RECURSO INOMINADO EM RECURSO CÍVEL Nº 5009180-45.2025.4.04.7205/SC
RELATOR: Juiz Federal GILSON JACOBSEN
VOTO
Trata-se de recurso inominado interposto pela construtora RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 460 LTDA contra sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial, nos seguintes termos:
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de restituição dos valores pagos à CEF a título de juros de obra, resolvendo o mérito (art. 487, I, do CPC), para condenar a CEF e a RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 460 LTDA ao ressarcimento dos valores pagos pela parte autora a título de juros de obra a partir de 21/02/2025 até a data da efetiva entrega do imóvel, incidindo o mesmo índice de correção previsto para atualização do saldo devedor mais de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, sendo os respectivos valores compensados com o saldo devedor ou, em caso de saldo credor, restituídos à parte autora.
A ré alega, em suma, que deve ser computado na contagem do prazo de finalização da construção o período de tolerância previsto na cláusula 4.9 do contrato de financiamento. Aduz que o contrato de financiamento apresenta cláusula expressa de tolerância de 6 (seis) meses. Assim, o prazo referido seria até 20/06/2025, conforme cláusula 4.9 do instrumento e 5.3 no caso dos juros de obra. Defende, ainda, a existência de caso fortuito e de força maior, em razão tanto da pandemia COVID-19, que impactou a cadeia de produção civil, quanto pelas chuvas torrenciais ocorridas em Blumenau nos aos de 2022 a 2024. Requer o provimento do recurso e a reforma da sentença, para que seja julgado improcedente a ação.
O recurso é tempestivo.
Custas recolhidas.
Apresentadas contrarrazões.
É o breve relato. Decido
Entendo que as razões apresentadas no recurso são insuficientes para infirmar o que foi decidido, motivo pelo qual confirmo a sentença exarada por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95, combinado com o art. 1º da Lei nº 10.259/01. Destaco da sentença recorrida:
[...]
Os autores buscam a restituição dos valores pagos a título de "juros de obra" ou "taxa de evolução de obra", uma vez que tal cobrança indevida por parte da CEF, pois a obra não foi efetivamente entregue aos autores nos prazos estipulados, sendo indevido o pagamento dos cobrados "juros de obra" enquanto não entregue efetivamente o imóvel.
A cobrança de juros de obra/taxa de evolução de obra é legítima durante a fase de construção, mas torna-se indevida a partir do momento em que a construtora incorre em mora, ou seja, após o prazo final estipulado para a entrega.
O ponto de partida para debater o direito da parte autora aqui pretendido é a verificação da ocorrência do alegado atraso na entrega da unidade habitacional adquirida.
Para tanto, entendo que a análise deve se ater unicamente ao contrato firmado pela parte autora, não lhe aproveitando as estipulações constantes no instrumento firmado entre a Caixa e a incorporadora, partes legítimas para discutir as cláusulas da avença por elas entabuladas.
Isso posto, da análise do contrato firmado com a Caixa Econômica Federal, observa-se no item B.7 (, p. 3) que o prazo total para a construção/legalização do empreendimento restou pactuado para 20/12/2024 (assinatura do contrato em 20/04/2023, , p. 29). Extrai-se do contrato:
Há, ainda, previsão contratual acerca de prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves ao mutuário após a conclusão das obras (cláusula 4.12):
Com isso, o prazo final para edificação, legalização e entrega das chaves seria 20/02/2025.
É fato incontroverso nos autos que houve atraso na entrega do imóvel. A cobrança de juros de obra (ou juros de pré-amortização) após o término do prazo contratual para a entrega do imóvel onera indevidamente os mutuários, que não tiveram qualquer responsabilidade pela demora na construção.
A jurisprudência é uníssona quanto à ilegalidade da cobrança de juros e encargos de obra quando a obra ultrapassa o prazo previsto no instrumento contratual. Conforme Súmula 160 do STJ, "É abusiva a cláusula de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária que preveja a incidência de correção monetária, juros de obra, mesmo após o prazo contratual de entrega".
