RECURSO CÍVEL Nº 5014856-17.2024.4.04.7202/SC
RELATOR: Juiz Federal OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto por TECTUS INCORPORAÇÕES S/A contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
Em face do exposto, julgo o processo extinto com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, acolhendo parcialmente o pedido formulado na petição inicial, por entender ser ele em parte procedente para:
(a) determinar como data final para entrega da obra a data de 09.03.2022;
(b) condenar solidariamente as rés à restituição dos juros da fase de evolução da obra a partir da data em que o imóvel deveria ter sido entregue, procedendo à amortização do saldo devedor com tais valores, a serem apurados mediante cálculo a ser elaborado em fase de liquidação de sentença. O valor da condenação pelos danos materiais (juros de obra) deverá ser atualizado pelo IPCA-E a partir da data da lesão, sofrendo incidência de juros de mora em 1% ao mês desde a data da última citação;
(c) condenar as rés ao pagamento de lucros cessantes, em montante equivalente a 0,5% por mês de atraso, sobre o valor atualizado do imóvel (compreendido como o valor contratualmente previsto), a partir de 09.03.2022 até a data efetiva de entrega das chaves. Os valores a serem ressarcidos serão comprovados e apurados em oportuna liquidação de sentença;
(d) condenar solidariamente as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pelo IPCA-E desde a presente data (Súmula 362 do STJ), cumulado com juros de mora de 1% ao mês desde a data em que deveria ter sido entregue o bem.
A recorrente traz argumentos a respeito da inexistência de extrapolação do prazo de entrega da obra, devendo ser afastada a responsabilidade da construtora, dada a ocorrência de caso fortuito e força maior durante a execução do contrato. Insurge-se, ainda, a respeito do valor locatício utilizado pelo magistrado de origem para fim de fixação dos lucros cessantes. Pede o afastamento da condenação por danos morais, alegando não estar demonstrado o efetivo prejuízo e que o mero atraso na entrega da obra não configura a reparação de forma presumida. Caso mantida a condenação, pede pela redução do valor fixado.
O recurso é tempestivo.
Custas não recolhidas ante o deferimento do benefício da justiça gratuita.
Apresentadas contrarrazões.
É o breve relato. Decido.
VOTO
Atraso na entrega da obra
No que diz respeito ao atraso na entrega da obra, a jurisprudência desta 3ª Turma Recursal firmou-se no sentido de que "a data para a conclusão da empreendimento será aquela prevista no contrato de mútuo celebrado entre os adquirentes, a construtora e a CEF, acrescida das prorrogações eventualmente pactuadas no referido instrumento, mediante autorização prévia da CEF, caso devidamente comprovada a superveniência de caso fortuito ou força maior, contando a construtora, ainda, em alguns contratos, com o elastecimento do prazo para regularização documental do empreendimento e a efetiva entrega das chaves ao mutuário" (RC n. 5006729-57.2019.4.04.7205/SC, rel. Juiz Antônio Fernando do Amaral e Silva).
Neste sentido também há precedente do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, segundo o qual "o prazo de entrega da obra é o fixado no contrato de financiamento firmado entre o mutuário e a Caixa Econômica Federal" (AC 5013063-49.2015.2404.7108, relatora Desembargadora Federal Vânia Hack de Almeida, juntado aos autos em 29/11/2018 e AC 5023694-17.2017.404.7000, Relatora Desembargadora Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, juntado aos autos em 13/12/2018).
Diante disso, os prazos e parâmetros necessários à análise de eventual atraso na entrega da obra são aqueles estabelecidos no contrato de financiamento, firmado com o adquirente, a construtora e a CAIXA ().
A sentença, assim, está de acordo com referido entendimento, conforme se extrai da decisão recorrida:
[...]
Atraso na entrega da obra.
A questão controvertida diz respeito a atraso em entrega de imóvel.
Em recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça analisou a questão e fixou as seguintes teses. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
A configuração do atraso na entrega da obra.
Sobre a configuração do atraso na entrega da obra referente ao mesmo empreendimento, extraio do voto relator de caso similar as seguintes considerações:
(...)
