RECURSO CÍVEL Nº 5020115-33.2023.4.04.7200/SC
RELATOR: Juiz Federal VILIAN BOLLMANN
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou procedentes os pedidos de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em decorrência de atraso na entrega de unidade habitacional, pertencente ao CONDOMÍNIO ILHAS DO ATLÂNTICO RESIDENCE, financiada pelo Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, com recursos do FGTS.
O magistrado, em primeiro grau, decidiu a lide nos seguintes termos:
[...]
III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, afasto a preliminar suscitada e ponho fim à fase cognitiva do procedimento, com resolução do mérito (CPC, art. 487, I), julgando procedentes em parte os pedidos para o fim de condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de:
a) indenização por danos materiais correspondente ao montante mensal de 0,5% do valor atualizado do imóvel ? a ser aferido em liquidação de sentença -, a título de lucros cessantes desde 25/11/2017 até a data da entrega das chaves, com correção monetária e juros nos termos da fundamentação;
c) indenização das quantias cobradas a título de juros de obra a partir do término do prazo de construção estipulado no contrato, ora declarados inexigíveis, na forma da fundamentação;
d) indenização por danos materiais alusivos aos vícios construtivos, a quantia de R$ 3.817,96 (três mil oitocentos e dezessete reais e noventa e seis centavos), acrescida de juros moratórios de um por cento ao mês e atualização monetária a partir de 09/2025 (data do laudo - REsp 22456/STJ), na forma dos critérios estabelecidos no Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, aprovado pela Resolução nº 267, de 02-12-2013, do CJF.
[...]
Das insurgências levantadas pela CEF em seu recurso inominado, destacam-se as alegações no sentido da sua ilegitimidade passiva; da ausência de responsabilidade da instituição financeira pelo alegado atraso da obra; avalidade e aplicabilidade da cláusula de tolerância de 180 dia; ilegalidade dos juros de obra e da inexistência dos danos morais. Subsidiariamente, requer seja reduzido o montante fixado a título de danos morais. Requer seja dado provimento ao recurso para afastar a responsabilidade da CEF.
O recurso é tempestivo.
A CEF comprovou o recolhimento das custas tempestivamente.
Apresentadas contrarrazões pela parte autora.
É o breve relato. Decido.
VOTO
A sentença assim decidiu:
PRELIMINARES E PREJUDICIAIS DE MÉRITO
Legitimidade passiva
Como se sabe, a legitimidade de parte é a pertinência subjetiva da ação; ou, como lecionam Ovídio Batista, Nelson Nery e outros, ?parte é quem pede e contra quem se pede, parte legítima é quem pode pedir e contra quem se deve pedir?.
No caso concreto, constato que a jurisprudência do TRF4 ruma no sentido do reconhecimento tanto da CEF quanto da construtora como aptas a, em tese, responderem pelo atraso da obra. Nesse sentido:
APELAÇÃO. PROCEDIMENTO COMUM. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MORAIS E MATERIAIS. 1. Reconhecida a legitimidade passiva da CEF. 2. Cabível a condenação solidária da construtora juntamente com a instituição financeira na devolução do valor pago como juros de obra após o término do prazo contratualmente estabelecido para o término da obra e entrega da construção. [...] (TRF4, AC 5000373-53.2018.4.04.7214, QUARTA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 02/10/2019)
Na espécie, cuida-se de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações ? Programa Minha Casa Minha Vida ? PMCMV ? recursos do FGTS.
Para ilustrar a coparticipação da CEF no empreendimento, cumpre mencionar a cláusula 22, que enumera diversas hipóteses de substituição da construtora, inclusive no caso de retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias, bem como prevendo que se for modificado o projeto, pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras orçamentos e demais documentos aceitos pela CEF e integrantes do presente contrato, sem o prévio e expresso consentimento da CEF, o que extrapola a função de um mero agente financeiro. Nesse contexto, não há como afastar a legitimidade passiva da CEF.
Assim, rejeito a preliminar de ilegitmidade passiva da CEF.
Da ausência de interesse processual
Na linha de entendimento reiterado da Egrégia Terceira Turma Recursal de Santa Catarina (por todos: Recurso Cível nº 5027288-45.2022.4.04.7200/SC), tendo em vista que a parte autora cumula pretensão de condenação das rés ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos, reconheço o interesse processual para o ajuizamento, independentemente de requerimento administrativo.
Da inépcia da inicial
Em anexo à inicial há o detalhamento dos vícios de construção constatados (evento 1, INICIAL1, itens III e IV), viabilizando a defesa das rés. Ademais, não há necessidade de prova pré-constituída dos danos alegados, na medida em que passíveis de oportuna identificação na fase processual de instrução probatória.
Não há, assim, a inépcia invocada.
Prescrição
Sobre a prescrição em casos de falhas de construção, é pacífico na jurisprudência que os dispositivos do Código Civil são interpretados no sentido de que o prazo decadencial de cinco anos é de garantia (CC, art. 618), respondendo de forma objetiva o construtor; sem prejuízo disso, responde ele de forma subjetiva, pelo prazo prescricional de dez anos (CC, art. 205), tendo como termo inicial a data em que tal vício ou falha veio a ser conhecido.
Nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PRAZO. GARANTIA. PRESCRIÇÃO. PRAZO. DEZ ANOS. CLÁUSULA DE RESERVA DE PLENÁRIO. 1. "O prazo de cinco (5) anos do art. 1245 do Código Civil, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição ou decadência. Apresentados aqueles defeitos no referido período, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos" (REsp 215832/PR, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 06/03/2003, DJ 07/04/2003, p. 289). 2. Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra, na vigência do Código Civil de 1916, e em 10 anos, na vigência do Código atual, respeitada a regra de transição prevista no art. 2.028 do Código Civil de 2002. 3. Não se aplica o prazo de decadência previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil de 2012, dispositivo sem correspondente no código revogado, aos defeitos verificados anos antes da entrada em vigor do novo diploma legal. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.(STJ, AgRg no REsp 1344043/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe 04/02/2014).
Anote-se que tal julgado apenas adequou o enunciado da Súmula 194, do STJ, que, à luz do Código Civil revogado, previa "Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra".
Não se trata de aplicação do prazo de três anos para reparação civil, pois esta é fundada nos casos de responsabilidade extracontratual (ato ilícito), e não pelo descumprimento de obrigação contratual pela má execução.
Com efeito, o STJ possui entendimento no sentido de que, em casos como o presente, deve ser aplicado o prazo geral decenal de prescrição estabelecido no art. 205 do Código Civil:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART.205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. O propósito recursal, para além da negativa de prestação jurisdicional, é o afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pela consumidora. 2. Ausentes os vícios de omissão, contradição ou obscuridade, é de rigor a rejeição dos embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 458 do CPC/73. 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra"). 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp 1534831/DF, Terceira Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, DJe 2.3.2018. Grifou-se.).
No caso, o habite-se da obra foi emitido em 22/12/2022 (conforme descrito na perícia - , fls. 15) e a ação foi ajuizada em 29/05/2023, não transcorrendo, portanto, o prazo de prescrição para o exercício da pretensão indenizatória.
II.2 ? MÉRITO
Do atraso na entrega de obra. Da responsabilidade da CEF
Neste particular, objetiva a parte autora, em síntese, indenização pelo atraso na obra e, consequentemente, condenação por danos materiais (emergentes, com pagamento de aluguel) e morais, além da multa contratual e ressarcimento de juros de obra.
No caso, houve sucessão de contratos distintos entre as partes, sendo que em relação aos firmados com a parte autora, foram dois contratos: um, referente à compromisso particular de adesão a programa de moradia, entre a autora e a construtora; e outro, trilateral, referente à compra e venda e mútuo com alienação fiduciária em garantia.
Considerando as datas e prazos firmados no contrato trilateral, previu-se prazo de 25 meses, podendo ser prorrogado por até 2 meses para a entrega das chaves (evento 1, CONTR6, preâmbulo, item B.8.2, e claúsula 12.2), resultando na data final de 25/11/2017.
Tal data seria acrescida de 6 meses em caso fortuito, força maior ou fato extraordinário - não configurado in casu - e mais 6 meses em caso de substituição da construtora (cláusula 12 e 23.3), hipótese em que resultaria em 25/05/2018 ou 25/10/2018. Ocorre que, embora tenha a ré alegado ter promovido ação voltada à substituição da construtora, não fez ulterior prova de sua implementação. Por fim, o contrato só previa rescisão em outras hipóteses e não para o caso de atraso na obra.
A CEF assumiu no contrato de financiamento celebrado com a parte autora o dever de substituir a construtora quando não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual, e, ainda, se ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA (cláusula 22 , alíneas f e g - evento 1, CONTR6, fls. 12).
Da mesma forma, a CEF assumiu o ônus de acompanhar a execução da obra, para fins de liberação das parcelas, mediante vistoria de equipe de engenheiros da instituição (cláusula 21.3 - evento 1, CONTR6, fl. 11).