Nesse sentido, do TRF4:
DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. JUROS DE OBRA. (...). 7. A cobrança de juros de obra é legal durante a fase de construção do imóvel, mas se torna indevida após o esgotamento do prazo para a entrega do bem. A CEF e a construtora são solidariamente responsáveis pela devolução dos valores cobrados indevidamente a título de juros de obra após o prazo de entrega, devendo tais valores ser imputados na amortização do saldo devedor ou restituídos se houver saldo credor. (...). (TRF4, AC 5016351-04.2021.4.04.7202, 11ª Turma, Relatora para Acórdão ANA CRISTINA FERRO BLASI, julgado em 20/08/2025)
DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. (...) 4. A cobrança de juros de obra é legítima apenas durante a fase de construção. Após o prazo contratualmente estabelecido no contrato de financiamento para a conclusão da obra, a cobrança é indevida, devendo as rés restituir solidariamente os valores pagos a maior, com juros de mora a partir da citação (CC, art. 405), conforme jurisprudência do TRF4 (AC 5003445-78.2018.4.04.7204). (...) (TRF4, AC 5013043-83.2023.4.04.7009, 12ª Turma , Relator para Acórdão LUIZ ANTONIO BONAT , julgado em 01/10/2025)
Considerando que o prazo final previsto para entrega era 20/02/2025 (edificação, legalização e entrega das chaves), os valores que se mostrarem comprovadamente pagos pela parte autora a título de juros de obra a partir de 21/02/2025 até a efetiva entrega do imóvel devem ser ressarcidos.
[...]
A controvérsia trazida à apreciação da Turma Recursal diz respeito à aplicação ao caso concreto do prazo de tolerência previsto no contrato de financiamento habitacional para o fim de correção da data de início para o cômputo do atraso para a entrega da obra considerada na sentença, o que levaria, no entender da recorrente, à improcedência do pedido de devolução de juros de obra.
Como se infere, a sentença aplicou ao caso os prazos previstos no contrato de financiamento, sem considerar o prazo de tolerância de 6 (seis) meses descrito na cláusula 4.9 c/c a cláusula 5.3, abaixo colacionadas ():
(...)
Com efeito, os prazos e parâmetros necessários à análise de eventual atraso na entrega da obra são aqueles estabelecidos no contrato de financiamento, firmado com o adquirente, a construtora e a CEF, conforme jurisprudência pacífica deste colegiado.
No caso concreto, em 28/02/2023, a parte autora firmou com a Construtora RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 460 LTDA, o intrumento particular de compromisso de compra e venda de fração ideal de unidade autônoma futura, Contrato nº 618 ().
Ato contínuo, em 20/04/2023, celebrou com a CEF e com a Construtora o "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do FGTS", o qual previu expressamente prazo de 20 (vinte) meses para construção e legalização da obra, qual seja, 20/12/2024, conforme campo B.7, com o qual a parte adquirente anuiu ().
A clásula 4.9 do contrato de financiamento habitacional prevê que o prazo para o término da construção e legalização do imóvel, previsto no campo B.7.1, pode ser prorrogado, uma única vez, em até 6 (seis) meses, quando restar comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato, que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CEF, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento:
A parte recorrente justifica a aplicação do prazo de tolerância nos seguintes fatos ():
Seja a pandemia da COVID-19, com reflexos diretos na cadeia da construção civil (início das obras em agosto/2021, em plena pandemia) ou seja a ocorrência reiterada de chuvas e temporais intensos em Blumenau/SC nos anos de 2022, 2023 e 2024, com várias inundações registradas, afetando não só o canteiro de obras, mas a infraestrutura da cidade (rodovias, pontes, logística e deslocamento dos trabalhadores). Esses eventos, individualizados na contestação com referência a boletins da Defesa Civil e reportagens, não se confundem com o risco ordinário do empreendimento, evidenciando circunstâncias excepcionais, inclusive reconhecidas pela própria jurisprudência, como se extrai de precedente do TJSC que reputou chuvas torrenciais e imprevisíveis como caso fortuito apto a afastar sanção por atraso
Todavia, no caso dos autos, ainda que se cogite caso fortuito e força maior em decorrência das consequências da pandemia de Covid-19 e chuvas excessivas no período de construção do empreendimento, não foi demonstrado pela parte recorrente que a necessidade de utilização do prazo de tolerância em decorrência dos fatos mencionados passou por análise técnica e autorização de prorrogação pela CEF, nos termos do contrato de financiamento, ônus que competia à construtora.
