RECURSO CÍVEL Nº 5001046-28.2022.4.04.7207/SC
RELATOR: Juiz Federal OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF para responder pelos pedidos atinentes às alegações de vícios de construção e de atraso na entrega de obra.
A parte autora alega que a CEF é parte legítima para figurar na lide.
O recurso é tempestivo.
Preparo recursal dispensado em razão de a parte autora ser beneficiária da justiça gratuita.
Apresentadas contrarrazões.
É o breve relato. Decido.
VOTO
Ilegitimidade passiva da CEF - vícios construtivos
No caso, a parte autora firmou em 30/10/2018 um "contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) - Recursos do FGTS", em que a CEF consta como credora fiduciária do imóvel ().
A responsabilidade da CEF deve ser analisada conforme o tipo de financiamento e das obrigações que lhe cabem, sendo possível identificar dois ramos de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação: a) como agente financeiro em mútuos; e b) como agente executor de políticas públicas para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda.
Nos contratos em que há utilização de recursos do FAR, a CEF consta como representante do Fundo de Arrendamento Residencial, sendo este o vendedor/credor fiduciário, portanto, parte legítima a figurar nos processos sobre vícios construtivos.
Diversamente, no contrato em questão a CEF figura apenas como credora fiduciária, tendo como alienante a empresa TPS Construtora Eireli - ME, que também consta como Construtora/Fiadora/Incorporadora do empreendimento Condomínio Torri Gemelle Residencial, localizado em Tubarão/SC.
Portanto, resta claro que a CEF, como credora/fiduciária, não deve responder pelos danos materiais e/ou morais eventualmente sofridos decorrentes de vícios construtivos.
Nesse sentido, menciono julgado do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SFH. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. IMÓVEL RESIDENCIAL. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRETENSÃO DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 5 E 7, AMBAS DO STJ. CDC. INAPLICABILIDADE. I - Na origem, trata-se de ação ajuizada contra a Caixa Econômica Federal - CEF objetivando indenização por danos morais e materiais, em razão de defeitos na construção de imóvel residencial do programa Minha Casa Minha Vida. (...) IV - No que trata da apontada violação do art. 186 do Código Civil, sem razão a recorrente, porquanto esta Corte Superior tem entendimento firme de que a Caixa Econômica Federal é parte legítima para responder por vícios construtivos, atraso ou outras questões relativa à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. (...) (AgInt no AREsp n. 2.161.489/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022) - destaquei.
Nesse diapasão, quanto aos vícios construtivos, a legitimidade da CEF não decorre da mera circunstância de haver financiado a obra ou de se tratar o mútuo contraído no âmbito do PMCMV, com recursos do FGTS.
É preciso que a CEF tenha se responsabilizado pela obra, escolhendo a construtora, acompanhado as características do projeto, oferecendo o negócio ao mutuário dentro do programa habitacional, o que não se verifica no caso concreto.
Também não há qualquer cláusula no contrato que atribua à CEF a responsabilização por eventuais vícios construtivos.
Ao revés, constam do contrato previsões que atribuem à construtora a responsabilidade pela segurança, habitalidade, funcionalidade e solidez da construção (, p. 15, cláusula 13.3, k).