Portanto, a CEF teve inegável ingerência sobre o empreendimento, tendo sido inclusive imitida na posse do canteiro de obras, o que a faz solidariamente responsável pelos danos causados aos adquirentes pelo atraso na entrega, consoante vem decidindo E. TRF4:
ADMINISTRATIVO E CIVIL. HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RECURSO SBPE. ILEGITIMIDADE PASSIVA CEF E CONSTRUTORA. DANOS MORAIS. ALUGUEIS. 1. Ainda que o mútuo tenha sido concedido pela CEF, a participação da construtora é essencial ao julgamento, na medida em que faz parte do contrato na qualidade de vendedora e de construtora do empreendimento 2. É firme, na jurisprudência, o entendimento no sentido de que a Caixa Econômica Federal não tem legitimidade para responder a pleito indenizatório, decorrente de atraso na entrega de obra, quando sua participação no negócio jurídico restringe-se à função de agente operadora do financiamento. Em tais casos, a sua responsabilidade está adstrita ao cumprimento do contrato de mútuo - ou seja, à liberação dos valores pactuados nas épocas próprias e à cobrança dos encargos estipulados no ajuste -, destinando-se a fiscalização realizada na obra, exclusivamente, à aferição do cumprimento de cronograma previamente estabelecido e da destinação dos recursos alcançados à construtora. Tal orientação, contudo, não se aplica à hipótese em que há coparticipação no empreendimento, inclusive havendo imissão da empresa pública federal na posse do canteiro de obras, como no caso em tela. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que o termo inicial para contagem do prazo de construção é a data da assinatura do contrato de financiamento, momento em que a construtora obrigou-se perante o mutuário com a participação da CEF. 4. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima da autora, que viu ameaçado seu direito a moradia, não se tratando de mero aborrecimento. Considerando o disposto no artigo 944 do Código Civil, adequado o valor fixado pelo juízo a quo a título de indenização por danos morais. 5. Comprovado o atraso na entrega da obra, devida o ressarcimento dos aluguéis despendidos pelo mutuários a partir da data em que deveria ter sido entregue o imóvel. (TRF4, AC 5029138-47.2016.4.04.7200, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 04/12/2019)
No mesmo sentido, tratando de ações análogas, vem decidindo o nosso Regional:
ADMINISTRATIVO. SFH. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA. INCABÍVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS. SPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS. QUANTUM. DANOS MATERIAIS. Não há falar em nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional quando a sentença abordou todos os pontos controvertidos pela apelante. A responsabilidade das rés pelos danos suportados pelos autores decorre do fato de ambas terem descumprido o que fora convencionado: a construtora, ao inobservar o prazo ajustado pelas partes, e a Caixa Econômica Federal, agente financeiro e copartícipe do empreendimento, ao não providenciar a imediata substituição da Construtora, a que estava obrigada contratualmente. [...](AC 5025435-74.2017.4.04.7200, Quarta Turma, Relatora Des. Fed. Vivian Josete Pantaleão Caminha, julgado em 9.12.2020)
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CEF. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PAGAMENTO DO ALUGUEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. Há solidariedade das rés na responsabilização da entrega da unidade habitacional, cabendo à Construtora a efetivação das obras no prazo contratado e à CEF a fiscalização do cumprimento do referido prazo, nos termos da jurisprudência majoritária. 2. A responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal pelo pagamento de aluguel decorre de sua omissão na retomada da construção e entrega das chaves nos prazos aventados, sendo certo que dispunha, contratualmente, dos meios necessários para tanto, inclusive pela possibilidade de substituição da interveniente construtora em caso de descumprimento injustificado dos prazos. (AG 5020350-42.2018.4.04.0000, Terceira Turma, Relatora Des. Fed. Vânia Hack de Almeida, julgado em 21.8.2018)
Cabe, portanto, apurar os danos sofridos pela parte autora em virtude do inadimplemento do contrato e o dever da CEF indenizá-los.
Dos lucros cessantes, da cláusula penal e juros moratórios
O contrato de financiamento entretido com a CEF estipulou, em sua cláusula sétima, apenas cláusula penal e juros moratórios decorrentes da impontualidade no pagamento contra o mutuário inadimplente, nada estipulando quanto à parte adversa (evento 1, CONTR6, fl. 7).
Contudo, o STJ, em recurso repetitivo, fixou, em 25/06/2019 (STJ, Tema 971), que também há tal responsabilidade contratual por parte do construtor, mesmo que o contrato só preveja cláusula penal em seu favor, com a consequente indenização em favor do consumidor. Veja-se:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).
Portanto, pode o adquirente exigir da construtora inadimplente (ou, no caso, da instituição financeira igualmente responsabilizada pelo atraso e pela não entrega da obra) a mesma penalidade pecuniária a que estaria sujeito se a inadimplência dele partisse.
Contudo, não sendo o caso de desfazimento do negócio (com rescisão unilateral e consequente conversão em dinheiro da obrigação de fazer), o mesmo STJ também fixou, agora em outro repetitivo (STJ, Tema 970), julgado na mesma data do já citado tema 971, que o montante da indenização por lucros cessantes é fixado pelo valor locatício, afastando-se outros valores a esse título.Veja-se:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)
Destaco, neste ponto, trechos da fundamentação do voto vencedor:
"[...] havendo a cláusula penal no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes". "[...] embora o mais usual seja a previsão de incidência de multa por mês de atraso, é inegável que há casos em que a previsão contratual de multa limita-se a um único montante ou percentual para o período de mora (por exemplo, multa de 2% do preço do imóvel, atualizado pelos mesmos índices contratuais), que pode ser insuficiente à reparação integral do dano (lucros cessantes) daquele que apenas aderiu ao contrato, como orienta o princípio da reparação integral (art. 944 do CC) e os arts. 389, 395 e 403 do CC". "[...], mutatis mutandis, o art. 413 do CC, na linha da iterativa jurisprudência do STJ [...], impõe o poder-dever do magistrado de modificar equitativamente, até mesmo de ofício, a cláusula penal avençada para manter a indenização na extensão do dano verificado, caso em que a obrigação principal tenha se cumprido em parte ou, que o montante da penalidade se mostrasse manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio".