Prazo para entrega do imóvel
A c. 2ª Seção, no julgamento da Apelação Cível nº 5081009-57.2018.4.04.7100, consolidou e uniformizou o entendimento quanto ao prazo para entrega do imóvel e suas implicações in verbis:
CIVIL E ADMINISTRATIVO. HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. DANOS EMERGENTES. DATA LIMITE PARA ENTREGA DA OBRA. TEMA AFETADO À 2ª SEÇÃO PARA UNIFORMIZAÇÃO DE ENTENDIMENTO. 1. Além de atuar como agente financeiro, a Caixa Econômica Federal também é responsável pela fiscalização do empreendimento, tendo poderes de substituição da interveniente construtora em caso de descumprimento injustificado dos prazos, o que reflete na sua legitimidade passiva. 2. A cobrança dos juros de pré-amortização, em caso de obra com atraso de entrega, onera indevidamente o mutuário, que não deve ser responsabilizado por tal fato. Os valores indevidamente pagos a título de juros de obras devem ser imputados na amortização do saldo devedor do contrato na data do término da obra. Somente se verificada a existência de saldo credor em favor da parte autora, após as devidas compensações, poderá haver a restituição em dinheiro. 3. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima da autora, que viu ameaçado seu direito a moradia, não se tratando de mero aborrecimento. O atraso na entrega da obra certamente gera sofrimento, transtorno e inquietações caracterizadores do dano moral, sendo suficiente a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para ensejar a obrigação de reparar o dano extrapatrimonial. Tal valor contempla o caráter compensatório e pedagógico da indenização. 4. A indenização a título de danos emergentes deve ser fixada em 0,5% do valor atualizado de aquisição do imóvel, por mês, a partir da data em que caracterizado o atraso na entrega do bem até a data da sua efetiva entrega. 5. Aplicando-se o Tema 966 do STJ [sic], é possível concluir que o prazo de entrega do imóvel a ser observado especificamente na relação negocial travada entre adquirente e construtora/incorporadora deve ser aquele constante do contrato de promessa de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância. 6. Em relação à CEF, por não ter sido analisada sua responsabilidade quando do julgamento do Tema repetitivo e considerando a existência de contrato de mútuo a prever distinto prazo de entrega do imóvel, mostra-se imperativo distinguir a partir de quando o ente passa a ser solidariamente responsável. 7. A responsabilidade solidária da CEF deve se dar a contar do prazo de entrega do imóvel fixado no contrato de financiamento/mútuo habitacional. Não se trata de reconhecer a existência de dois prazos distintos para entrega do imóvel, até porque isso configuraria evidente contradição, mas apenas que a solidariedade da CEF somente se estabelece em observância às cláusulas do contrato de mútuo, porquanto é apenas neste momento que há a assunção de obrigações pelo agente financeiro. Antes disso ele não participa da relação jurídica firmada entre adquirente e vendedor. Sequer a aplicabilidade do CDC ao caso em tela teria o condão de obrigar terceiro não participante do pacto a observar suas disposições, dado o princípio geral da relatividade dos efeitos contratuais, que são inter partes. Ou seja, não há como querer impor obrigação ao cumprimento de prazo contratual decorrente de relação jurídica da qual a CEF não participou. 8. Logo, agindo a CEF na condição de agente fiscalizadora, e não apenas como agente financeiro, a responsabilidade do ente deve ser solidária com construtora/incorporadora, contudo tal solidariedade se estabelece apenas a partir do prazo de entrega previsto no contrato de financiamento. Antes disso, a responsabilidade pelos danos emergentes é exclusiva da construtora/incorporadora. (TRF4, AC Nº 5081009-57.2018.4.04.7100, Segunda Seção, Relatora para Acórdão Desembargadora Federal Vânia Hack de Almeida, juntado aos autos em 13-12-2022, grifei)
Eis as principais orientações que são retiradas do julgado:
Na linha do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, o prazo de entrega do imóvel na relação entre adquirente e construtora/incorporadora é o do contrato de promessa de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância. Porém, o referido tema não analisou a responsabilidade solidária da CEF;
A CEF é solidariamente responsável a contar do prazo de entrega do imóvel fixado no contrato de financiamento/mútuo habitacional, pois antes disso ela não participa da relação jurídica firmada entre adquirente e vendedor;
Agindo a CEF na condição de agente fiscalizadora, e não apenas como agente financeiro, a responsabilidade do ente deve ser solidária com construtora/incorporadora. Contudo tal solidariedade se estabelece apenas a partir do prazo de entrega previsto no contrato de financiamento. Antes disso, a responsabilidade pelos danos emergentes é exclusiva da construtora/incorporadora;
Os valores indevidamente pagos a título de juros de obras devem ser imputados na amortização do saldo devedor do contrato na data do término da obra. Somente se verificada a existência de saldo credor em favor da parte autora, após as devidas compensações, poderá haver a restituição em dinheiro;
A indenização a título de danos emergentes deve ser fixada em 0,5% do valor atualizado de aquisição do imóvel, por mês.
