RECURSO CÍVEL Nº 5002764-73.2025.4.04.7201/SC
RELATOR: Juiz Federal VILIAN BOLLMANN
RELATÓRIO
A parte autora adquiriu um imóvel através do Programa Minha Casa Minha Vida, financiado com recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e pertencente ao RESIDENCIAL JOÃO BALÍCIO BERNARDES, localizado em Joinville/SC.
Foi interposto recurso inominado pela parte autora contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais. O Juízo de origem entendeu que os vícios construtivos detectados no imóvel residencial da parte autora não são de responsabilidade da CEF.
A parte autora requer a desconstituição da sentença com o fim de responsabilizar a CEF pelos vícios construtivos identificados no imóvel.
A parte autora é beneficiária da AJG.
A CEF foi intimada e deixou de apresentar contrarrazões.
VOTO
Registro que ao integrar esta Turma Recursal, em prestígio à eficiência (CF, art. 37), à isonomia (CF, art. 5º) e à estabilidade da jurisprudência, adoto o entendimento consolidado neste colegiado, ressalvado meu ponto de vista pessoal quanto às matérias que decidi de forma diversa no primeiro grau.
Posto isso, examino o caso.
1. Responsabilidade/legitimidade passiva da CEF
Nos contratos em que há utilização de recursos do FAR, a CEF consta como representante do Fundo de Arrendamento Residencial, sendo este o vendedor/credor fiduciário, portanto, parte legítima a figurar nos processos de vícios construtivos.
Já é assente na jurisprudência o entendimento de que a CEF é parte legítima a figurar no polo passivo dos processos em que a parte autora busca indenização por vícios construtivos em edificação que a instituição bancária figurou como agente de política pública e não apenas como instituição financiadora.
Trago entendimento do TRF da 4ª Região:
PROCESSUAL CIVIL. MÚTUO BANCÁRIO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS E MATERIAIS. SOLIDARIEDADE PASSIVA.1. A questão da legitimidade passiva da cef, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por atraso de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.2. É dever do agente financeiro fiscalizar o andamento das obras, zelando pela observância dos prazos previamente fixados, não apenas porque dessa medida depende a liberação dos recursos financeiros para que o empreendimento seja concluído, como também porque o atraso eventual pode resultar em responsabilização da própria Caixa Econômica Federal.3. Configurado o inadimplemento contratual, as rés respondem solidariamente pela sua ocorrência, na medida de sua participação.4. O pagamento da corretagem foi diretamente ao corretor de imóveis que prestou seus serviços ao comprador, não tendo, nenhuma das rés se beneficiado deste pagamento.5. As custas cartorárias são recolhidas diretamente ao órgão responsável por tal cobrança, e a redução depende da apresentação de documentos pelo interessado, no caso dos autos, o comprador. Portanto, correto o indeferimento do pedido, porque nenhuma das rés se beneficiou deste pagamento.6. No caso dos autos, o atraso na entrega imputa ao comprador em danos morais são presumíveis, vindos da constatação da ansiedade dos autores diante da impossibilidade de residir no imóvel adquirido.8. Tomando-se em conta tais considerações, o valor fixado para os danos morais deve ser majorado para R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que pode ser considerado suficiente para assegurar o caráter repressivo-pedagógico da indenização, tendo o condão de desestimular a reiteração da conduta ilícita. Além disso, o valor é proporcional aos danos suportados pela autora, não sendo tão elevado, a ponto de caracterizar enriquecimento sem causa. (TRF4, AC 5017742-78.2013.404.7200, Terceira Turma, Relatora p/ Acórdão Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 05/05/2014 - grifei)"
(...)
"Tratando-se de imóveis financiados através do programa MCMV, com recursos oriundos do FAR, não há dúvidas de que possui a CEF legitimidade para, juntamente com a empresa construtora da obra, responder pelas questões pertinentes ao imóvel financiado, tanto em decorrência de culpa in elegendo, quanto in vigilando. A CEF não agiu apenas na qualidade de agente financeiro, mas também na de agente fiscalizador de prazos e da qualidade da obra, gerindo os recursos financeiros e técnicos juntamente com a construtora/incorporadora, interferindo diretamente na execução do projeto" (TRF4, AC 5010042- 38.2019.4.04.7201, QUARTA TURMA, Relator LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 03/05/2023).
No mesmo sentido o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SFH. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. IMÓVEL RESIDENCIAL. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRETENSÃO DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 5 E 7, AMBAS DO STJ. CDC. INAPLICABILIDADE.
I - Na origem, trata-se de ação ajuizada contra a Caixa Econômica Federal - CEF objetivando indenização por danos morais e materiais, em razão de defeitos na construção de imóvel residencial do programa Minha Casa Minha Vida.