Assim, quando o consumidor não apresenta a pretensão de anulação/desfazimento/rescisão do contrato, mas apenas indenização pelo atraso na obra, cabem-lhe, apenas, os lucros cessantes calculados pelo valor de locação assumido durante o período.
Há jurisprudência do STJ no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período da mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Neste sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Alterar as premissas adotadas pelo decisum atacado, no tocante à responsabilidade civil da recorrente pelo atraso na entrega do imóvel, demanda a interpretação das cláusulas contratuais e a rediscussão da matéria fático-probatória, providências inviáveis em sede de recurso especial, ante o disposto nas Súmulas 5 e 7 desta Corte. 2. Na hipótese, o Tribunal local seguiu orientação desta Corte no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1754284/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2018, DJe 25/10/2018).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. ATRASO NA ENTREGA DO BEM CARACTERIZADO. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 2. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS INDENIZÁVEIS. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO. 1. A revisão das conclusões estaduais - acerca da ausência de elementos que justificassem a exclusão da responsabilidade da recorrente no atraso da entrega do imóvel objeto da demanda e suas consequências - demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas na via estreita do recurso especial, ante os óbices dispostos nas Súmulas 5 e 7/STJ. 2. O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido. Precedentes. Acórdão a quo em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1739619/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 18/09/2018)
A respeito do tema, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de Recurso Especial Repetitivo nº 1.729.593 (Tema 996), fixou quatro teses jurídicas acerca das obrigações originadas de contrato compra e venda de imóvel na planta no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, quais sejam:
?1 - Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
2 - No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária.
3 - É ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
4 - O descumprimento do prazo de entrega do imóvel computado o período de tolerância faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor?.
Desse modo, sem momentaneamente ter como viável a pronta fixação de tal montante, compreendo ser devida condenação, a título de lucros cessantes desde 25/11/2017 até a data da entrega das chaves, com com atualização monetária pelo IPCA desde a data da estimativa (29/05/2023, data do ajuizamento) e juros de 1% ao mês, a contar de cada parcela devida (Súmula nº 54 do STJ), de monta mensal a ser melhor delimitada em cumprimento de sentença.
A parte autora pretende o pagamento, a título de aluguel (danos emergentes e lucros cessantes) em valor mensal de R$ 1.300,00, equivalente a 1% do avaliação do imóvel na data do ajuizamento (, item VI).
O E. TRF4 tem adotado o percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, para fins de fixação da indenização por lucros cessantes:
DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. LUCROS CESSANTES. SOLIDARIEDADE. DANO MORAL. ADEQUAÇÃO DO QUANTUM. 1. A cobrança de taxa de documentação, por si só, não indica abusividade. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, tendo em vista que a demora impossibilita o adquirente de fruir do bem. A indenização por lucros cessantes em decorrência da não-fruição do bem deve ser fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso, nos termos da jurisprudência, e a responsabilidade por seu pagamento é solidária. 3. A compensação por dano moral por atraso em entrega de unidade imobiliária só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos, o que restou configurado no caso dos autos. Mantido, contudo, o quantum indenizatório fixado na sentença, porquanto reflete a média adotada por esta Corte para casos similares. (TRF4, AC 5026167-05.2019.4.04.7000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 09/12/2019)
ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DA CEF. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. A responsabilidade da CEF e da construtora é objetiva, de modo que não se faz necessário perquirir nesta demanda qual das fornecedoras foi a culpada pelo evento danoso. Por se tratar de responsabilidade objetiva e solidária (art. 18, caput, CDC), a discussão de culpa pelo incidente deve ser resolvida entre a CEF e a construtora administrativamente ou em demanda própria, se assim entender conveniente a CEF. Os juros de obra não devem ser cobrados após expirado o prazo estipulado para a conclusão do empreendimento imobiliário, ainda que este não tenha sido entregue no prazo. Havendo inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos, tendo em vista que a demora impossibilita o adquirente de fruir do bem. A indenização por lucros cessantes decorrentes da não fruição do imóvel, desde a data prevista contratualmente para sua entrega - ora fixada em 0,5% por mês de atraso, deve fluir até a efetiva entrega das chaves, em consonância com precedentes desta Corte. Frise-se que a indenização tem por base de cálculo o valor atualizado do imóvel. Nesse sentido: AgInt no AREsp 1003447/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe 20/03/2017). Conquanto o mero inadimplemento contratual não configure, por si só, dano moral indenizável, o atraso na entrega da unidade habitacional da autora transcendeu o limite do tolerável ou mesmo o mero aborrecimento, uma vez que ela não teve acesso à moradia - legitimamente adquirida -, por tempo demasiadamente longo, o que, naturalmente, gera transtornos e sofrimento intensos. (TRF4, AC 5007737-52.2017.4.04.7104, QUARTA TURMA, Relator SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, juntado aos autos em 01/07/2021, grifado)
SFH. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS EMERGENTES. INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE A ALUGUEL POR MÊS DE ATRASO. BASE DE CÁLCULO. VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Esta turma, nos autos do proc. 50140859820174047100, consolidou entendimento de que ainda que não comprovados os danos decorrentes de gastos com aluguel de imóvel, deve ser arbitrada indenização em 0,5% do valor do atualizado imóvel por mês de atraso da obra a título de dano emergente até a data da efetiva entrega da unidade imobiliária. 2. No que diz respeito à correção monetária, devem incidir os índices previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal, com destaque, no presente caso, para a incidência do IPCA-E, nos termos do enunciado 43 da Súmula do STJ. 3. Quanto aos juros moratórios, verifica-se que a decisão agravada nada disse a respeito, de modo que o recurso não merece ser conhecido quanto ao ponto. 4. Quanto ao termo final da indenização, a planilha de evolução informa como data de término da obra o dia 06/02/2017. 5. Não havendo menção à forma de divisão dos ônus sucumbenciais, os vencidos deverão por eles responder de modo solidário, nos moldes do art. 87, §2º, do CPC. (TRF4, AG 5017480-19.2021.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 30/06/2021, grifado)
Condeno os réus, portanto, a pagarem à parte autora, solidariamente, o montante mensal de 0,5% do valor atualizado do imóvel ? a ser aferido em liquidação de sentença -, a título de lucros cessantes desde 25/11/2017 até a data da entrega das chaves, com com atualização monetária pelo IPCA e juros de 1% ao mês, a contar de cada parcela devida (Súmula nº 54 do STJ).