O Tribunal Regional Federal da 4ª Região tem assim decidido:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal (CEF) em ação de indenização por danos morais e materiais decorrentes de vícios construtivos, e, consequentemente, a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar o feito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2. Há duas questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal em ações de indenização por vícios construtivos em imóveis financiados; e (ii) a competência da Justiça Federal para julgar tais ações quando a CEF atua como mero agente financeiro. III. RAZÕES DE DECIDIR:3. A Caixa Econômica Federal é parte ilegítima para responder por vícios construtivos quando sua atuação se limita à de mero agente financeiro, operacionalizando o mútuo habitacional e liberando recursos. Sua fiscalização da obra visa apenas garantir o uso do empréstimo e a garantia hipotecária, não configurando atestado de solidez ou idoneidade da construção, nem ingerência na escolha de materiais ou avaliação do terreno. A responsabilidade solidária da CEF com a construtora ocorre apenas quando ela atua como executora ou operadora de programas de política social, escolhendo o terreno, a construtora, elaborando e acompanhando o projeto, ou em contratos de apoio ao construtor, conforme entendimento do STJ.4. O contrato de financiamento celebrado entre a autora e a CEF destinou-se à concessão de empréstimo para aquisição de imóvel previamente escolhido pela devedora, sem qualquer ingerência da instituição mutuante. O Anexo II do contrato expressamente estabelece que a responsabilidade por vícios construtivos é da construtora, não da Caixa.5. A ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, que atuou exclusivamente como agente financeiro, acarreta a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento da causa, por não se enquadrar nas hipóteses do art. 109 da CF/1988, devendo o feito ser remetido à Justiça Estadual. IV. DISPOSITIVO E TESE:6. Agravo de instrumento desprovido.Tese de julgamento: 7. A Caixa Econômica Federal, ao atuar exclusivamente como agente financeiro em mútuos habitacionais, não possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos do imóvel, sendo a Justiça Federal incompetente para julgar tais demandas. (TRF4, AG 5027465-70.2025.4.04.0000, 12ª Turma , Relator para Acórdão JOÃO PEDRO GEBRAN NETO , julgado em 29/10/2025) - destaquei
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RECURSO PROVIDO. 1. Ação ordinária ajuizada contra a Caixa Econômica Federal (CEF) e a Construtora ACPO LTDA, buscando indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios de construção em imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). A sentença condenou solidariamente as rés a sanar vícios específicos. A CEF apelou alegando ilegitimidade passiva, e a Construtora ACPO LTDA apelou alegando decadência e prescrição. 2. A Caixa Econômica Federal atuou como mera agente financeira no Programa Minha Casa, Minha Vida, limitando-se a emprestar dinheiro para a aquisição do imóvel, sem responsabilidade técnica pela edificação ou ingerência no projeto e execução da obra. 3. O contrato firmado pela autora demonstra que a CEF figura apenas como credora fiduciária, não havendo cláusula que lhe atribua responsabilidade por danos decorrentes de construção inadequada do imóvel. 4. A atuação da CEF como agente financeiro difere de outros programas habitacionais, como o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), onde a Caixa atua como agente-gestor, sendo responsável pela aquisição e construção dos imóveis, conforme o art. 10 da Lei nº 10.188/2001. 5. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que o agente financeiro não possui legitimidade passiva para responder por vícios de construção quando sua atuação se restringe ao financiamento, sem participação na elaboração, execução ou fiscalização da obra. 6. A existência de cláusula contratual prevendo a possibilidade de substituição da construtora não implica, automaticamente, a responsabilidade da CAIXA por eventuais vícios construtivos. 7. Reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF, a pretensão relacionada aos vícios do imóvel deve ser deduzida perante a Justiça Estadual, por se tratar de litígio entre pessoas privadas, sem foro na Justiça Federal, podendo a perícia judicial realizada ser aproveitada naquele juízo. 8. Em decorrência da ilegitimidade da CEF, o feito deve ser extinto sem resolução do mérito em relação à Caixa Econômica Federal, com fulcro no art. 485, VI, do CPC. 9. A apelação da Construtora ACPO LTDA resta prejudicada em virtude do provimento da apelação da Caixa Econômica Federal e da consequente extinção do feito na Justiça Federal. 10. A autora é condenada ao pagamento de honorários advocatícios em favor da Caixa Econômica Federal, fixados em 10% sobre o valor da causa, com a exigibilidade suspensa em razão da concessão da assistência judiciária gratuita. 11. Apelação da Caixa Econômica Federal provida. Apelação da Construtora ACPO LTDA prejudicada. (TRF4, AC 5010276-94.2022.4.04.7110, 4ª Turma , Relator para Acórdão MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS , julgado em 29/10/2025) - destaquei
Diante disso, não há como afastar a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal quanto aos vícios construtivos objeto da inicial, conforme reconheceu a decisão recorrida.
Legitimidade passiva da CEF - atraso na entrega da obra
Analisando o contrato firmado (), é possível observar que, dentre outras obrigações, o referido contrato estipulou prazo para conclusão da obra e dispôs sobre a existência de cronograma físico-financeiro, devidamente aprovado pela CEF, além da necessidade de acompanhamento da execução da obra para a liberação das parcelas e aplicação dos recursos do financiamento e da substituição da construtora mediante vontade da maioria dos devedores, devidamente formalizada junto à CEF (campo B.7.1, cláusulas 4.11, 4.14.1 e 4.15).
Da análise das disposições contratuais mencionadas, resta claro que a CEF detém responsabilidade por fiscalizar a evolução do empreendimento, bloqueando pagamentos à construtora/incorporadora quando constatados eventuais atrasos na obra.