Nesse horizonte, reconhece-se a responsabilidade a termo da Caixa Econômica Federal, ou seja, a instituição financeira terá responsabilidade solidária pelo pagamento das parcelas advindas do atraso na entrega da obra (danos materiais e juros de obra, conforme o caso) adstrita às parcelas vencidas após o prazo previsto no contrato de mútuo habitacional. Por sua vez, há responsabilidade exclusiva da construtora quanto às parcelas devidas entre a data de conclusão prevista na promessa de compra e venda e a data de conclusão prevista no contrato de financiamento firmado com a instituição financeira.
É dizer, a ratio decidendi dos julgados paradigmas consolidaram que a entidade em tela, quando não atua como mero agente financeiro, mas também na fiscalização do empreendimento, detém responsabilidade solidária pelos danos decorrentes seja do atraso seja dos vícios construtivos, porém tal encargo exsurge após o prazo de conclusão ordinário talhado na avença de financiamento. Isto é, antes desse marco, tão somente a construtora é responsável.
Logo, prevendo o instrumento entre o particular e a construtora a data de entrega, que, em regra, deve ser clara, e o de financiamento termo posterior, a Caixa Econômica Federal tem responsabilidade apenas a partir desse, ao passo que a corré daquela.
Por sua vez, no que tange ao prazo de tolerância para entrega da res, quando previsto contratualmente, deve ser reputado para a fixação do termo inicial do dever de indenizar, isto é, o atraso apenas se perfectibiliza após decorrido aludido prazo.
Nessa senda, o quanto estabelecido no Tema 996 da Corte da Cidadania supracitado, consoante item 1.2. do julgado em testilha, assim redigido:
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
Na fundamentação, assim restou trazido a lume no voto condutor:
Embora a regra geral, prevista no art. 402 do CC, disponha que o dano não pode ser presumido, existem situações excepcionais, tanto nas relações contratuais quanto nas extracontratuais, em que tal presunção é admitida por este Tribunal. É o que se verifica, por exemplo, na hipótese de inclusão indevida do nome do devedor em órgãos de restrição do crédito, de insucesso em procedimentos cirúrgicos de resultado, de assédio moral ou sexual, e, ao que interessa ao presente julgamento, no caso de atraso na entrega de imóvel em contrato de promessa de compra e venda, já considerado o decurso do prazo de tolerância.
Diante disso, ao contrário do que sustentam os recorrentes, o fato de o imóvel ter sido adquirido sob a disciplina do PMCMV não afasta a presunção de prejuízo, mesmo porque, na linha dos precedentes desta Corte Superior, a condenação da vendedora por lucros cessantes independe, até mesmo, da demonstração da finalidade negocial da transação (EREsp n. 1.341.138/SP, Relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe de 22/5/2018).
No mesmo sentido: REsp n. 1.804.663/SP, desta relatoria, DJe de 2/5/2019; REsp n. 1.785.911/SP, Relator o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 22/4/2019; AgInt nos EDcl no AREsp n. 921.095/SP, Relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 14/2/2019; REsp n. 1.698.420/SP, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 6/3/2019, entre outros
No caso, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data aprazada. É evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, daí que, se não o faz por razões oponíveis à incorporadora, surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.
(...)
O não recebimento da unidade na data aprazada, portanto, já considerado o prazo de tolerância, caracteriza prejuízo decorrente do ilícito negocial, na medida em que o fato de não ter o adquirente sido imitido na posse já evidencia e expõe o dano a ser reparado, independentemente da comprovação de ter ele efetuado gasto com a locação de imóvel para residir.