Do dano moral
O objetivo do Direito é proteger o lícito e reprimir o ilícito, sendo regra geral que a ninguém é dado prejudicar outrem ("neminem laedere"). Isso gera um dever jurídico originário de não ofensa a terceiros cuja violação implica o dever jurídico sucessivo de prestar a reparação do dano causado. Ou seja, da violação ao dever jurídico originário surge o dever jurídico sucessivo de reparação. Prevê o Código Civil:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 188. Não constituem atos ilícitos:
I - os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido;
II - a deterioração ou destruição da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover perigo iminente.
Parágrafo único. No caso do inciso II, o ato será legítimo somente quando as circunstâncias o tornarem absolutamente necessário, não excedendo os limites do indispensável para a remoção do perigo. [...]
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Há abalo moral indenizável pelo fato gerador específico do atraso na obra. Conforme jurisprudência da Corte Regional, ?...dano moral decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir de imóvel adquirido é conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato;. O quantum debeatur a ser pago a título de indenização deve observar o caráter punitivo e ressarcitório da reparação do dano moral. De outra banda, deve também evitar o enriquecimento ilícito, observadas as circunstâncias do caso e atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade (TRF4, AC 5043252-05.2013.404.7100, Quarta Turma, Relator Candido Alfredo Silva Leal Junior, juntado aos autos em 28/04/2017)
Não se trata, por certo, de simples dissabor ou mero aborrecimento que possa ser superado; ao revés, o abalo e a contrariedade de quem paga e não obtém a esperada contrapartida são inequívocos, gerando óbvia ansiedade e frustração, que não são inerentes a qualquer negócio jurídico.
O evidente atraso na conclusão da obra gera prejuízo de ordem moral à parte autora, tendo em vista que teve injustamente adiado o sonho de residir em seu próprio imóvel, que certamente foi adquirido com sacrifício e árduo trabalho. Assim, em tais casos o dano moral é presumido, dispensando a instrução probatória. Nesse sentido:
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL POPULAR. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA/ENTIDADE ORGANIZADORA. DANO MATERIAL E MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. (...) 8. É assente na jurisprudência que o dano moral decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir de imóvel adquirido é conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato. 9. O quantum debeatur a ser pago a título de indenização deve observar o caráter punitivo e ressarcitório da reparação do dano moral. De outra banda, deve também evitar o enriquecimento ilícito, observadas as circunstâncias do caso e atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000547-27.2011.404.7111, 3ª TURMA, Des. Federal FERNANDO QUADROS DA SILVA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 26/11/2015) - grifei
Para a fixação do quantum devido, faz-se imprescindível o sopesamento de alguns critérios: "...as circunstâncias e peculiaridades do caso, as condições econômicas das partes, a menor ou maior compreensão do ilícito, a repercussão do fato e a eventual participação do ofendido para configuração do evento danoso. A indenização deve ser arbitrada em valor que se revele suficiente a desestimular a prática reiterada da prestação de serviço defeituosa e ainda evitar o enriquecimento sem causa da parte que sofre o dano" (TRF4, AC n° 5032337-33.2014.404.7108, Quarta Turma, Relator p/ Acórdão Luís Alberto D'azevedo Aurvalle, juntado aos autos em 22/09/2015).
Exige-se que o magistrado tenha a cautela de evitar o enriquecimento sem causa do ofendido, punindo, de outro lado, a conduta do infrator, de modo a inibir a sua repetição.
Desta forma, sopesando as circunstâncias apresentadas no caso dos autos, em razão das peculiaridades do caso e atentando a julgados da Terceira e Quarta Turma do Egrégio TRF da 4ª Região (por todos: Apelação Cível 5014085-98.2017.4.04.7100, Terceira Turma, Relatora Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 02/04/2018; Apelação Cível nº 5005948-55.2016.4.04.7200, Quarta Turma, Relator Luís Alberto D'azevedo Aurvalle, juntado aos autos em 05/04/2018; Apelação Cível nº 5017226-33.2019.4.04.7205, Quarta Turma, Relator Giovani Bigolin, juntado aos autos em 28/01/2021), fixo o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de ressarcimento pelos danos morais sofridos pela parte autora.
