alcançou apenas duas competências, dentro do razoável em obras deste porte.
Improcede, portanto, o pleito de danos morais.
Com relação à inversão da cláusula penal, a jurisprudência desta 3ª Turma Recursal é pelo cabimento da inversão da multa contratual prevista no contrato em desfavor do consumidor no caso de impontualidade no pagamento das prestações de imóvel financiado junto à CEF. Cito, como precedente, o Recurso Cível n 5005481-42.2017.4.04/7200, julgado em 30/10/2019.
Ademais, o assunto foi objeto de tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 971):
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)
Assim, quanto aos danos materiais por lucros cessantes, considerando que o prejuízo do comprador é presumido durante o período de atraso, a indenização deve ser fixada no patamar de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, compreendendo o período entre 30/05/2021 (termo final com prorrogação) e 15/07/2021 (entrega do habite-se).
Concluindo, voto por dar parcial provimento ao recurso da parte autora para condenar os réus - construtoras e CEF, solidariamente, ao pagamento de:
[1] reconhecer a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal;
[2] reformar em parte a sentença e condenar os réus (TPS Construtora e CEF), solidariamente, ao pagamento de:
[2.a] indenização por danos materiais no valor de R$ 285,55 (duzentos e oitenta e cinco reais e cinquenta e cinco centavos) para reparação dos vícios construtivos, atualizado pelo IPCA desde julho de 2025 e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da última citação;
[2.b] indenização por danos materiais (lucros cessantes) correspondente a 0,5% por mês sobre o valor atualizado do imóvel, proporcional ao período de atraso (de 30/05/2021 a 15/07/2021), corrigido pelo IPCA a contar de cada competência vencida e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a contar da última citação.
Liquidação a cargo do JEF de origem. Sem condenação em honorários, na forma do art. 55 da Lei 9.099/95.
Prequestionamento e sucumbência
Considero prequestionados os dispositivos enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, declarando que a decisão encontra amparo nos dispositivos da Constituição Federal de 1988 e na legislação infraconstitucional, aos quais inexiste violação.
Condeno o(a,s) recorrentes vencido(a,s) ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação e, não havendo condenação, sobre o valor atualizado da causa. Ressalvo que a condenação em honorários, a fim de evitar retribuição insignificante ao advogado, não pode ser inferior ao salário mínimo vigente na data do acórdão, atualizado monetariamente nos termos previstos pelo Manual de Cálculo da Justiça Federal. Em caso de deferimento de Justiça Gratuita, a exigibilidade dessa condenação deve ficar suspensa.
Ante o exposto, voto por DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA.
Documento eletrônico assinado por VILIAN BOLLMANN, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 720014885011v15 e do código CRC 0cc85e43.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): VILIAN BOLLMANN
Data e Hora: 10/08/2026, às 16:31:36