Ainda, quando o prazo de tolerância restar vinculado a caso fortuito ou força maior, obtempera-se a imprescindibilidade de restarem comprovados, isto é, não são presumidos, visto que constituem hipóteses de exclusão da responsabilidade civil. Com efeito, eventuais crises financeiras no setor e/ou no País ou ocorrências climáticas ordinárias não caracterizam aludidos institutos. Tratam-se de riscos assumidos pelas rés na prestação de suas atividades empresariais. Nesse sentido:
ADMINISTRATIVO E CIVIL. SFH. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA. LUCROS CESSANTES. TAXA DE DOCUMENTAÇÃO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. 1. A ocorrência de fatos inerentes à álea da atividade desenvolvida pela construtora, tais como chuvas e tormentas, não configura caso fortuito ou força maior. (...) (TRF4, AC 5044179-72.2016.4.04.7000, Terceira Turma, Relatora Desembargadora Federal Vânia Hack de Almeida, juntado aos autos em 08-6-2018)
ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL - SFH. MÚTUO HABITACIONAL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. JUROS DE OBRA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. NOVAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLER NCIA. TERMO INICIAL. ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CASO FORTUITO. INOCORRÊNCIA. DANOS EMERGENTES. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. DIREITO DE RETENÇÃO. (...) Por outro lado, não há que se falar em exceção à responsabilização civil por caso fortuito, em decorrência de grave crise financeira que assolou o setor da construção civil. O fato de a parte não ter condições econômico-financeiras de adimplir o que havia contratado e o que havia se comprometido em contrato firmado por sua livre vontade com os compradores, não pode ser tido como motivo que justifique a exoneração da obrigação. (...) (TRF4, AC 5027284-07.2014.4.04.7000, Quarta Turma, Relatora Desembargadora Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, juntado aos autos em 29-11-2018)
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. ABANDONO DA OBRA. CRISE FINANCEIRA VERBAS INDENIZATÓRIAS. AFASTAMENTO. (...) 2. A alegada crise financeira não se presta a eximir a responsabilidade da construtora por seu inadimplemento, uma vez que evento dessa espécie representa risco inerente à atividade por ela desempenhada. A ocorrência de fatos inerentes à álea da atividade desenvolvida pela construtora, tais como chuvas e tormentas, não configura caso fortuito ou força maior. (...) (TRF4, AC 5012204-81.2020.4.04.7003, Terceira Turma, Relatora Desembargadora Federal Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 07-6-2022)
No tocante à epidemia de Covid-19, o atraso da obra, quando a promessa de compra e venda e o contrato de financiamento foram firmados após o início da pandemia, inviável reconhecer situação extraordinária e imprevisível, porquanto o cenário já estava estabelecido no momento da assinatura dos instrumentos em liça. Outro pode ser o contexto fático quando firmados os contratos previamente à pandemia, é dizer, quando essa eclodiu no curso das obras e, mediante as políticas públicas preventivas implantadas, para preservar a saúde e a vida da população, determinou-se lockdown ou diminuição/restrição de atividades, que, comprovadamente, tenham afetado o curso regular das atividades.
Por fim, quando o instrumento contratual prevê intervalo para entrega das chaves, o prazo regular, para conclusão e finalização das obras, deve reputar esse lapso. É dizer, o prazo de tolerância inicia-se após o decurso do tempo previsto para entrega das chaves. Cuidem-se de institutos com finalidades distintas, pois o último constitui período previsto, contratualmente, para assegurar, em regra, medidas finais, diligências pós-edificação e resguardar o consumidor de eventuais cobranças antes da habitabilidade do imóvel. Decorrido esse prazo, perfectibiliza-se o fim do período contratualmente estabelecido e, assim, o início do prazo de tolerância stricto sensu.
Mutatis mutandis, consiste em interpretação mais consentânea com o Tema 996 do e. Superior Tribunal de Justiça, visto que, ao analisar os juros de obra, que são devidos apenas no curso regular da construção, fixou-se que não são devidos após prazo ajustado no contrato para entrega das chaves e observado o prazo de tolerância, desde que inicialmente previsto, é dizer, aquele não resta incluso nesse. Assim constou no item 1.3. do julgado paradigma em comento:
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
Nas razões de decidir, o voto condutor elucidou:
"[...] na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.
Durante esse período, o valor a ser financiado permanece congelado, e até que a obra seja concluída o promissário comprador pagará tão somente encargos que contemplam os juros, atualização monetária, seguro de vida e de danos ao imóvel e, se for o caso, taxa de administração. Após a entrega do bem, inicia-se efetivamente a fase de abatimento da dívida.
No caso, os recorrentes defendem a licitude da cobrança, ainda que configurado o atraso na entrega do imóvel, salvo se o pagamento pelo consumidor referir-se a fatos geradores posteriores ao prazo de conclusão da obra, incluído o prazo de tolerância, ou representar valor superior à remuneração pactuada com a instituição financeira a esse título.
Todavia, havendo atraso na entrega do empreendimento, afigura-se descabido imputar ao adquirente o ônus de arcar com juros de evolução da obra no período de mora da ré até a efetiva entrega das chaves, uma vez que não se pode penalizar o mutuário com referida incidência, considerando não ter sido ele quem deu causa ao atraso.
Desse modo, ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra. Isso porque o beneficiário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à promitente vendedora. A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.
