RECURSO CÍVEL Nº 5001059-27.2022.4.04.7207/SC
RELATOR: Juiz Federal GILSON JACOBSEN
VOTO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que extinguiu o processo por ilegitimidade passiva da CEF quanto aos pedidos de indenização por atraso na entrega do imóvel e vícios construtivos nele constatados.
Em sua peça recursal, sustenta que as cláusulas contratuais preveem obrigações e prerrogativas que demonstram sua ingerência na obra e atraem sua legitimidade passiva para responder solidariamente pelos vícios construtivos e pelo atraso na entrega do imóvel.
Recurso tempestivo e JG deferida (ev. ).
Contrarrazões apresentadas no evento .
É o breve relatório. Decido.
Ilegitimidade Passiva da CEF
No caso em exame, a parte autora firmou um "Contrato de Compra e Venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV)- Recursos do FGTS com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es)" ().
A responsabilidade da CEF deve ser analisada conforme o tipo de financiamento e das obrigações que lhe cabem, sendo possível identificar dois ramos de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação: a) como agente financeiro em mútuos; e b) como agente executor de políticas públicas para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda.
Nos contratos em que há utilização de recursos do FAR, a CEF consta como representante do Fundo de Arrendamento Residencial, sendo este o vendedor/credor fiduciário, portanto, parte legítima a figurar nos processos sobre vícios construtivos.
Já no caso dos autos a Caixa Econômica Federal agiu na condição de mero agente financeiro da operação, como credora/fiduciária, não devendo, assim, responder pelos danos materiais e/ou morais eventualmente sofridos pela parte autora decorrentes de vícios construtivos.
Nesse sentido menciono julgado do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SFH. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. IMÓVEL RESIDENCIAL. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRETENSÃO DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 5 E 7, AMBAS DO STJ. CDC. INAPLICABILIDADE. I - Na origem, trata-se de ação ajuizada contra a Caixa Econômica Federal - CEF objetivando indenização por danos morais e materiais, em razão de defeitos na construção de imóvel residencial do programa Minha Casa Minha Vida. (...) IV - No que trata da apontada violação do art. 186 do Código Civil, sem razão a recorrente, porquanto esta Corte Superior tem entendimento firme de que a Caixa Econômica Federal é parte legítima para responder por vícios construtivos, atraso ou outras questões relativa à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. (...) (AgInt no AREsp n. 2.161.489/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022) - destaquei.
Nesse diapasão, quanto aos vícios construtivos, a legitimidade da CEF não decorre da mera circunstância de haver financiado a obra ou de se tratar o mútuo contraído no âmbito do SFH, com recursos do FGTS.
É preciso que a CEF tenha se responsabilizado pela obra, escolhendo a construtora, acompanhado as características do projeto, oferecendo o negócio ao mutuário dentro do programa habitacional, o que não se verifica no caso concreto.
Ao contrário, constam do contrato previsões que atribuem à construtora a responsabilidade pela segurança, habitabilidade, funcionalidade e solidez da construção (, p. 15, cláusula 13.3, k).
O Tribunal Regional Federal da Quarta Região tem assim decidido:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal (CEF) em ação de indenização por danos morais e materiais decorrentes de vícios construtivos, e, consequentemente, a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar o feito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2. Há duas questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal em ações de indenização por vícios construtivos em imóveis financiados; e (ii) a competência da Justiça Federal para julgar tais ações quando a CEF atua como mero agente financeiro. III. RAZÕES DE DECIDIR:3. A Caixa Econômica Federal é parte ilegítima para responder por vícios construtivos quando sua atuação se limita à de mero agente financeiro, operacionalizando o mútuo habitacional e liberando recursos. Sua fiscalização da obra visa apenas garantir o uso do empréstimo e a garantia hipotecária, não configurando atestado de solidez ou idoneidade da construção, nem ingerência na escolha de materiais ou avaliação do terreno. A responsabilidade solidária da CEF com a construtora ocorre apenas quando ela atua como executora ou operadora de programas de política social, escolhendo o terreno, a construtora, elaborando e acompanhando o projeto, ou em contratos de apoio ao construtor, conforme entendimento do STJ.4. O contrato de financiamento celebrado entre a autora e a CEF destinou-se à concessão de empréstimo para aquisição de imóvel previamente escolhido pela devedora, sem qualquer ingerência da instituição mutuante. O Anexo II do contrato expressamente estabelece que a responsabilidade por vícios