Incide correção monetária a partir da data da assinatura do contrato de financiamento, e os juros moratórios, em se tratando de indenização fundada em responsabilidade contratual, como no caso, fluem a partir da citação (REsp 726939), à taxa de 1% ao mês (na forma dos arts. 406 e 2.044 do Código Civil de 2002 c/c o art. 161, § 1º do Código Tributário Nacional).
Dos juros de obra
Passo a tratar da pretensão de reparação de danos materiais correspondentes aos juros de obra arcados durante o período de atraso na entrega, ou seja, a partir de 25/11/2017.
Inicialmente, diante da pacífica jurisprudência de que é legítima a cobrança de juros durante a fase de construção (STJ, REsp 1283980/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 16/12/2014, DJe 06/03/2015; TRF, AG 5023564-12.2016.404.0000, TERCEIRA TURMA, Relator FERNANDO QUADROS DA SILVA, juntado aos autos em 16/09/2016 e TRF4, AG 5023009-92.2016.404.0000, TERCEIRA TURMA, Relator FERNANDO QUADROS DA SILVA, juntado aos autos em 01/09/2016), consigno o entendimento de que o pagamento de atualização monetária e juros remuneratórios é medida que se mostra benéfica ao mutuário, pois evita o aumento do saldo devedor em decorrência dos acréscimos no período que antecede a amortização da dívida.
O diferimento da amortização da dívida para depois da conclusão da obra é igualmente favorável, tendo em conta que facilita o custeio da moradia enquanto se aguarda a entrega da casa própria. Todavia, o atraso na entrega da obra fez com que continuasse pagando a parcela prevista no contrato com a CEF relativa aos encargos devidos na fase de construção, o qual, embora evite o aumento em decorrência dos juros e correção monetária do período, não é abatido do saldo devedor financiado.
Considerando-se que a entrega deveria ter ocorrido em 25/11/2017, a fase de amortização do financiamento deveria ter começado na competência 12/2017, terminando em 11/2047.
É fato que, a cada mês no qual são pagos juros sem que haja amortização, também se posterga a competência em que será paga a última prestação. O mutuário passa a desembolsar valores que não seriam cobrados caso a obra tivesse sido concluída no prazo, tratando-se de dano material decorrente da inadimplência contratual quanto ao término da obra.
Nesse sentido:
[...] A cobrança de juros de obra no período de atraso da obra bem como de demora no ingresso da fase amortizatória é objeto de indenização por danos materiais; [...]. (TRF4, AC 5049738-69.2014.404.7100, QUARTA TURMA, Relator SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, juntado aos autos em 06/02/2017)
4. A cobrança de "juros de obra" deve se limitar à fase de construção. Caso em que valores pagos a este título após o término da obra devem ser compensados com parcelas vencidas e vincendas da fase de amortização. (TRF4, AC 5002994-55.2015.404.7108, QUARTA TURMA, Relator LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 23/03/2017)
Desse modo, somente quando os autores tomaram posse do imóvel se deveria iniciar a fase de amortização, sendo que os valores pagos a título de encargos da fase de construção objeto do pedido caracterizam-se como dano material em decorrência do atraso na finalização e legalização da obra.
Anoto que, não se tratando propriamente de cobrança indevida, mas de dano decorrente do atraso da obra, não há falar em devolução em dobro.
A responsabilidade pela compensação de tal dano deve recair também sobre a Caixa Econômica Federal, em solidariedade com a construtora, na medida em que o fato novo do atraso torna incompatível a sucessiva cobrança de tais encargos com a boa-fé objetiva, impondo a revisão de tal obrigação contratual em seu detrimento.
Dos vícios construtivos
Previamente assentadas as bases da responsabilidade dos réus para a hipótese de presença de vícios construtivos no imóvel em questão, cumpre averiguar se comprovada sua existência no caso concreto, tarefa para a qual me valho das conclusões alcançadas pela Sra. Perita em seu laudo (, fls. 39):
12.CONCLUSÃO DA PERÍCIA JUDICIAL
Após estudos realizados, não foram observados, na data da vistoria, indicativos de risco estrutural do imóvel objeto. Conforme indicado no corpo do Laudo Pericial, foram os vícios de construção indicados a seguir.
? Porta da divisa entre a Sala e Sacada sem fechamento adequado
? Fissura no canto inferior da janela do Dormitório 01
O valor estimado para reparo dos vícios construtivos é de R$ 3.817,96 (Três mil, oitocentos e dezessete reais e noventa e seis centavos)
O valor estimado para reparo dos vícios construtivos foi assim orçado pela Sra. Perita (, fls. 38):
Considero que todas as questões suscitadas pelas partes foram adequadamente apreciadas pela Sra. Perita, em resposta aos quesitos apresentados (, fls. 40-47), manifestação cujo teor é integralmente acolhido pelo juízo.