Entendimento diverso teria o efeito de postergar, de maneira injustificada, o pagamento de valores que são próprios da fase de construção da obra, em seu período regular. Contudo, impõe-se considerar que, superado o período de entrega das chaves, o comprador passa a ter a legítima expectativa de destinar recursos à amortização do saldo do seu débito. O que se frustraria, sem que, para tanto, tenha o consumidor concorrido
Deve-se ter como norte, nessas circunstâncias, o princípio de que quem dá causa ao inadimplemento do contrato não pode se beneficiar da situação, sob pena de o atraso da obra poder representar a possibilidade de vantagem financeira indevida em detrimento do adquirente do imóvel, o que seria de todo inadmissível.
Dessarte, malgrado no paradigma avaliasse-se relação entre construtora e consumidor, indubitável que os critérios para definir o prazo regular do contrato foram definidos. Assim, a lume do entendimento da Corte da Cidadania, que detém a função nomofilácica de uniformizar a interpretação da legislação federal, e observado o quanto previsto no artigo 927, inciso III, do Codex Processual Civil, o prazo de entrega de chaves compõe o lapso ordinário para conclusão e entrega do imóvel e, a partir desse, o prazo de tolerância deflagra-se. Por isso, resta vedado, após o decurso do período para entrega de chaves, acrescido do prazo de tolerância, cobrar os juros de obra, pois são devidos apenas durante o interregno regular de construção do bem e considerada eventual tolerância prevista ab initio.
Por fim, justamente pelo prazo de entrega das chaves não se confundir com o prazo de tolerância, que esse não abarca aquele.
O artigo 43-A, caput, da Lei 4.591/1964, na redação atual, prevê que a "entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador."
Tendo em vista que o prazo de entrega das chaves compõe intervalo integrado à normalidade contratual, considerar o prazo de tolerância após o seu decurso, em comunhão com o entendimento que fundamentou o item 1.3. do Tema 996 do e. Superior Tribunal de Justiça, não implica qualquer violação ao artigo 43-A da Lei 4.591/1964, isto é, não se extrapola o limite de 180 (cento e oitenta) dias.
Em síntese, delineado o entendimento jurídico em exame, firmam-se as seguintes premissas:
(i) a construtora tem responsabilidade civil pelo atraso da obra consoante o prazo de entrega insculpido no contrato particular que versa sobre a compra e venda da unidade, bem assim ressalva-se que esse deve ser definido preferencialmente de forma objetiva e clara, à luz do item 1.1. do Tema 996 da Corte da Cidadania;
(ii) a instituição financeira tem responsabilidade solidária pelos danos perpetrados, oriundos de mora na obra e/ou eventuais vícios construtivos, e dever de indenizar, como, verbi gratia, nos casos de danos emergentes ou abatimento/restituição de juros de obra, mas adstrita a sua responsabilização às parcelas vencidas após o prazo previsto no contrato de mútuo habitacional;
(iii) o prazo de tolerância deve ser considerado, ou seja, resta lícita sua previsão nos instrumentos contratuais de compra e venda ou do financiamento, devendo, portanto, ser reputado quando da apuração do termo inicial da responsabilidade da construtora e da instituição financeira;
(iv) nos casos que o prazo de tolerância restar vinculado a hipóteses específicas, como, p.e., caso fortuito ou força maior, devem estar devidamente comprovadas tais situações, para ser considerado;
(v) o interregno para entrega de chaves contratualmente previsto integra o período de normalidade contratual; por isso, não resta absorvido pelo prazo de tolerância, ou seja, esse tão somente inicia-se após decorrido aquele, não havendo qualquer violação, nesse contexto, ao artigo 43-A da Lei 4.591/1964.