construtivos é da construtora, não da Caixa.5. A ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, que atuou exclusivamente como agente financeiro, acarreta a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento da causa, por não se enquadrar nas hipóteses do art. 109 da CF/1988, devendo o feito ser remetido à Justiça Estadual. IV. DISPOSITIVO E TESE:6. Agravo de instrumento desprovido.Tese de julgamento: 7. A Caixa Econômica Federal, ao atuar exclusivamente como agente financeiro em mútuos habitacionais, não possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos do imóvel, sendo a Justiça Federal incompetente para julgar tais demandas. (TRF4, AG 5027465-70.2025.4.04.0000, 12ª Turma, Relator para Acórdão JOÃO PEDRO GEBRAN NETO, julgado em 29/10/2025)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RECURSO PROVIDO. 1. Ação ordinária ajuizada contra a Caixa Econômica Federal (CEF) e a Construtora ACPO LTDA, buscando indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios de construção em imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). A sentença condenou solidariamente as rés a sanar vícios específicos. A CEF apelou alegando ilegitimidade passiva, e a Construtora ACPO LTDA apelou alegando decadência e prescrição. 2. A Caixa Econômica Federal atuou como mera agente financeira no Programa Minha Casa, Minha Vida, limitando-se a emprestar dinheiro para a aquisição do imóvel, sem responsabilidade técnica pela edificação ou ingerência no projeto e execução da obra. 3. O contrato firmado pela autora demonstra que a CEF figura apenas como credora fiduciária, não havendo cláusula que lhe atribua responsabilidade por danos decorrentes de construção inadequada do imóvel. 4. A atuação da CEF como agente financeiro difere de outros programas habitacionais, como o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), onde a Caixa atua como agente-gestor, sendo responsável pela aquisição e construção dos imóveis, conforme o art. 10 da Lei nº 10.188/2001. 5. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que o agente financeiro não possui legitimidade passiva para responder por vícios de construção quando sua atuação se restringe ao financiamento, sem participação na elaboração, execução ou fiscalização da obra. 6. A existência de cláusula contratual prevendo a possibilidade de substituição da construtora não implica, automaticamente, a responsabilidade da CAIXA por eventuais vícios construtivos. 7. Reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF, a pretensão relacionada aos vícios do imóvel deve ser deduzida perante a Justiça Estadual, por se tratar de litígio entre pessoas privadas, sem foro na Justiça Federal, podendo a perícia judicial realizada ser aproveitada naquele juízo. 8. Em decorrência da ilegitimidade da CEF, o feito deve ser extinto sem resolução do mérito em relação à Caixa Econômica Federal, com fulcro no art. 485, VI, do CPC. 9. A apelação da Construtora ACPO LTDA resta prejudicada em virtude do provimento da apelação da Caixa Econômica Federal e da consequente extinção do feito na Justiça Federal. 10. A autora é condenada ao pagamento de honorários advocatícios em favor da Caixa Econômica Federal, fixados em 10% sobre o valor da causa, com a exigibilidade suspensa em razão da concessão da assistência judiciária gratuita. 11. Apelação da Caixa Econômica Federal provida. Apelação da Construtora ACPO LTDA prejudicada. (TRF4, AC 5010276-94.2022.4.04.7110, 4ª Turma, Relator para Acórdão MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS, julgado em 29/10/2025)
Diante disso, entendo que a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo em relação aos pedidos de condenação por vícios construtivos, devendo ser mantida a sentença no ponto.
Entretanto, em relação ao pedido de indenização pelo alegado atraso na entrega do imóvel, o item 4.14.1 do mencionado contrato dispõe que o acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação das parcelas, será efetuado pela Engenharia da CEF, ficando entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos. O contrato prevê que os recursos da conta vinculada do FGTS serão liberados de acordo com os valores previstos no cronograma físico-financeiro, obedecido o percentual de obra efetivamente executado.
Consta também cláusula determinando a existência de cronograma físico-financeiro, devidamente aprovado pela CEF, item 3, além da necessidade de acompanhamento da execução da obra para a liberação das parcelas e aplicação dos recursos do financiamento. Outrossim, o contrato previu a possibilidade de substituição da Construtora caso a obra não fosse concluída dentro do prazo contratual ou caso houvesse retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a trinta dias, dentre outras situações expressamente previstas.
Da análise das disposições contratuais mencionadas, resta claro que a CEF detém a responsabilidade por fiscalizar a evolução do empreendimento, bloqueando pagamentos à Construtora quando constatados eventuais atrasos na obra.