Constatada nesses termos a presença de danos materiais decorrentes não apenas de supostos uso inadequado ou falta de manutenção atribuíveis ao morador - estes desconsiderados -, mas sim de má execução da obra, creditável à violação pela vendedora e construtoras de seu dever de zelosamente garantir a qualidade e segurança de adequada construção, emerge obrigação dos réus de repará-los, no montante acima quantificado pela Sra. Perita.
Da construção do bosque
Por fim, tenciona a parte autora que as rés sejam condenadas à obrigação de concluir a obra no tocante à construção de certo bosque planejado ou indenização equivalente.
Não obstante, verifico que, de acordo com as plantas apresentadas pela CEF em processo análogo referente ao mesmo empreendimento nos - autos n. 5022092-36.2018.404.72.00 (evento 113, DOC2) -, tal bosque nada mais seria que a área de preservação permanente existente no terreno e da qual não há notícia de supressão.
Ainda que assim não fosse, verifica-se que o fato em questão não se refere à unidade autônoma da parte autora, mas sim a uma área de uso comum do empreendimento. Assim, a pretensão deduzida extrapola a esfera do direito individual de cada condômino, alcançando interesses coletivos do condomínio como um todo. Nessa perspectiva, o autor não possui legitimidade para formular tal pedido. Senão, compete ao condomínio, por meio de seu síndico, conforme previsto no artigo 1.348, II, do Código Civil e no artigo 75 do Código de Processo Civil, a representação e defesa dos seus interesses comuns. De modo semelhante, também não seria atribuição do condomínio atuar judicialmente na defesa de interesse estritamente individual de um condômino.
Nesse sentido, cito a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mutatis mutandis:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE. [...] 2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio.[...] 4. No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, "f", da Lei nº 4.561/1994). 5. O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio. 6. Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.050.372/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/4/2023, DJe de 27/4/2023.)
DIREITO CIVIL, CONSUMERISTA E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS SOFRIDOS PELOS CONDÔMINOS. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO LEGAL. NATUREZA PERSONALÍSSIMA DO DANO EXTRAPATRIMONIAL. [...] 3. A legitimidade para atuar como parte no processo, por possuir, em regra, vinculação com o direito material, é conferida, na maioria das vezes, somente aos titulares da relação de direito material. O CPC contém, entretanto, raras exceções nas quais a legitimidade decorre de situação exclusivamente processual (legitimidade extraordinária). Para esses casos, o art. 6º do CPC exige autorização expressa em lei. 4. Conforme regra prevista nos arts. 1.348, II, do CC e 22, §1º, 'a', da Lei 4.591/64, o condomínio, representado pelo síndico (art. 12, IX, do CPC), possui legitimidade para promover, em juízo ou fora dele, a defesa dos interesses comuns. 5. O diploma civil e a Lei 4.591/64 não preveem a legitimação extraordinária do condomínio para, representado pelo síndico, atuar como parte processual em demanda que postule a compensação dos danos extrapatrimoniais sofridos pelos condôminos, proprietários de cada fração ideal, o que coaduna com a própria natureza personalíssima do dano extrapatrimonial, que se caracteriza como uma ofensa à honra subjetiva do ser humano, dizendo respeito, portanto, ao foro íntimo do ofendido. 6. O condomínio é parte ilegítima para pleitear pedido de compensação por danos morais em nome dos condôminos. Precedente da 3ª Turma. 7. Recursos especiais parcialmente conhecidos e nessa parte providos. Sucumbência mantida. (REsp 1177862/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2011, DJe 01/08/2011)
DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL DE 1.916 (ART. 618, CC/2002). PRAZOS DE GARANTIA E DE PRESCRIÇÃO. PRECEDENTE. ENUNCIADO SUMULAR N.194/STJ. CONDOMÍNIO. DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. ÁREA COMUM. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSES DOS CONDÔMINOS. DESISTÊNCIA. EXCLUSÃO. ARTS. 2º E 267, VIII, CPC. CONDENAÇÃO MANTIDA. CASO CONCRETO. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. [...] III - O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear reparação de danos por defeitos de construção ocorridos na área comum do edifício. Havendo, no entanto, pedido seu de ser excluído do feito, é de rigor seu acolhimento, ainda que fundado em premissa equivocada. [...] (REsp n. 215.832/PR, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 6/3/2003, DJ de 7/4/2003, p. 289.)
Descabida, assim, a pretensão autoral neste particular.
Dos danos morais
O entendimento adotado a respeito dos prazos é o de que prevalece o contrato firmado entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal. Neste sentido também se manifesta o Egrégio Tribunal Regional Federal da 4ª Região, ao afirmar que "O prazo de entrega da obra é o fixado no contrato de financiamento firmado entre o mutuário e a Caixa Econômica Federal"(AC 5013063-49.2015.2404.7108, Relatora Desembargadora Federal Vânia Hack de Almeida, juntado aos autos em 29.11.2018 e AC 5023694-17.2017.404.7000, Relatora Desembargadora Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, juntado aos autos em 13.12.2018).".