Pois bem. No caso, a promessa de compra e venda firmada entre a parte autora e a Construtora () previu que o prazo de entrega da obra seria o mesmo fixado no contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, com possibilidade de prorrogar por 180 (cento e oitenta) dias (sem vinculação a caso fortuito ou força maior):
Por sua vez, o contrato de financiamento firmado entre o mutuário e a Caixa Econômica Federal fixou como data de entrega 09-7-2021 (), com 60 (sessenta) dias para entrega das chaves e possibilidade de prorrogação por seis meses, quando comprovado caso fortuito ou força maior, vejamos:
Em suma:
(a) contrato de compra e venda vincula, in casu, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias ao prazo de entrega do contrato de financiamento, sem vincular essa a caso fortuito ou de força maior;
(b) contrato de financiamento prevê o prazo de entrega mas com 60 (sessenta) dias para entregar as chaves (cláusula 4.12);
(c) a mora inicia após o decurso do prazo de entrega das chaves - lapso previsto para, p.e., eventuais ajustes, conclusões de obras pontuais, regularizações de jaez burocrático -, por isso o prazo de tolerância resta deflagrado após o prazo para entrega das chaves nesse perspectiva;
(d) desconsiderar o prazo de tolerância, neste caso, quando o contrato particular o prevê e vincula a entrega da obra à avença com a Caixa Econômica Federal, acarretaria responsabilizar a instituição financeira pelos danos materiais previamente ao início da responsabilização da construtora, em descompasso com o norte interpretativo que prevaleceu no Tema 996 do e. Superior Tribunal de Justiça e no julgamento, pela c. Segunda Seção, da Apelação Cível nº 5081009-57.2018.4.04.7100;
(e) considerando que detêm fins e naturezas diversas, o prazo de entrega de chaves não resta absorvido pelo de tolerância.
Outra não foi a conclusão desta c. Turma, em 30-4 p.p., quando do julgamento da Apelação Cível nº 5006669-88.2022.4.04.7202, e, em 26-8-2025, quando apreciado o apelo autuado sob o nº 5005998-65.2022.4.04.7202.
Logo, o termo inicial do atraso corresponde àquele fixado na sentença, isto é, 09-3-2022, de forma solidária por ambas as rés neste caso, até a data da efetiva entrega do imóvel.
(...).
(TRF4, AC 5010885-92.2022.4.04.7202, 11ª Turma , Relator VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS , julgado em 24/02/2026)
De fato, no caso, o contrato tem previsão expressa de entrega em 09.07.2021, conforme item B7 do contrato, com prazo de tolerância de 6 meses, conforme cláusual 4.9, além de 60 (sessenta) dias para efetiva entrega das chaves, cláusula 4.12 ().
Portanto, está configurado o atraso na entrega da obra, adotando as razões de decidir acima expostas para reconhecer a responsabilidade solidária pelo atraso na entrega da obra, sendo que a construtora deve arcar com os danos materiais e morais juntamente com a Caixa Econômica Federal.
De acordo com o julgamento do recurso repetitivo do Superior Tribunal de Justiça já citado e as premissas acima citadas, o autor tem direito seja declarado como data prevista para a conclusão do empreendimento: 09.03.2022, data prevista no contrato assinado entre as partes, incluído o período de tolerância.
Com relação ao atraso na entrega do imóvel, inclusive em face de alegado caso fortuito ou força maior a ensejar prorrogação e à responsabilidade solidária da recorrente, examinando os autos, concluo que as razões apresentadas pela construtora não são suficientes para infirmar o que foi decidido, de modo que a sentença, no tocante aos aspectos impugnados, merece confirmação pelos seus próprios fundamentos e pelos ora acrescidos, nos termos do art. 46 da Lei n. 9.099/95, combinado com o art. 1º da Lei n. 10.259/2001.
Lucros cessantes
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), decidiu que nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, o atraso na entrega enseja o pagamento ao adquirente de indenização equivalente ao valor locativo do bem (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/09/2019).
As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 2 e 3, ficaram assim expressas:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." (STJ - REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. A inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência (ou no atraso) de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, os quais se presumem, sendo ônus do promitente vendedor provar que a mora contratual não lhe seja imputável. 2. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp 1.773.294/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 29/11/2019) - destaquei.
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. INDENIZAÇÃO PELA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV). SÚMULA 83 DO STJ. NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO. 1. Consoante a orientação jurisprudencial desta Corte Superior, o reconhecimento de caso fortuito ou força maior no caso de atraso da entrega do imóvel demanda o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes. 2. A Segunda Seção desta Corte, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), decidiu que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, o atraso na entrega enseja o pagamento ao adquirente de indenização equivalente ao locativo do bem (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 11.9.2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp 1.749.900/RO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 20/11/2019) - destaquei.