É dizer, a CEF, quanto à questão do atraso na entrega da obra, tem papel que não se limita à concessão do financiamento e à liberação de recursos, atuando também como fiscalizadora de prazos quanto à execução e entrega, gerindo os recursos financeiros e técnicos juntamente com a construtora/incorporadora, com poderes de interferência direta na execução do projeto, além da possibilidade de influir em eventual substituição da construtora/incorporadora.
Nesse sentido:
DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DANOS EMERGENTES. DANOS MORAIS. CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DA CONSTRUTORA. DESPROVIMENTO AO APELO DA CEF. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel financiado. As rés buscam o afastamento das condenações por danos materiais e morais. A construtora sustenta a inexistência de atraso e a impossibilidade de cumulação das indenizações por danos emergentes e lucros cessantes. A CEF alega ausência de responsabilidade pelo atraso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelo atraso na entrega da obra; (ii) o termo inicial do atraso na entrega do imóvel; (iii) o cabimento e o valor das indenizações por danos materiais e morais; e (iv) a possibilidade de cumulação de indenizações por danos emergentes (devolução de valores de aluguel) e lucros cessantes; III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Mantida a responsabilidade civil da Caixa Econômica Federal pelo atraso na entrega do imóvel, pois sua atuação no empreendimento extrapolou a função de mero agente financeiro, assumindo compromissos de fiscalização e poderes de substituição da construtora em caso de descumprimento, segundo cláusula do contrato. 4. Crises financeiras ou ocorrências climáticas ordinárias não caracterizam caso fortuito ou força maior, sendo riscos inerentes à atividade empresarial, conforme precedentes deste Tribunal. 5. A indenização por danos materiais foi fixada em 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, a partir da data de caracterização do atraso até a efetiva entrega das chaves, conforme precedente deste Tribunal. 6. A cumulação de lucros cessantes com danos emergentes (aluguéis) é indevida, pois a indenização por lucros cessantes já abrange a reparação do prejuízo patrimonial pela privação do uso do bem, evitando duplicidade de reparação. 7. Mantida em R$ 10.000,00 a indenização por danos morais, em que pese o atraso na entrega do imóvel ser superior a um ano, observados os limites recursais. IV. DISPOSITIVO 8. Dado parcial provimento ao apelo da construtora. Negado provimento ao apelo da CEF. (TRF4, AC 5004594-08.2024.4.04.7202, 11ª Turma, Relatora ELIANA PAGGIARIN MARINHO, julgado em 11/02/2026) - destaquei
Esta Turma Recursal vem proferindo decisões nesse mesmo sentido, a exemplo dos processos RCI 5003389-41.2024.4.04.7202, de minha relatoria, julgado em 26/02/2026, e RCI 5003391-11.2024.4.04.7202, Relator GILSON JACOBSEN , julgado em 26/06/2025.
Portanto, a construção do empreendimento está alicerçada sobre diversas relações jurídicas, dentre elas, a cooperação existente entre a empresa pública federal, a interveniente construtora e o comprador, o que, por si só, já justifica a legitimidade da CEF para atuar no feito a respeito do pedido de atraso na entrega da obra.
Desta forma, entendo que a CEF é parte legítima, conjuntamente com a construtora ré, para figurar no polo passivo da demanda, relativamente ao pedido de indenização por danos decorrentes de eventual atraso na entrega da obra, que deve ser aferido por ocasião do exame do mérito.
Em virtude da extinção do feito sem a análise do mérito, considero que a causa não está suficientemente instruída para julgamento nesta Turma Recursal, devendo retornar ao JEF de origem.
Portanto, deixo de aplicar o art. 1.013 do CPC.
Concluindo, voto por dar parcial provimento ao recurso para reconhecer a legitimidade passiva da CEF para responder pelo pedido de atraso na entrega do imóvel, assim como para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para regular instrução e novo julgamento deste ponto.
Prequestionamento e sucumbência
Considero prequestionados os dispositivos enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, declarando que a decisão encontra amparo nos dispositivos da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 e na legislação infraconstitucional, aos quais inexiste violação.
Sem condenação em honorários advocatícios.
Ante o exposto, voto por DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
Documento eletrônico assinado por OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 720014942054v5 e do código CRC c69c795d.
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Signatário (a): OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI
Data e Hora: 15/07/2026, às 15:49:38