Portanto, ao considerar que o contrato estabelecido com a CEF é o que prevê o prazo final para construção do imóvel, caberia também, por consequência, adotar a cláusula 4.12 (60 dias para entrega das chaves).
Sendo assim, considerando que o prazo contratualmente previsto no contrato de financiamento para construção/legalização findaria em 25/10/2018, com possibilidade de prorrogação em 6 meses, acrescido dos 60 (sessenta) dias para entrega das chaves, tem-se que o atraso restou configurado a partir de 25/07/2018.
Considero, portanto, o prazo final para entrega do imóvel 25/07/2018. A data considerada como de entrega das chaves foi 24/12/2017 (sem inconformismo das partes no ponto), implicando em atraso de cerca de 05 (cinco) meses.
O entendimento desta Turma Recursal é o de que somente o atraso superior a seis meses é apto agerar dano moral. Nesse sentido, igualmente, o entendimento do e. TRF4:
EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF E DA CONSTRUTORA. PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS. I. CASO EM EXAME: 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há quatro questões em discussão: (i) a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal pelo atraso na entrega da obra; (ii) a validade da cláusula de tolerância e os efeitos da pandemia da Covid-19 no prazo de entrega; (iii) a legitimidade da cobrança de juros de obra, lucros cessantes e danos morais; e (iv) a responsabilidade pelo pagamento de IPTU, taxas condominiais e taxa de documentação. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelo atraso na entrega do imóvel, pois atua como agente fiscalizador do empreendimento, gerindo recursos e prazos, com poder de substituição da construtora. 4. A responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal estabelece-se apenas a partir do prazo de entrega previsto no contrato de financiamento, sendo de responsabilidade exclusiva da construtora o período anterior, decorrente do contrato de promessa de compra e venda. 5. A cláusula de tolerância de 180 dias no contrato de promessa de compra e venda é válida, mas a pandemia da Covid-19 não caracteriza caso fortuito ou força maior apto a justificar a prorrogação extraordinária do prazo no contrato de financiamento. 6. Os juros de obra são inexigíveis após o prazo contratual para término da construção, cabendo a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente a partir de 30/03/2021, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC e da jurisprudência do STJ. 7. Os lucros cessantes são presumidos pelo atraso na entrega do imóvel, devendo ser fixados em 0,5% sobre o valor atualizado do bem por mês de atraso, com incidência exclusiva da taxa SELIC a título de juros e correção monetária. 8. O dano moral por atraso na entrega de imóvel caracteriza-se quando a mora ultrapassa seis meses, gerando direito à indenização de R$ 1.000,00 por mês adicional de atraso, com incidência da taxa SELIC a partir do arbitramento. 9. As despesas de IPTU e taxas condominiais são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega das chaves, sendo devida a restituição dos valores pagos pelo adquirente antes da imissão na posse. 10. A cobrança de taxa de documentação não revela abusividade quando pactuada de forma voluntária e integrada ao negócio jurídico. IV. DISPOSITIVO E TESE: 11. Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: 12. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida, limitando-se a solidariedade ao período posterior ao prazo previsto no contrato de financiamento. (TRF4, AC 5050274-74.2023.4.04.7000, 12ª Turma, Relator LUIZ ANTONIO BONAT, julgado em 05/08/2026)
Portanto, o dano moral deve ser afastado em consequência da correção dos lapsos temporais.
Dos lucros cessantes
Acerca dos lucros cessantes, é caso de aplicação do Tema 996 do STJ, que "decidiu que nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, o atraso na entrega enseja o pagamento ao adquirente de indenização equivalente ao valor locativo do bem (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/09/2019)".
Dos juros de obra
No que concerne aos juros de obra (taxa de evolução da obra), seu termo inicial é a assinatura do contrato de financiamento, e o termo final deve coincidir com o término do prazo contratualmente estabelecido para a entrega das chaves.
Referida premissa guarda estrita simetria com o item 1.3 da tese firmada no Tema 996 do STJ:
"1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância."
No caso em julgamento, em que pese o prazo original de conclusão da obra fosse 25/11/2017, aplicou-se a prorrogação de 6 (seis) meses autorizada pela cláusula de tolerância e o prazo de 60 dias para entrega das chaves. Assim, a data que marca o término legal do pagamento dos juros de obra e o início do dever de devolução passou a ser 25/07/2018, devendo ser restituídos à parte autora os valores pagos a tal título a contar desta data.
Concluindo, dou parcial provimento ao recurso da CAIXA ECONÔMICA FEDERA, para o fim de estabelecer o lapso temporal de atraso da obra em 25/07/2018, afastando-se a condenação por danos morais.
Sem condenação em honorários de sucumbência, na forma do art. 55 da Lei n. 9.099/95, c/c art. 1º da Lei n. 10.259/01.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, voto por DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO BANCO RÉU.
Documento eletrônico assinado por ADAMASTOR NICOLAU TURNES, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://verificar.trf4.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 720015419325v6 e do código CRC c2448bf5.
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Signatário (a): ADAMASTOR NICOLAU TURNES
Data e Hora: 06/10/2026, às 19:14:56