ADMINISTRATIVO E CIVIL. SFH. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA. LUCROS CESSANTES. DANOS EMERGENTES. 1. A cobrança dos juros de pré-amortização, em caso de obra com atraso de entrega, onera indevidamente o mutuário, que não deve ser responsabilizado por tal fato. Ante a responsabilidade solidária pelo atraso na entrega da obra, a construtora deve arcar com a devolução dos juros de obra juntamente com a CEF. 2. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima da autora, que viu ameaçado seu direito a moradia, não se tratando de mero aborrecimento. Considerando o disposto no artigo 944 do Código Civil, adequado o valor fixado pelo juízo a quo a título de indenização por danos morais. 3. Comprovado o atraso na entrega da obra, fixo a indenização de 0,5% por mês de atraso, sobre o valor do imóvel atualizado, a título de danos emergentes, a partir de 28/02/2017. 4. Arcam as rés solidariamente com a indenização por lucros cessantes. 5. Considerando que o prazo para término da obra se deu em 28/02/2017, sem que tenha ela sido concluída, deverá a CEF, em razão do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), promover a implementação da fase de amortização a partir daquele termo. (TRF4, AC 5009316-22.2018.4.04.7000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 17/03/2021) - destaquei.
CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES (ALUGUÉIS). DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO. INDEVIDA. 1. Comprovada a ocorrência de atraso na entrega dos imóveis e a omissão da Caixa Econômica Federal na fiscalização da obra e imediata adoção das medidas necessárias à sua conclusão, deve ser mantida sua condenação solidária com a Construtora ao ressarcimento dos prejuízos sofridos pelos autores, nos moldes previstos na sentença 2. Os aluguéis são devidos a partir do momento em que a obra deveria ter sido entregue, no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso. 3. Conquanto o mero inadimplemento contratual não configure, por si só, dano moral indenizável, o atraso na entrega das unidades habitacionais dos autores transcendeu o limite do tolerável ou mesmo o mero aborrecimento, uma vez que eles não tiveram acesso às moradias - legitimamente adquiridas -, por tempo demasiadamente longo, o que, naturalmente, gera transtornos e sofrimento intensos. A indenização deve ser arbitrada em valor suficiente para o cumprimento das funções punitivas, ressarcitórias e pedagógicas, sem gerar enriquecimento injustificado do credor. 4. Sopesando as circunstâncias apresentadas no caso dos autos, entendo por bem manter o valor fixado na sentença, devendo ser pago na forma decidida na sentença. (TRF4, AC 5056722-93.2019.4.04.7100, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 11/03/2021) - destaquei.
Em conclusão, no caso de atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito do SFH, "o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma", à luz da orientação constante do Tema 996 / STJ.
No caso dos autos, verifico que o Juízo de origem está alinhado com a jurisprudência firmada sobre o tema.
Danos morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel
Conforme recentes julgados do STJ, inexiste presunção de dano moral indenizável decorrente do atraso na entrega de imóvel, devendo ser observada, no caso concreto, a existência do dano efetivo à parte.
Neste sentido: AgInt no AREsp 947.202/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/03/2018, DJe 15/03/2018; AgInt no AREsp 1190774/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 02/10/2018, DJe 16/10/2018.
A TNU, por sua vez, ao analisar o Pedido de Uniformização de Interpretação de Lei n. 5023620-13.2015.4.04.7200, fixou o mesmo entendimento.
Portando, para caracterização do dano moral decorrente de atraso na entrega da obra é necessária a demonstração dos requisitos legais ordinários para tanto, quais sejam: nexo causal, conduta do autor (ato ilícito) e, por fim, o dano em si.
Nessa linha, o mero atraso não acarreta dano moral in re ipsa, devendo ser averiguada, caso a caso, a ocorrência do dano efetivo à parte.
O dano moral é aquele que ofende a honra subjetiva da pessoa, sua privacidade e intimidade, submetendo o ofendido à injustificável humilhação pessoal ou constrangimento perante terceiros ou, ainda, ofensa à honra e à imagem, expondo o ofendido indevidamente, mediante calúnia, difamação ou qualquer outra forma abusiva e vexatória, aviltando sua dignidade (TRF4 5001664-07.2012.404.7115, Terceira Turma, relator p/ acórdão Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, D.E. 05/09/2013).
Para sua configuração, portanto, deve restar demonstrada a infração aos direitos da personalidade, tais como a dignidade, a imagem e a honra, ou a sujeição a sofrimento ou constrangimento excessivo e que desborde do razoável.
A importância que o "sonho da casa própria" representa no imaginário do povo brasileiro justifica cogitar-se de dano moral indenizável no caso de frustração ou atraso excessivo na concretização desse sonho com o fito de compensar os dissabores suportados pela parte autora e, além disso, punir e coibir conduta ilícita das rés.