(...)
IV - No que trata da apontada violação do art. 186 do Código Civil, sem razão a recorrente, porquanto esta Corte Superior tem entendimento firme de que a Caixa Econômica Federal é parte legítima para responder por vícios construtivos, atraso ou outras questões relativa à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro.
V - A própria recorrente, em diversas passagens, assumiu o status de administradora do FAR e gestora de política pública para fomento de produção de moradia a publico de baixa renda (fls. 421, 465 e 471).
VI - A Corte Regional concluiu pela existência de dano moral suportado pela recorrida, em razão dos significativos danos existentes no imóvel (revestimento dos pisos e paredes rachados e desprendendo das superfícies de assentamento, generalizado descolamento dos pisos e azulejos, vazamentos com passagens das águas das chuvas, manchas de umidade nas paredes, rachaduras no entorno e na junção das esquadrias, desnivelamento de piso, etc.), entendendo, ainda, que a convivência diuturna naquele ambiente, extremamente precário, transcenderia ao mero aborrecimento. Fica impossível, pela via do recurso especial, deduzir de modo diverso do decisum recorrido sem o reexame do mesmo acervo fático-probatório já analisado, ante os óbices dos enunciados das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Confiram-se os julgados a seguir: (AgInt no REsp n. 1.709.803/AL, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 26/8/2020 e AgInt no AREsp n. 1.708.217/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 17/6/2022.) VII - A respeito da alegada violação do art. 3º, § 2º, da Lei n. 8.078/1990, do art. 2º, § 3º, da Lei n. 10.188/2001 e do art. 70, § 3º, da Lei n. 11.977/2009, é forçoso esclarecer que o STJ possui firme o entendimento no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação - SFH quando celebrados antes de sua entrada em vigor e também não é aplicável ao contrato de mútuo habitacional, com vinculação ao Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, não sendo nenhuma dessas a hipótese em apreço. A esse respeito, os julgados a seguir: (AgInt no REsp n. 1.852.301/SE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 1º/6/2022 e AgInt nos EREsp n. 1.822.962/MT, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 10/2/2021, DJe de 17/2/2021.) VIII - Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.161.489/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022.)(grifei).
2. Ausência de interesse de agir
Defende a instituição bancária ré que a parte autora carece de interesse de agir uma vez que não demonstrou ter procurado a CEF, por meio do canal previsto contratualmente denominado Programa de Olho na Qualidade para reclamar dos problemas narrados no processo.
Sobre o tema, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 350 (RE 631.240), que tratou do prévio requerimento administrativo como condição para o acesso ao Judiciário, fixou algumas premissas acerca do interesse de agir, caracterizado como uma condição da ação essencialmente ligada aos princípios da economicidade e da eficiência. Entendeu o STF que, regra geral, há necessidade do prévio requerimento administrativo, dispensando, contudo, essa exigência quando o entendimento da Administração for notoriamente contrário à pretensão do interessado, casos em que o interesse de agir estaria caracterizado. Esse é o caso que se apresenta aos autos.
Ademais, a resistência à pretensão autoral ficou devidamente explícita em razão da contestação apresentada pela ré, alegando ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade da CAIXA/FAR para responder por vícios construtivos no imóvel, assim como pela impugnação à existência dos vícios alegados pela parte autora. Por fim, alega ausência de comprometimento da habitabilidade do imóvel e, assim, afastamento do pedido de indenização por danos morais.
Sendo assim, há flagrante incoerência nas razões recursais apresentadas pela CEF, uma vez que alega ser parte ilegítima para responder pela pretensão autoral, ao mesmo tempo que invoca o acesso prévio a determinado canal administrativo, mantido por ela (parte supostamente ilegítima), como suposta solução e condição da ação.
Diante da contestação/resposta à peça preambular, não restam dúvidas da resistência à pretensão autoral, motivo pelo qual não há que se falar em falta de interesse de agir.
Na situação em tela, de rigor pode-se presumir que haverá o indeferimento administrativo quanto à reparação material, tanto mais porque o pedido da parte autora visa, ainda, à indenização por dano extrapatrimonial, sendo fato notório que a CEF não tem por política arcar com esta espécie de reparação, de modo que o caso voltará, certamente, ao Judiciário.
Ademais, em que pese o contrato firmado entre as partes possa conter cláusula prevendo o contato telefônico dos mutuários com a instituição bancária, para os casos de vícios construtivos, a CEF impugnou o mérito da exordial, apresentando contestação, oportunidade em que arguiu, inclusive, várias frentes de defesa, entre elas a ilegitimidade passiva em responder por vícios construtivos. Do que se denota o desinteresse da ré em encontrar uma solução administrativa aos problemas que os condôminos vêm enfrentando.