A própria CEF refere, na peça contestatória (), que "(...) para pedido de reprogramação com alteração do prazo de obras em até 6 meses, a construtora precisa comprovar a CAIXA a notificação à comissão de representantes. Como essa documentação não é técnica e sim de clientes, essa documentação está arquivada com a agência B4992SP - Corporativo C. Civil Sao Paulo/SP ag4992sp@caixa.gov.br. Esse prazo de prorrogação de até 6 meses e previsto em contrato e na lei".
Assim, tenho que o prazo para construção/legalização do empreendimento (até 20/12/2024), acrescido de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves, expirou em 20/02/2025.
No mesmo sentido, cito RC nº 5005851-25.2025.4.04.7205/SC, acórdão de 25/06/2026, Relator OSCAR ALBERTO MEZZAROBA TOMAZONI.
Quanto à cobrança de juros de obra, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), decidiu que nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel, incluído o período de tolerância (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/09/2019).
As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 2 e 3, ficaram assim expressas:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." (STJ - REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
A propósito:
ADMINISTRATIVO E CIVIL. SFH. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA. LUCROS CESSANTES. DANOS EMERGENTES. 1. A cobrança dos juros de pré-amortização, em caso de obra com atraso de entrega, onera indevidamente o mutuário, que não deve ser responsabilizado por tal fato. Ante a responsabilidade solidária pelo atraso na entrega da obra, a construtora deve arcar com a devolução dos juros de obra juntamente com a CEF. 2. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima da autora, que viu ameaçado seu direito a moradia, não se tratando de mero aborrecimento. Considerando o disposto no artigo 944 do Código Civil, adequado o valor fixado pelo juízo a quo a título de indenização por danos morais. 3. Comprovado o atraso na entrega da obra, fixo a indenização de 0,5% por mês de atraso, sobre o valor do imóvel atualizado, a título de danos emergentes, a partir de 28/02/2017. 4. Arcam as rés solidariamente com a indenização por lucros cessantes. 5. Considerando que o prazo para término da obra se deu em 28/02/2017, sem que tenha ela sido concluída, deverá a CEF, em razão do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), promover a implementação da fase de amortização a partir daquele termo. (TRF4, AC 5009316-22.2018.4.04.7000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 17/03/2021) - destaquei.
Cabe esclarecer que o prazo de tolerância previsto no instrumento particular de promessa de compra e venda, objeto de análise pelo STJ no Tema Repetitivo 996, não se confunde com a prorrogação prevista no contrato de financiamento habitacional celebrado com a CEF. Embora ambos possam repercutir na definição do prazo para entrega do imóvel, a prorrogação contida na cláusula 4.9, constitui previsão contratual específica, cuja aplicação está condicionada ao preenchimento dos requisitos nela estabelecidos, inclusive à análise técnica e à autorização da instituição financeira, não podendo ser considerada automaticamente como mera extensão do prazo de entrega previsto no compromisso de compra e venda.
No caso dos autos, o Juízo de origem, ao condenar a parte ré ao ressarcimento dos valores pagos pela parte autora a título de juros de obra a partir de 21/02/2025 até a data da efetiva entrega do imóvel, decidiu em consonância com a jurisprudência consolidada sobre a matéria.
Recurso improvido.
Prequestionamento e sucumbência
Considero prequestionados os dispositivos enumerados pelas partes nas razões e contrarrazões recursais, declarando que a decisão encontra amparo nos dispositivos da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 e na legislação infraconstitucional, aos quais inexiste violação.
Condeno a ré, recorrente vencida, ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação e, não havendo condenação, sobre o valor atualizado da causa. Ressalvo que a condenação em honorários, a fim de evitar retribuição insignificante ao advogado, não pode ser inferior ao salário mínimo vigente na data do acórdão, atualizado monetariamente nos termos previstos pelo Manual de Cálculo da Justiça Federal.
Ante o exposto, voto por NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Documento eletrônico assinado por GILSON JACOBSEN, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 720015144183v23 e do código CRC d2184741.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GILSON JACOBSEN
Data e Hora: 31/08/2026, às 10:00:20