Nesse sentido são os seguintes julgados do TRF da 4ª Região:
CIVIL E ADMINISTRATIVO. HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA E DE FINANCIAMENTO. DANOS MORAIS. 1. Há solidariedade das rés na responsabilização da entrega da unidade habitacional, cabendo à Construtora a efetivação das obras no prazo contratado, e, à CEF, a fiscalização do cumprimento do referido prazo, nos termos da jurisprudência majoritária. 2. Configurado atraso injustificado na entrega da obra, possui o comprador/mutuário direito de resolver os contratos. 3. A indenização deve ser plena e medida pela extensão do dano (arts. 389 e 944, CC). Os danos materiais devem ser efetivamente comprovados, não cabendo ao julgador estimar ou presumir prejuízos materiais que não estejam documentalmente registrados. 4. O atraso na entrega da obra certamente gera sofrimento, transtorno e inquietações caracterizadores do dano moral, sendo suficiente para ensejar a obrigação de reparar o dano extrapatrimonial. (TRF4, AC 5040064-42.2015.4.04.7000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 29/01/2020) - destaquei.
CIVIL E ADMINISTRATIVO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. 1. Nas ações que objetivam a indenização pelo atraso na entrega do imóvel, cuja obra foi financiada em caráter associativo pela CEF no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com utilização de recursos do FGTS, a CEF tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. 2. Evidenciado o descumprimento contratual decorrente do atraso injustificado na entrega da obra, impõe-se a rescisão do contrato e o dever de indenizar os prejuízos comprovadamente suportados. Ante a responsabilidade solidária pelo atraso na entrega da obra, a construtora e a CEF devem arcar com a devolução dos valores. 3. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima da autora, que viu ameaçado seu direito a moradia, não se tratando de mero aborrecimento. Considerando o disposto no artigo 944 do Código Civil, adequado o valor fixado pelo juízo a quo a título de indenização por danos morais. Considerando que o pedido foi direcionado apenas à construtora, afastada a solidariedade da CEF no ponto. (TRF4, AC 5023068-04.2013.4.04.7108, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 18/07/2018) - destaquei.
De fato, o atraso na entrega da obra configura frustração do objeto do contrato de financiamento habitacional, submetendo a parte autora à irrazoável espera pelo imóvel, comprado com legítima expectativa de nele residir em tempo determinado.
Não resta dúvida de que os mutuários deste empreendimento passaram por situação de insegurança e incerteza quanto à obtenção da casa própria.
Trata-se de famílias que todos os meses destinam recursos para o adimplemento do financiamento, talvez com prejuízo de outros itens essenciais em suas vidas, mas que não veem a obra se desenvolver em compensação ao esforço despendido.
Por se tratar de negócio celebrado para aquisição de casa própria, certamente adquirida com sacrifício e árduo trabalho, estão caracterizadas, no caso em tela, a angústia e a dificuldade causadas pela demora, ao mesmo tempo em que o mutuário se encontrava obrigado a cumprir com as prestações assumidas na contratação do mútuo, não se tratando de mero aborrecimento.
Assim, atento às peculiaridades do caso concreto, ainda que não se possa presumir o dano, entendo que a condenação ao pagamento de indenização por danos morais é medida que se impõe, ante o abalo extrapatrimonial sofrido, devendo ser mantida a sentença.
Quantia a ser fixada a título de danos morais
Com relação à quantia a ser fixada a título de indenização, deve-se salientar que inexistem parâmetros legais a serem seguidos no âmbito do dano moral.
A fixação pecuniária dos danos morais é um dos temas mais árduos no campo da responsabilidade civil. A reparação do dano moral se faz através de uma compensação, por via indireta, ou seja, mediante o pagamento em dinheiro. No entanto, como a dor não é um bem que possa ser quantificado economicamente, restam as dificuldades de sua atribuição.
Esta Turma recursal, em casos de atraso na entrega de obra superior a seis meses, tem fixado o valor da indenização em patamar mínimo de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Assim, a sentença não merece reforma no ponto.
Prequestionamento e sucumbência
Considero prequestionados os dispositivos enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, declarando que a decisão encontra amparo nos dispositivos da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 e na legislação infraconstitucional, aos quais inexiste violação.
Condeno a ré TECTUS INCORPORAÇÕES S/A, recorrente vencida, ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação e, não havendo condenação, sobre o valor atualizado da causa. Ressalvo que a condenação em honorários, a fim de evitar retribuição insignificante ao advogado, não pode ser inferior ao salário mínimo vigente na data do acórdão, atualizado monetariamente nos termos previstos pelo Manual de Cálculo da Justiça Federal. Em caso de deferimento de Justiça Gratuita, a exigibilidade dessa condenação deve ficar suspensa.
Ante o exposto, voto por NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Documento eletrônico assinado por OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 720015168671v6 e do código CRC f871456c.
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