Por todo o exposto, não há que se falar em falta de interesse de agir.
Nesse mesmo sentido, este Órgão Colegiado vem julgando, por unanimidade, questões semelhantes, a exemplo das fundamentações postas nos acórdãos que compõem os autos de nº. 5022629-95.2019.4.04.7200 e 5002350-40.2019.4.04.7216.
3. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor
Embora o Programa de Arrendamento Residencial seja regulado por legislação própria, os Tribunais vêm entendendo ser aplicável a estes também o Código de Defesa do Consumidor, o que, no entanto, não exime os autores de fazer provas de seus direitos, bem como dos vícios e defeitos do imóvel.
Conforme já sumulado pelo STJ, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras é questão incontroversa (art. 3º, § 2º, da Lei 8.078/90 e Súmula 297 do STJ).
No âmbito da aludida Corte Superior, da mesma forma, resta pacífico o entendimento acerca da relação de consumo existente entre o mutuário e o agente do Sistema Financeiro de Habitação que lhe concede o empréstimo para aquisição de casa própria, com mais razão quando se trata de financiamentos destinados à construção habitacional para a população de baixa renda, tal qual a situação in comento (REsp 1.352.227/RN, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 2.3.2015).
Idêntica orientação é adotada pelo TRF da 4ª Região, bem como por esta Terceira Turma Recursal:
DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MORAIS. . É pacificada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor - CDC aos contratos pactuados após o advento da Lei nº 8.078/90, situação à qual se subsume o ajuste em debate. Isso se deve a edição das Súmulas nº 285 e 297 pelo STJ. [...] (TRF4, AC 5000899-61.2015.4.04.7105, Quarta Turma, Relator Luís Alberto D'Azevedo Aurvalle, juntado aos autos em 14.12.2017. Grifou-se.)
RECURSO INOMINADO. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA(PMCMV). CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC). APLICABILIDADE. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. SOLIDEZ E SEGURANÇA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NÃO VERIFICADOS POR PERÍCIA JUDICIAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90) à relação estabelecida entre a instituição financeira e o arrendatário quanto aos contratos de arrendamento residencial pelo PMCMV com recursos do FAR. [...] (Processo 5007289-89.2016.4.04.7209, Terceira Turma Recursal de SC, Relator Gilson Jacobsen, julgado em 22.3.2018. Grifou-se.)
Ademais, não há disposição na Lei n. 11.977/2009, a qual regula o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), que afaste esse sistema protetivo do público alvo do programa habitacional em questão.
O contrato em discussão (), portanto, dá corpo à relação de consumo, de modo que deverá ser apreciado à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor.
4. Danos materiais
Tratando-se de alegações de vícios construtivos, evidente que, para verificação da procedência dos pleitos autorais, é necessário uma criteriosa apuração por meio de perícia, como forma de atestar a existência das irregularidades apontadas, sendo pelo uso de materiais impróprios ou utilização de técnicas inadequadas.
É certo que ao vender/arrendar o imóvel à parte autora, a ré o garantiu como livre de vícios aparentes de construção e em perfeitas condições de habitabilidade.
Cumpre, portanto, verificar se restou comprovada a existência de vícios na construção.
Extrai-se do laudo pericial a relação dos vícios construtivos diagnosticados no imóvel ():
(...)
Após a entrevista procedi junto aos assessores a vistoria da unidade, onde encontrei e constatei com as testemunhas presentes e com registro fotográfico dos elementos visuais as seguintes manifestações patológicas. 1. Som cavo em azulejos de paredes; 2. Fissuras em contra-verga de janela; 3. Teto com falha de revestimento/pintura; 4. Umidade próxima a cantos de janela; 5. Fissura vertical em parede; 6. Quadro elétrico sem desempenho esperado.
(...)
Realizada perícia e não tendo sido demonstrada inconsistência do laudo técnico, entendo que devem prevalecer as conclusões do perito, já que compete à Engenharia traçar as diretrizes quanto às patologias construtivas: conceito, classificação, prioridades, riscos, etc. Ao Direito cabe utilizar os fatos detectados pelos engenheiros nas construções para dar-lhes, segundo a legislação, as consequências inerentes e conformes às regras jurídicas.
Nestes termos, reformo a sentença para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor do orçamento, conforme laudo pericial (, fl. 33/34).
5. Danos morais
Esta 3ª Turma Recursal vinha considerando como presumidos os danos morais advindos de vícios construtivos presentes em imóveis construídos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, nos termos da tese fixada pela Turma Regional de Uniformização de Jurisprudência da 4ª Região - TRU, nos autos de n. 5001481-17.2018.4.04.7215/SC:
[...]
PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO REGIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. DANO MORAL IN RE IPSA. DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO NA HABITALIDADE DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE.