Acerca da legitimidade passiva da CEF, a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 4ª Região encontra-se consolidada no seguinte sentido, senão vejamos:
SFH. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS CONTRATUAIS DA PARTE AUTORA. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Embora não tenha causado diretamente o atraso na obra, a legitimidade passiva e consequente responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal decorre de sua omissão na retomada da construção e entrega das chaves nos prazos aventados, sendo certo que dispunha, contratualmente, dos meios necessários para tanto, inclusive pela possibilidade de substituição da interveniente construtora em caso de descumprimento injustificado dos prazos. 2. A responsabilidade pelo atraso da obra deve ser suportada solidariamente pela construtora e pela CEF, exceto no que diz respeito aos valores a serem devolvidos. 3. Caracterizado o descumprimento contratual, impõe-se a acolhida do pedido de resolução contratual. Como consequência, a parte autora faz jus à devolução de todos os valores pagos em razão da entabulação do contrato de compra e venda com financiamento. 4. A pretendida sub-rogação nos direitos contratuais da parte autora não se mostra compatível com a resolução do pacto, que impõe o retorno das partes ao status quo ante. 5. Por ocasião do julgamento do REsp nº 1729593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996 do STJ), a Corte Superior consolidou entendimento no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 6. O atraso na entrega da obra sem dúvida alguma gerou no autor sofrimento, transtorno e inquietações caracterizadores do dano moral, sendo suficiente para ensejar a obrigação de reparar o dano extrapatrimonial. 7. Atenta ao comando do artigo 944 do Código Civil vigente, entendo que o valor fixado pelo juízo a quo deve ser reduzido para R$ 10.000,00 (dez mil reais). Dito valor contempla o caráter compensatório e pedagógico da indenização. Não se trata de importância irrisória a ponto de incentivar (ou não coibir) a repetição do dano por parte dos réus, nem tão elevada a ponto de causar o enriquecimento ilícito do autor. 8. Quanto à distribuição, dentre os vencidos, da responsabilidade pelo pagamento das verbas sucumbenciais, há de ser feita proporcionalmente (pro rata), a ser apurada na execução. (TRF4, AC 5018478-42.2017.4.04.7205, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 21/07/2021)
E, ainda:
ADMINISTRATIVO E CIVIL. ATRASO DA OBRA. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DA CEF. DANOS MORAIS. DANOS MATERIAIS. HONORÁRIOS. 1. Não há como afastar a legitimidade passiva e a responsabilidade da Caixa, decorrente de sua omissão em fiscalizar a obra e adotar as medidas necessárias à sua conclusão, conforme contratualmente estipulado. 2. Deve ser considerado, para fins do termo inicial do atraso a disposição contratual que estabelece 60 dias para a entrega das chaves. 2. O atraso na entrega da obra certamente gerou na autora sofrimento, transtorno e inquietações caracterizadores do dano moral, sendo suficiente para ensejar a obrigação de reparar o dano extrapatrimonial. O valor fixado pelo juízo de origem deve ser reformado para contemplar o caráter compensatório e pedagógico da indenização, a fim de que não se trate de importância irrisória a ponto de incentivar (ou não coibir) a repetição do dano por parte dos réus, nem tão elevada a ponto de causar o enriquecimento ilícito da autora. 3. A restituição dos valores despendidos pelos autores a título de aluguéis deve ser considerado objeto de ressarcimento. 4. A Terceira Turma deste Regional possui entendimento no sentido de que os honorários advocatícios devem ser fixados em 10% sobre o valor da causa/condenação, desde que não configure valor exorbitante ou irrisório. (TRF4 5000236-30.2020.4.04.7205, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 30/06/2021)
Dessarte, dou parcial provimento ao recurso da parte autora a fim de reconhecer a legitimidade passiva da Caixa em relação aos pedidos de indenização pelo atraso na entrega da obra, anular parcialmente a sentença e determinar a restituição dos autos à origem para novo pronunciamento acerca da matéria.
Prequestionamento e Sucumbência
Considero prequestionados os dispositivos enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, declarando que a decisão encontra amparo nos dispositivos da Constituição Federal de 1988 e na legislação infraconstitucional, aos quais inexiste violação. O juízo não está obrigado a analisar todos os argumentos e dispositivos indicados pelas partes em suas alegações, desde que tenha argumentos suficientes para expressar sua convicção.
Em virtude da parcial sucumbência, sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
Ante o exposto, voto por DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO PARA ANULAR PARCIALMENTE A SENTENÇA.
Documento eletrônico assinado por GILSON JACOBSEN, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 720014707816v12 e do código CRC 40dbb0ca.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GILSON JACOBSEN
Data e Hora: 12/08/2026, às 15:04:44