1. Resta configurada a divergência de entendimento entre a 3ª Turma Recursal de Santa Catarina e a 5ª Turma Recursal do Rio Grande do Sul quanto à ocorrência ou não de danos morais in re ipsa no caso de vícios construtivos que não chegam a comprometer a habitabilidade do imóvel.
2. Confirmada a decisão recorrida com a fixação da seguinte tese: o dano moral decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir plenamente do imóvel adquirido para moradia é conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato. Precedentes do Tribunal Regional Federal da 4ª Região.
3. Incidente não provido.
Recentemente, a questão de o dano moral ser ou não presumido (in re ipsa) nos casos de vícios construtivos, foi novamente motivo de Pedidos de Uniformização de Interpretação de Lei.
Em prestígio às recentes teses fixadas pela Turma Nacional de Uniformização de Jurisprudência - TNU, passo a analisar os vícios de forma individualizada e de acordo com os parâmetros das decisões uniformizadoras:
ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO NACIONAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL INSERIDO NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PARA REPARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE DANOS MORAIS IN RE IPSA. EXIGÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS DANOS MORAIS. PRECEDENTES DO STJ E DESTA TNU. RETORNO DOS AUTOS PARA ADEQUAÇÃO. Os danos morais decorrentes de vícios de construção que sequer demandaram a necessidade de desocupação do imóvel para reparação não se presumem, sendo necessária a devida comprovação de sua ocorrência mediante a demonstração de grave violação aos valores fundamentais inerentes aos direitos da personalidade. Pedido de Uniformização Provido. Retorno dos autos para Adequação do julgado.
(TNU - Pedido de Uniformização de Interpretação de Lei (Turma): 50060827120194047105, Relator: LILIAN OLIVEIRA DA COSTA TOURINHO, Data de Julgamento: 06/10/2022, TURMA NACIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO, Data de Publicação: 09/10/2022)
PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI FEDERAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO QUE NÃO AFETAM A HABITABILIADE DO IMÓVEL. DANO MORAL. INCABÍVEL SEU RECONHECIMENTO POR MERA PRESUNÇÃO.
1. O Pedido de Uniformização revela divergência entre Turmas Recursais de diferentes Regiões, bem como em face da orientação jurisprudencial dominante do Col. STJ na interpretação de direito material acerca da possibilidade de ser configurado o dano moral in re ipsa quando constatados vícios de construção. 2. Tese fixada: O dano moral decorrente de vícios de construção que não obstam a habitabilidade do imóvel não pode ser presumido (in re ipsa), devendo ser comprovadas circunstâncias que no caso concreto ultrapassam o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento, cuja gravidade acarreta abalo emocional, malferindo direitos da personalidade. 3. Pedido de uniformização conhecido e provido. (Pedido de Uniformização de Interpretação de Lei (Turma) 5004907- 76.2018.4.04.7202, NEIAN MILHOMEM CRUZ - TURMA NACIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO, 11/11/2022.)
No tocante aos danos morais, não houve comprovação de que os vícios construtivos encontrados no imóvel teriam colocado em risco a vida e/ou a integridade física de seus moradores, assim como não houve demonstração de que essas falhas de construção teriam causado prejuízo à saúde da parte autora, ao ponto de causar dor profunda em seu bem estar psíquico ou violar direitos de sua personalidade, como a dignidade, honra, privacidade ou imagem.
Importa destacar que o magistrado não está obrigado a refutar cada argumento/tese lançados pela parte, mas a fundamentar a decisão adotada: "Não está o Julgador obrigado a responder todas as alegações das partes, a ater-se às razões por elas expostas, tampouco a refutar um a um todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão" (EDcl no RMS 18.110/AL)." (STJ, 1ª Seção, AEERES 874.729, Rel. Min. Arnaldo Estes Lima, j. 24/11/2010), pelo que ficam rejeitadas todas as alegações não expressamente afastadas nos autos, porquanto desnecessária a análise para se chegar à conclusão exposta.
Deste modo, eventuais embargos declaratórios que tenham por finalidade meramente rediscutir os fundamentos deste decisum poderão ser tidos por protelatórios, sujeitos à aplicação de multa nos termos da legislação.
Concluindo, dou parcial provimento ao recurso para condenar a CEF ao pagamento de indenização por danos materiais, nos termos da fundamentação.
Sem condenação em honorários advocatícios, diante do provimento parcial do recurso, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
Ante o exposto, voto por DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
Documento eletrônico assinado por VILIAN BOLLMANN, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 720015227815v5 e do código CRC 9e761b17.
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Signatário (a): VILIAN BOLLMANN
Data e Hora: 01/09/2026, às 08:44:03